مال اصولاً به چه یا امری گفته می شود که دارای ارزش اقتصادی باشد و در عرف مردم قابل مبادله باشد و این مال که باید ارزش اقتصادی داشته باشد این ارزش اعم از این است که مادی باشد یا معنوی؛ اگر چه ارزش معنوی معمولاً در دید مردم چندان قابلیت چشمگیری را ندارد اما ممکن است در برخی از موارد مانند عکس خانوادگی قابلیت مبادله را نیز داشته باشد. حال این مال ممکن است بین چند نفر به شراکت باشد که این مال را مال مشاعی می‌گویند و در این مقاله در صدد این که اموال مشاعی و نحوۀ تقسیم آن را مورد شرح قرار بدهیم. در ادامه با ما همراه باشید.
مال و مالیت
برای بررسی موضوع اموال مشاعی و نحوۀ تقسیم آن، باید ابتدا با مال و اشاعه در مال آشنا شویم. لذا همان طور که توضیح داده شد، مال باید دارای ارزش اقتصادی باشد که عرف جامعه رغبت به تبادل آن بین افراد را مورد پذیرش قرار بدهد و علاوه بر آن باید مشروعیت نیز داشته باشد؛ چرا که یک شیء مانند شراب ممکن است در بین برخی از افراد جامعه و از نظر عرفی، نسبت به آن رغبت به معامله وجود داشته باشد اما چون مورد پذیرش شارع نمی‌باشد به عنوان یک مال مد نظر شارع مقدس تلقی نمی گردد و عملاً فاقد وصف مالیت می‌باشد.
بنابراین ویژگی‌های مال عبارتند از این که دارای ارزش اقتصادی بوده و عرفاً قابلیت معامله را داشته باشد و همچنین مشروعیت قانونی و شرعی را نیز دارا باشد. حال اگر این شرایط فراهم گردید آنگاه اشخاص می‌توانند همچنین شیئی را مورد مبادله و نقل و انتقال قرار بدهند.
انواع مال
مال به منقول و غیرمنقول تقسیم می شود. مال منقول مالی است که به راحتی قابلیت نقل و انتقال از مکانی به مکان دیگر را داشته باشد و این نقل و انتقال موجب تلف یا ضرر به مال نگردد. برای مثال خودرو و گوشی موبایل در دستۀ اموال منقول قرار دارند. لذا هر مالک به راحتی و بدون اینکه خسارتی را بر جای گذارد قابلیت جا به جایی را داشته باشد به عنوان مال منقول شناخته خواهد شد.
در مقابل مال منقول، مال غیرمنقول قرار دارد که این نوع مال به راحتی قابلیت جا به جایی را ندارد و جا به جایی آن موجب تلف یا ورود خسارت به آن مال خواهد شد. مثال بارز آن خانه و کارخانه می‌باشد.
در این بین اموالی هستند که ذاتاً منقول هستند اما براثر اقدامات انسانی به اموال غیرمنقول تبدیل می‌گردد مانند گیره و پرده‌ای که بر دیوار نصب می‌شود و جداسازی آن به‌راحتی امکان ندارد که این اموال را به فراخور هر یک، منقول تبعی یا حکمی می‌گویند. که مفاد این مسائل نیز از مواد ۱۲ الی 22 قانون مدنی ذکر گردیده است.
اشاعه
به حالتی گفته می‌شود که دو یا چند شخص نسبت به مالی به صورت مشاع شریک می باشند. بنابراین اگر یک گوشی موبایل را چند شخص به صورت شراکتی خریداری نمایند، این گوشی موبایل بین آن اشخاص مشاعی می‌باشد و یا اگر چند نفر یک خانه را شراکتی خریداری نمایند، مثلاً ۶ نفر و هرکدام یک دانگ خانه را خریداری نمایند این منزل بین این شش نفر مشاعی می‌باشد.
بنابراین وقتی از اموال مشاعی نام برده می‌شود به حالتی گفته می‌شود که دو یا چند نفر در مالی شراکت داشته باشند. ( که تعداد نفرات نیز مهم نیست و فقط باید دو نفر یا بیشتر باشند؛ همین که هر شخص سهمی در این مال داشته باشد ولو از ۹۶ شعیر یک زمین کشاورزی یک شعیر را مالک باشد آن شخص شریک مشاعی در آن ملک محسوب می‌گردد )
لذا وقتی صحبت از حالت اشاعه یا مشاعی بودن یک مال شد باید متوجه حضور دو نفر و بیشتر در آن مال شوید که هر کدام از این‌ها ادعای مالکیت را دارا می‌باشند و عبارت دیگر جمیع شرکاء ، در جزء جزء آن مال شریک می باشند و آنطور نیست که هر شخص مالک بخش معینی از مال باشد.
آثار مشاعی بودن یک مال
اگر یک مال به صورت مشاعی شناخته شد این را باید بدانید که دیگر هر شریک به صورت مطلق حق دخل و تصرف در این مال مشاعی را ندارد؛ بلکه هر نوع تصرف مادی که در این مال به عمل می‌آید باید با اذن و اجازه کلیه شرکا باشد و یک شریک به تنهایی این حق را دارا نمی باشد. لذا یکی از مضرات مشاعی بودن اموال هم این موضوع است که دایره اختیار را از مالک می گیرد ولو اینکه شخصی از ۱۰۰ سهم یک ملک، ۹۹ سهم آن را داشته باشد و شخص دیگر صرفاً یک سهم، در هر حال این حق برای این شخص وجود دارد که علی رغم وجود سهم کمتر نسبت به خلع ید مالکی که ۹۹ سهم ملک را دارد اقدام نماید.
نحوه‌ی پایان دادن اختلاف در اموال مشاعی
اگر شما و شخصی مالک مشاعی ملکی می‌باشید، دو راه برای پایان دادن به این اختلافات وجود دارد که به شرح ذیل مورد تشریح قرار می‌گیرد :
الف ) تقاضای خلع ید شریک مشاعی از ملک: که اگر این اقدام انجام بگیرد وفق ماده ۴۳ از قانون اجرای احکام مدنی قانون‌گذار پس‌از صدور رأی از سوی دادگاه این تکلیف را بر محاکم قضایی بار نموده است که از مداخله شریک های مشاعی در ملک ممانعت به عمل آورد.
لذا اگر شریک مشاعی تقاضای خلع ید شریک دیگر را که در ملک متصرف می باشد به جای آورد، نه تنها ایشان از ملک اخراج بلکه شریک اول نیز حق مداخله در این اموال را ندارد. این راه، راه حل نهایی نمی باشد بلکه خود سبب اختلاف می گردد و نه‌تنها طرفین نمی‌توانند از مال خود استفاده نمایند بلکه رها سازی ملک می تواند باعث ایراد خساراتی در طول زمان به این ملک شود.
ب ) تقاضای تقسیم اموال مشاع: که در این خصوص هر یک از شرکا تقاضای جدا سازی سهم خود را به جای می‌آورد و دادگاه و قاضی رسیدگی کننده بر اساس موقعیت مکانی ملک نسبت به انجام این خواسته اقدام می‌نماید. حال اگر مال قابل تقسیم باشد بین شرکا تقسیم و اگر قابل تقسیم نباشد به فروش خواهد رسید.
بررسی موضوع تقسیم مال مشاع
به طور خلاصه تقسیم مال مشاع به چهار روش به عمل می آید و این چهار روش به صورت خلاصه و در ذیل توضیح داده خواهند شد؛ البته لازم با ذکر است با توجه به موضوع مقاله یعنی اموال مشاعی و نحوۀ تقسیم آن ، مقصود ما بیشتر تقسیم به افراز می باشد. این چهار روش عبارتند از:
الف) افراز : به معنی تقسیم مادی مال مشاع بین شرکا می باشد. برای مثال یک تن برنج بین دو شریک مشاعی تقسیم شود.
ب) تقسیم به تعدیل: به این معنی که مال مشاعی قابل تقسیم نباشد اما از نظر قیمت بتوان آن را بین شرکاء تقسیم کرد. برای مثال زمینی در کنار خیابان واقع شده است و کارشناس قطعات نزدیک به خیابان را که گران تر هستند، کوچکتر و قطعات دور از خیابان را که ارزان تر هستند به صورت بزرگ تر تقسیم می کند.
پ) تقسیم به رد: اگر تقسیم به تعدیل بر اثر عدم هماهنگی بین قیمت ها ممکن نباشد، شخصی که مال با ارزش بیشتری دریافت کرده است، باید به شریک دیگر مبلغی بابت مابه التفاوت سهم خود پرداخت کند.
ت) فروش: اگر هیچ یک از روش های فوق ممکن نباشند، در نهایت مال به فروش می رسد و مبلغ فروش، به نسبت سهم هر یک از شرکا بین ایشان تقسیم می شود.
نکتۀ دیگر اینکه تقسیم به رد و تقسیم به تعدیل، کمتر در رویۀ موجود مشاهده می شوند و اکثر دعاوی تقسیم ناظر بر افراز یا فروش می باشند.
نحوه تقسیم اموال مشاع
در خصوص تقسیم اموال مشاع در بدو امر، راجع به اموال منقول باید قید گردد که علی‌القاعده این اموال قابل تقسیم نمی باشند. چراکه مثلاً یک خودرو قابلیت این که بین دو نفر تقسیم شود را ندارد و به اصطلاح تقسیم آن، معادل از کار انداختن آن خودرو می‌باشد. لذا وقتی صحبت از تقسیم می‌شود این تقسیم ناظر بر اموال غیرمنقول می باشد چراکه علی‌الاصول اموال منقول قابلیت تقسیم را دارا نمی‌باشند.
در رابطه با تقسیم اموال غیرمنقول این نکته حائز اهمیت است که راجع به تقسیم بندی این دسته از اموال باید به قانون مدنی و قانون افراز و فروش املاک مشاع توجه نمود. چرا که بر اساس هر قانون و اینکه آیا ملک دارای سند رسمی می‌باشد یا خیر قانون‌گذار قواعد جداگانه‌ای را مدنظر قرار داده است که به شرح و توضیح این قواعد خواهیم پرداخت. در نتیجه زمانی که از اموال مشاعی و نحوۀ تقسیم آن صحبت می شود، منظور ما اموال غیرمنقول می باشد.
تقسیم اموال مشاع غیرمنقول با سند رسمی
در رابطه با اموال مشاع که دارای سند رسمی هستند طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع باید مالکین مشاع تقاضای تقسیم ملک را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارائه نمایند و آن اداره نسبت به بررسی تقاضای این دستور اقدام می‌نماید و کارشناس ثبتی خود را به محل ملک اعزام و درصورتی‌که کارشناس ثبتی ملک را به تناسب تعداد شرکای مشاعی قابل تقسیم بین آن‌ها بداند، سند تک برگ مشاع افرازی بابت هر یک از املاک صادر می‌گردد.در نتیجه هر یک از شرکای مشاعی به نسبت سهم خود مالک مفروز شناخته خواهد شد.
اما اگر اداره ثبت اسناد و املاک، ملک را که تقاضای افراز آن از سوی شرکای مشاعی به عمل‌آمده قابل تقسیم بین آن ها نداند، در این خصوص گواهی و تصمیمی دال بر رد تقاضای تقسیم، به شریک مشاعی که متقاضی تقسیم آن گردیده ارائه می نماید؛ که این گواهی ظرف مهلت ۱۰ روز در محاکم حقوقی محل وقوع ملک قابل اعتراض می‌باشد.
تکلیف اعتراض به نظر کارشناس ادارۀ ثبت اسناد و املاک
حال اگر این اعتراض به عمل آید دادگاه حقوقی وارد رسیدگی می شود و مجدد یک کارشناس رسمی دادگستری را جهت ارزیابی ادعای معترض یا همان شریک مشاعی، به محل ملک اعزام می‌نماید اگر آن کارشناس ملک را قابل تقسیم بداند و اعتراضی نیز به این تصمیم به عمل نیاید، آنگاه قاضی دادگاه نسبت به لغو تصمیم اداره ثبت اسناد و املاک مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک اقدام و متعاقباً رأی برافراز ملک طبق نظر کارشناس صادر می کند.
غیرقابل افراز بودن ملک
حال اگر مال طبق نظر کارشناس دادگاه نیز غیرقابل افراز باشد و به این نظر نیز اعتراضی صورت نگیرد؛ شخص متقاضی افراز ملک می‌تواند با ارائه آن گواهی به دادگاه دستور فروش ملک را دریافت کند. دقت شود این‌جا بحث دستور فروش ملک است و نه صدور حکم بر فروش؛ چرا که تفاوت دستور با حکم در این است که در خصوص دستور، قاضی دادگاه بدون تشکیل جلسه دادگاه و در وقت فوق العاده نسبت به صدور دستور اقدام می کند و این دستور قطعی می باشد و عملاً شریک مشاعی با اطاله دادرسی مواجه نمی شود. ( برخلاف حکم بر فروش )
در نتیجه پرونده به واحد اجرای احکام مدنی ارسال و واحد اجرای احکام مدنی طبق ماده ۱۳۷ به بعد قانون اجرای احکام مدنی نسبت به مزایده گذاشتن ملک و فروش آن اقدام می کند.
آنگاه اگر این ملک که به فروش برسد، به نسبت سهم هر یک از شرکا، ثمن معامله به حساب بانکی آن ها واریز می شود.
نتیجه اینکه اگر ملک دارای سند رسمی باشد یا قابل افراز است که سند تک برگ افرازی صادر می گردد؛ و یا قابل افراز نیست اگر قابل افراز نباشد، گواهی صادر خواهد شد و اگر که این گواهی مورد اعتراض قرار نگیرد بنابر تصمیم واحد ثبتی دال بر غیر قابل افراز بودن مال، شریک مشاعی می‌تواند دستور فروش ملک مشاعی را از دادگاه اخذ و نسبت‌به فروش آن اقدام نماید.
تقسیم اموال مشاعی با سند رسمی که یکی از مالکین محجور می‌باشد:
در این خصوص رأی وحدت رویۀ ردیف 29/59 مورخ 15/1/1360 از سوی هیأت عمومی دیوان عالی کشور صادر شده است که اگر ملک دارای سند رسمی باشد لکن یکی از مالکین آن محجور باشد، ( یعنی یا صغیر و یا دیوانه باشد و یا هنوز به حالت رشد که کمتر از ۱۸ سال قانونی می‌باشد نرسیده باشد ) در این صورت اداره ثبت اسناد و املاک هیچ گونه حق دخالتی را ندارد و باید تعیین تکلیف ملک در دادگاه به عمل آید و اداره ثبت علی‌رغم اینکه سند رسمی بابت ملک وجود دارد نمی‌تواند نسبت به افراز اقدام نماید.
تقسیم اموال مشاع غیرمنقول با سند عادی
در این خصوص باید اعلام شود که اگر ملک دارای سند عادی باشد، باید تقاضای تقسیم مال مشاع و یا در صورت غیرقابل تقسیم بودن صدور حکم بر فروش آن، صرفاً به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم شود.
قاضی دادگاه موضوع را مورد رسیدگی قرار می‌دهد و پرونده جهت ارزیابی ادعاء و کارشناس ثبتی و یا کارشناس راه‌وساختمان چراکه اگرچه ملک ثبتی نمی‌باشد لیکن این صلاحیت برای کارشناس وجود دارد که بنا بر حدود اربعه ملک نسبت به اعلام قابل تقسیم بودن آن نظر دهد.
حال اگر طبق نظر کارشناس، ملک قابلیت تقسیم را داشته باشد بین شرکاء تقسیم خواهد شد اما اگر ملک قابلیت تقسیم را نداشته باشد حکم بر فروش آن صادر که احکام آن در فوق موردنظر قرار گرفت.
موانع تقسیم
در اموال مشاعی و نحوۀ تقسیم آن ممکن است موانعی پدید آید. موانع تقسیم، معمولاً به حدود اربعه ملک برمی‌گردد و زمانی ملک از باب حدود اربعه، راهی برای هر یک از مالکین مشاعی ندارد و یا مساحت آن به اندازه ای نیست که هر یک از مالکین مشاعی بتوانند ملکی را تصاحب نمایند؛ چراکه اداره ثبت اسناد و املاک، در زمان اتخاذ تصمیم راجع به قابل تقسیم بودن ملک، از شهرداری نیز استعلام لازم را به عمل می آورد و بنا بر ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها باید نظر این مرجع نیز اخذ شود که این موانع وجود دارد و ممکن است بستر صورت تفکیک مساحت لازم از باب قواعد شهرسازی نیز برای ملک وجود نداشته باشد و شهرداری نیز مخالفت را به عمل آورد. در نتیجه می توان گفت که علاوه بر ادارۀ ثبت اسناد و املاک و کارشناس ثبتی یا کارشناس منتخب دادگاه، شهرداری نیز می تواند مانع تقسیم ( افراز ) ملک باشد.
حل یک مشکل
حال بنابر تتبعی که در رویه قضایی به عمل‌آمده و با قضات در این خصوص مصاحبه هایی صورت‌گرفته است؛ شاید بالغ بر ۹۵ درصد دعاوی راجع به تقسیم اموال مشاع منتهی به فروش آن ها می‌گردد. بنابراین با توجه به این که فروش ازسوی محاکم دادگستری و از طریق مزایده به عمل می‌آید، این نکته باید ازسوی شرکا مدنظر قرار گیرد که خود رأساً با توافق نسبت به فروش املاک مشاع اقدام نمایند؛ چراکه معمولاً قیمت پایه مزایده های دادگستری کم تر از قیمت واقعی املاک می‌باشد.
ضرورت مراجعه به وکیل به منظور تقسیم اموال مشاعی
با توجه به اینکه اموال مشاعی و نحوۀ تقسیم آن به نحوه فروش و همچنین پیگیری فروش این اموال بالاخص در مرحله اجرای حکم با پیچیدگی‌های خاص خود مواجه می‌باشد، یک وکیل متخصص می‌تواند شما را در این امر به نحو مطلوب‌تر و بهتر یاری نماید پیشنهاد می‌گردد که اگر قصد فروش اموال خود را دارید در این خصوص با یک وکیل نسبت به انعقاد قرارداد اقدام نمایید؛ که بتواند مشکلات شما را به‌راحتی حل‌وفصل و با بالاترین قیمت و به بهترین شکل و سریع‌ترین زمان این اقدام را به‌جای آورد.
کلام آخر
در این مقاله به زبان ساده به بررسی اموال مشاعی و نحوۀ تقسیم آن پرداخته شد و روند تقسیم این اموال با توجه به رسمی یا غیر رسمی بودن سند آن ها برای شما عزیزان بیان گردید. نظرات و انتقادات خود را با ما به اشتراک بگذارید.
