با تصویب قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در سال ۱۳۷۴ اصلاحیه آن در سال ۱۳۸۵ ساخت و ساز خانه باغ در اراضی زراعی و باغ ها با محدودیت هایی مواجه گردید که این ساخت و ساز ها و مصادیق تعیین تغییر کاربری بنا بر قانون مذکور به مصوبات وزارت جهاد کشاورزی و هیأت وزیران موکول گردیده است که هر ساله دست خوش تغییراتی می باشد حال باید بررسی کنیم که ساخت خانه باغ در سال 1403 با محدودیت مواجه گردیده است یا خیر و آیا مصادیق تغییر کاربری و شرایط ساخت خانه باغ نسبت به سالیان قبل دچار تغییر و تحول شد است یا خیر؟ در ادامه با ما همراه باشید.
برای مشاوره با بهترین وکیل تهران کلیک کنید!
علت وضع قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها
قبل از تصویب قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها عملاً هیچ گونه محدودیتی در رابطه با ساخت خانه باغ در کشور ایران وجود نداشت و قانونگذار زمانیکه تغییر بی رویه و افسارگسیخته اراضی زراعی و باغ ها را مشاهده نمود در صدد ایجاد محدودیت برای این نوع اقدامات برآمد که نتیجه آن تصویب ماده ۳ این قانون بود.
که نتیجتاً برای سازندگان خانه باغ در اراضی زراعی و باغ ها نسبت به تعیین مجازات اقدام نمود و علاوه بر آن در تبصره ۲ از ماده ۱۰ قانون مذکور به سازمان جهاد کشاورزی اختیاراتی را اعطا نمود که این سازمان می توانست رأساً و صرفاً با حضور نماینده دادستان نسبت به تخریب خانه باغ هایی که برخلاف مصوبات ساخته شده اند اقدام نماید. در مادۀ 10 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب سال 1374 و اصلاحی 1385 چنین آمده است که : « ماده ۱۰ – هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و …
سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب میگردد، چنانچه بهطور غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.
تبصره ۱ – چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.
تبصره ۲ – مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند. »
مجازات بزه تغییر کاربری
قانونگذار در سال ۱۳۷۴ در ماده ۳ مقرر نموده بود که تغییر کاربری برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر فقط برای یک بار و احداث دامداری ها و مرغداری ها نیز مشمول موارد دیگری بودند اما این ماده در اصلاحیه سال ۱۳۸۵ تحت عنوان ماده ۴ تغییر پیدا کرد و هرگونه تغییر کاربری بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوط به امور اراضی جهاد کشاورزی موجب قلع و قمع بنا و پرداخت جزای نقدی از ۱ تا ۳ برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز با کاربری جدید و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از ۱ ماه تا ۶ ماه محکوم خواهد شد.
لذا قانونگذار وقتیکه قانون سال ۱۳۷۴ راه مؤثر برای جلوگیری از اقدامات مجرمانه ندانست در سال ۱۳۸۵ با تعیین مجازات سنگین قلع و قمع از بنای احداثی و جزای نقدی به میزان ۳ برابر تغییر کاربری به عملآمده آن هم با وضعیت جدید که خانه باغ در آن ساخته شده است مواجه نمود و همین امر باعث گردید که دستگاه های دولتی نسبت به این موضوع حساسیت بیشتری به خرج دهند.
از بابت دیگر تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون مرقوم نیز اقدامات بیشتری را به اداره جهاد کشاورزی در اصلاحیه سال ۸۵ واگذار نمود و این اختیار را به جهاد کشاورزی داد که خود سرانه نسبت به تخریب اراضی مورد تغییر کاربری با حضور نماینده دادستان بدون اخذ رأی از دادگاه اقدام شود.
مصادیق تغییر کاربری
قانونگذار در قانون تغییر کاربری تعیین این مصادیق را به هیئت وزیران و وزارت جهاد کشاورزی واگذار نمود و همین امر باعث گردید که هرساله مصادیق این تغییر و علاوه بر آن شرایط و ضوابط قانونی جهت ساخت خانه باغ در سال 1402 مشخص شود و بنا بر مقتضیات زمان در هر برهه ای هیأت وزیران و وزارت جهاد کشاورزی که دستورالعملهای آن ازسوی معاونت امور اراضی صادر میگردید به تعیین مصادیق تغییر کاربری و علاوه بر آن شرایط و ضوابط اعطای خانه باغ اقدام نمایند. که در ادامه این مورد را با بررسی آخرین دستور العمل هیأت وزیران و وزارت جهاد و کشاورزی، در زمان تحریر این مقاله یعنی سال 1402 ، موضوع را برای شما عزیزان شرح خواهیم داد.
صلاحیت رسیدگی به بزه تغییر کاربری
تغییر کاربری تا قبل از تصویب قانون آیین دادرسی کیفری مصوب سال ۱۳۹۲ که البته در سال ۱۳۹۴ اجرایی گردید رسیدگی به آن، در صلاحیت دادسرا و اگر منتهی به صدور کیفرخواست می گردید، پرونده به دادگاه کیفری دو جهت تعیین تکلیف ارسال می شد لذا صلاحیت با دادسرا بود.
اما در سال ۱۳۹۴ که قانون آیین دادرسی کیفری تصویب شد و متعاقب آن اختلافاتی در خصوص دادگاه صالح به بزه تغییر کاربری بنا بر تبصره ۳ از ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی به عملآمده صلاحیت بهطور مستقیم به دادگاه کیفری دو بدون صدور کیفرخواست از جانب دادسرا واگذار گردید و اگرچه این اختلافات وجود داشت لیکن رأی وحدت رویه شمارۀ ۷۵۹ هیأت عمومی دیوان عالی کشور به این اختلافات پایان داد و بزه تغییر کاربری را در صلاحیت دادگاه کیفری دو دانست. در نتیجه اگر الان علیه شخصی پرونده تغییر کاربری تشکیل شود این بزه باید در دادگاه کیفری دو مورد رسیدگی قرار بگیرد.
آنی یا مستمر بودن بزه تغییر کاربری
در رابطه با این موضوع اختلافاتی وجود داشت که آیا بزه تغییر کاربری یک جرم آنی میباشد ( جرم آنی جرمی است که به محض اینکه شخص رفتار مجرمانه را مرتکب میشود ارکان مادی جرم به اتمام میرسد و در همان زمان آن شخص قابلیت تعقیب توسط محاکم دادگستری را دارد و بهاصطلاح عامیانهتر جرمی است که به محض ارتکاب آن نتایج آن به وجود میآید مثل توهین که شما همین که شخصی را مورد اهانت و فحاشی قرار می دهید این جرم به وقوع پیوست است و بعد از انجام این رفتار منتظر اقدامات بعدی که استمرار داشته باشد نمی باشیم ) یا یک جرم مستمر است که جرم مستمر نیز جرمی است که وقتی اتفاق میافتد نتایج و آثار این جرم به صورت پیوسته در حال ارتکاب میباشد همانند بزه ترک انفاق که زمانیکه مرد نفقه همسر خود را نمی دهد ، ایشان در حال ارتکاب این جرم است و مثلاً نفقه روز شنبه را نداده و اگر یکشنبه را ندهد این اتفاق مکرر در حال پیگیری است.
دیوان عالی کشور برای فصل الخطاب در این خصوص ورود پیدا نمود که به موجب رأی وحدت رویه ۸۲۲ بزه تغییر کاربری به یک جرم آنی تبدیل گردید که این رأی وحدت رویه فواید بسیار زیادی برای مرتکبین اینگونه جرایم به وجود آورد.
از جمله مزایای آنی بودن بزه تغییر کاربری
وقتی جرم تغییر کاربری به عنوان یک جرم آنی شناخته شد این امر باعث می گردد که رفتار مجرمانه ( ساخت خانه باغ در سال 1402 ) از زمان شروع به ساخت چنانچه وفق ماده ۱۰۷ از قانون آیین دادرسی کیفری به مدت ۳ سال، اداره جهاد کشاورزی نسبت به اعلام شکایت علیه متخلف اقدام ننماید، چون جرم تعزیری درجه ۷ ( یعنی جرمی که حبس آن تا ۶ ماه می باشد ) است و از طرفی چون جزای نقدی آن به تناسب هر پرونده متغیر میباشد و از این طریق نیز تعزیری درجه ۷ شناخته میشود مرور زمان جهت شکایت از تاریخ ارتکاب جرم ۳ سال می باشد و اگر این ۳ سال از سوی اداره جهاد کشاورزی مراعات نگردد باید پرونده با قرار موقوفی تعقیب طبق ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی کیفری مواجه شود.
به زبان عامیانه که یعنی اگر شما بهعنوان یک شخصی هستید که نسبت به ساخت خانه باغ در سال 1402 اقدام نمودهاید و این اقدام در سال 1402 رخ داد و اداره جهاد کشاورزی از شما در سال 1405 شکایت نموده شما بدون هیچگونه ترسی به دادگاه نزد قاضی مراجعه نمایید و بیان بدارید که سال ساخت ملک شما 1402 بوده و اداره جهاد کشاورزی با تأخیر سه ساله نسبت به طرح شکایت اقدام نموده و باید بابت پرونده شما، به علت مرور زمان قرار موقوفی تعقیب صادر گردد و اگر قاضی در این خصوص شک و شبههای داشته باشد موضوع را به کارشناس ارجاع میدهد و با بررسی عکس های هوایی اثبات این ادعای شما بهراحتی قابل بررسی است که آیا ساخت خانه باغ در سال مورد ادعای شما بهعملآمده است یا در زمان دیگر.
علاوه بر آن شما نیز می توانید شهود خود ازجمله بنا و کارگرانی که در آن محل اشتغال داشته اند را نیز معرفی نمایید لذا این موارد به راحتی قابل اثبات میباشد.
مصادیق تغییر کاربری
این مصادیق هرسال از سوی هیئت وزیران و یا چند سال یک بار مورد بررسی و تدوین قرار می گیرد و از جمله این مصادیق میتوان به دیوارکشی ، فنس کشی ، کرتبندی ، قطعهبندی و ساخت خانه باغ و امثالهم اشاره نمود که به راحتی در سایت ها قابلیت مشاهده می باشد و درج آن در این مقاله باعث اطالهی کلام و سردرگمی خواننده می شود اما باید در نظر گرفت که این مصادیق با استثنائاتی نیز مواجه گردیده و در مواردی اداره جهاد کشاورزی نسبت به اعطای مجوز به سازندگان اقدام می نماید که این مجوز ها و شرایط آن است که از اهمیت بالایی برخوردار است و بنابر آخرین دستور العمل هایی که در سال ۱۳۹۷ همچنین سال ۱۳۹۸ از سوی سازمان امور اراضی جهاد کشاورزی صادر گردیده است این مصادیق مشخص میباشد.
استثنائات ساخت خانه باغ
اداره جهاد کشاورزی و قانون تغییر کاربری بهطورکلی نسبت به محروم نمودن اشخاص از ساخت خانه باغ اقدام ننموده است و کسانی که قصد ساخت خانه باغ در سال 1402 اقدام مینمایند باید بدواً به این ضوابط توجه نموده و براساس این ضوابط اقدام نمایند که براساس موارد ذیل به بررسی این ضوابط توجه خواهد شد.
الف – فنس کشی :که اقل مصادیق تغییر کاربری می باشد، با ارائه سند در روستا های حریم شهر و سایر اسناد روستا های خارج حریم شهر و اخذ استعلام حسب شرایط موجود باغ و اینکه حداقل باغ باید دارای دو هزار مترمربع مساحت باشد که اقدام به فنس کشی بابت آن گردد لذا کسانی که باغ کم تر از دو هزار متر دارند هیچ وقت نباید نسبت به اقدام جهت فنس کشی اقدام نمایند.
ب – ساختن استخر : ارائه مدارک دال بر تصرفات مالکانه و اخذ استعلام حسب شرایط موجود باغ و این که حداقل مساحت باغ باید دو هزار متر باشد و اگر زمین زراعی است حداقل مساحت آن باید ۲۰ هزار متر مربع باشد و ایضاً باید از اداره منابع آب جهت این که این باغ یا زمین دارای حقابه می باشد استعلام به عمل آید لذا کسانی که حقابه ندارند یا مساحت زمین از موارد اعلامی کم تر می باشد هیچ گاه جهت ساخت استخر اقدام ننمایند که از مصادیق تغییر کاربری میباشند.
پ – استقرار کانکس و احداث خانه کارگری در باغ ها : مدارک مورد نیاز ارائه سند ثبتی است. در این دو مورد باید سازنده خانه باغ سند ثبتی بابت املاک خود داشته باشد و با مراجعه به اداره جهاد کشاورزی بنابر مساحت زمین این درخواست را بهجای آورد که این درخواست بنابر شرایط ذیل باید این موارد را دارا باشد:
- از زمین های با مساحت ۳ هزار متر تا ۵ هزار متر مربع حداکثر مساحتی که به شخص اعطا میشود ۱۲ متر مربع جهت ساخت خانه است ؛
- از زمین های با مساحت ۵ تا 10 هزار متر مربع، ۱۲ تا 36 متر مربع جهت ساخت به شخص اعطا می گردد ؛
- از زمین های با مساحت 10 هزار تا ۲۵ هزار متر مربع ، از 24 تا ۴۰ متر مربع به شخص سازنده جهت ساخت اعطا خواهد شد ؛
- از زمین های با مساحت ۲۵ تا ۵۰ هزار متر مربع حداکثر مساحت خانه باغ باید از 40 متر الی۸۰ متر مربع باشد ؛
- از زمین های با مساحت ۵۰ هزار تا ۱۰۰ هزار متر مربع حداکثر مساحت ۸۰ تا ۱۰۰ متر مربع جهت ساخت خانه باغ اعطا خواهد شد ؛
- در خصوص زمین های با مساحت بیشتر از ۱۰۰ هزار متر مربع به ازای هر هکتار افزایش کمیسیون مربوطه ۵ مترمربع به مساحت خانه باغ اضافه مینماید.
لذا شرایطی که طبق آخرین دستورالعمل به وجود آمده موارد فوق است که از سوی سازندگان باید مراعات گردد والا چنانچه خارج از این موارد نسبت به ساخت و ساز اقدام شود قطعاً با اخذ رأی از سوی محاکم قضایی و یا چنانچه متخلف ساخت خانه باغ در سال 1402 در حین ساخت باشد بنا بر تبصره ۲ از ماده ۱۰ این قانون مجوز برای اداره جهاد کشاورزی جهت تخریب وجود دارد.
آیا در سال ۱۴۰۲ دستورالعمل جدیدی صادر شده یا خیر
بنابر مرا مواردی که در فوق به آن اشاره گردید آخرین دستورالعمل مربوط به سال ۱۳۹۸ بوده و برمبنای همین دستورالعمل اداره جهاد کشاورزی اقدام مینماید و در سال جدید دستورالعمل جدیدی که مصادیق تغییر کاربری را دست خوش خود قرار دهد صادر نگردیده است.
ضرورت مراجعه به وکیل در خصوص ساخت خانه باغ در سال 1403
با توجه به تخصصی بودن موضوع و این که مجوز ها هر ساله دست خوش تغییر قرار می گیرند و احاطه بر شرایط مصادیق و موارد اعطای مجوز یک امر تخصصی بوده که نیازمند مراجعه به بهترین وکیل ملکی در تهران میباشد ، توصیه می گردد که متخلفین در ساخت خانه باغ سال 1403 در پرونده هایی که علیه آن ها مطرح میگردد از یک فرد متخصص که وکیل دادگستری می باشد استفاده نموده و با انعقاد قرارداد وکالت امورات مربوط به پرونده خود را به چنین اشخاصی واگذار نمایند.
کلام آخر
با توجه به موارد فوق اولا کشاورزان محترم لازم است که در هنگام ساخت خانه باغ سال 1403 از اداره جهاد کشاورزی و کمیسیون مربوطه مجوز لازم را اخذ نمایند و ثانیاً چنانچه بدون اخذ مجوز اقدام به ساخت خانه باغ نمودید حداقل شرایط و موارد فوق را مراعات نمایید که اگر جهاد کشاورزی علیه شخص شما اقدام به طرح شکایت دال بر ساختن غیرمجاز خانه باغ نمود بتوانید در محاکم قضایی دفاعیات لازم را از خود به جای آورید و رأی بر برائت خود اخذ نمایید. ثالثاً اگر پرونده شما با تأخیر ازسوی اداره جهاد کشاورزی مطرح گردید نسبتبه طرح ادعای مرور زمان اقدام نمایید. همراهی شما عزیزان موجب دلگرمی ماست و نظرات و انتقادات خود را با ما به اشتراک بگذارید.
با سلام و خسته نباشید
در خصوص احداث خانه باغی، برا ی متراژهای گفته شده مستند قانون یوجود ارد
با سلام و عرض ارادت
آیا ساخت خانه انباری با قوانین فوق برای زمین مزروعی( نه باغ) امکان داره؟
با عرض سلام وادب
تبدیل زمین مزروعی به مشجربا دیوارکشی بتونی (تبدیل زمین به فقط باع، ) نیاز به مجوز دارد ؟
سلام وقت بخیر
توصیه می کنیم برای دریافت قوانین جدید و صحیح، با وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.
سلام بنده سال ۹۸ در باغ درست کردم و یکبار هم دیوار رو جهاد تخریب نمود الان هم باز اخطار روی درب باغ چسباندن ایا امکان اینکه چند سال از ساخت بنا گذشته میتوان از تخریب جلوگیری کرد؟
سلام و عرض ادب
برای زمین زراعی۲۲۰متر میشه مجوز احداث بنا خانه باغ گرفت؟
با سلام و وقت بخیر
بنده دارای یک باغ میوه ب مساحت هزار متر هستم
در سال ۹۹ شروع ب دیوارکشی باغ و احداث استخر به متراژ ۲۰ متر نمودم ک پس از یکسال جهاد قسمتی کمی از دیوار را تخریب کرد و مجدد دیوار کشی نمودم
در این هنگام اقدام ب پی ریزی بتنی و کاشت صفحه ب مساحت ۸۰ متر مربع جهت خانه باغ نمودم و جدول کشی و شن ریزی محوطه هم انجام دادم
الان بخوام رو فنداسیون ۸۰ متری ایجاد شده سازه (خانه باغ) ایجاد کنم شامل قانون جدید میشه (مرور زمان ۳ سال) یا خیر ممنون از راهنماییتون
سلام وقت شما هم بخیر
برای اطلاعات بیشتر در این زمینه و دریافت راهنمایی های حقوقی و اصولی، با وکلای ملکی مشورت داشته باشید.
درود باغی دونبش در شهرستان نهاوند استان همدان دارم ۱/۳۰۰ متر است انحصار وراثت انجام شده و در حال تفکیک هستیم آیا میتونیم نسبت به ساخت بنا در این باغ اقدام کنیم؟ با تشکر و قدردانی از خدمات و پاسخگویی شما
متشکرم