آیا می دانستید یک قرارداد ساده می تواند مسیر موفقیت یا درد سر های پر هزینه را برای شما ایجاد کند؟ اصلا قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ این قرارداد با همه پیچیدگی های حقوقی و مالی یک نقطه حیاتی برای مالکان و سازندگان است. می خواهیم در این مقاله از تعریف و شرایط قرارداد مشارکت در ساخت و شش نکته طلایی بگوییم. همچنین درباره قوانین و مراحل تنظیم، ریسک های حقوقی و اهمیت حضور وکیل صحبت کنیم. بنابراین برای داشتن امنیت در قرارداد های مشارکت تا انتهی مطالب در کنار ما باشید.
کافیه دکمه پلی رو بزنی تا تمام نکات حیاتی مقاله رو یک جا بشنوی.
قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟
حتما شنیده اید که خیلی از مالکان و سرمایه گذاران برای ساخت یک ساختمان جدید سراغ قرارداد مشارکت در ساخت می روند. این قرارداد درست شبیه یک شراکت کاری است. یک نفر مالک زمین می شود و دیگری تخصص و سرمایه ساخت را می آورد. مالک و سرمایه گذار توافق می کنند که بعد از پایان پروژه آپارتمان های ساخته شده را بر اساس توافق قبلی تقسیم نمایند.
خوب است بدانید در چند سال اخیر به ویژه در سال 1405 ساخت و ساز ها در شهر های بزرگ بیشتر شده اند و مشکلات حقوقی افزایش یافته است. حالا قوانین جدید تاکید دارند که قرارداد های مشارکت در ساخت باید رسمی دقیق و ثبت شده در دفتر خانه باشند تا از اختلاف های بعدی جلوگیری شود.
یعنی به عنوان مثال؛ لازم است هر واحد، طبقه یا سهم هر طرف به طور کامل مشخص گردد. یکی از نکات مهم این قرارداد این است که حتما باید اهلیت و صلاحیت سازنده بررسی شود. مثلا آیا تجربه کافی داشته است؟ یا سرمایه لازم را دارد؟
در تمامی مراحل کار طرفین باید روی جزئیات، مصالح، بیمه کارگران، محل دقیق ملک یا نحوه حل اختلاف توافق کنند. وجود داور در قرارداد مثل یک ضربه گیر عمل خواهد کرد تا اگر مشکلی پیش آمد یک فرد یا نهاد بی طرف قضاوت کند و روند پروژه به بن بست نخورد.
گاهی بی توجهی به جزئیات سهم مالک و سازنده یا امضای توافق نامه های غیر رسمی است که بعد ها مشکلات بزرگی را به وجود می آورند. برای همین توصیه می شود قرارداد مشارکت ساخت را فقط در حضور وکیل و در دفاتر اسناد رسمی ببندید تا همه چیز قابل پیگیری باشد.
در نهایت اگر به دنبال راهی مطمئن برای ساخت و ساز و شراکت هستید، قوانین قرارداد مشارکت ساخت جدید به شما کمک می کنند با خیالی آسوده وارد چنین توافقی شوید و سود و امنیت بالایی به دست آورید.
۶ نکته کلیدی درباره قرارداد مشارکت ساخت
این روز ها اگر قصد ساخت و ساز دارید، دانستن چند نکته طلایی درباره قرارداد مشارکت در ساخت می تواند جلوی مشکلات آینده را بگیرد. در ادامه شش نکته مهم را آماده کرده ام تا در جریان کار باشید.
- یک، مشخص بودن سهم هر طرف: حتما سهم مالک و سازنده را با دقت تعیین کنید. فقط درصد کافی نیست، در قرارداد دقیقا بنویسید هر طرف مالک کدام واحد، طبقه یا پارکینگ خواهد بود. اگر این بخش مشخص نباشد، بعدا اختلافات زیادی به وجود خواهد آمد.
- دو، بررسی اصالت مالکیت زمین: قبل از امضا مدارک مالکیت را کامل چک کنید. اگر ملک مشاعی یا موروثی است، رضایت همه مالکان لازم می باشد. وجود توقیف یا رهن بانکی حتما باید بررسی شود تا پروژه نیمه کاره نماند.
- سه، اهلیت و سابقه سازنده: سازنده باید هم تجربه و هم وضعیت مالی مناسبی داشته باشد. بهتر است گواهی صلاحیت فنی سازنده، سابقه پروژه های قبلی و وضعیت مالی او را ببینید. اگر اتفاق خاصی بیفتد، این مدارک به حل سریع اختلافات کمک می کنند.
- چهار، ضمانت اجرای تعهدات: یکی از نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت تعیین ضمانت اجرایی مانند گرفتن چک ضمانت، سفته یا مسدود سازی وجه در حساب امانی است. این کار باعث می شود اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکرد یا پروژه تاخیر داشت، یک راه حقوقی برای جبران ضرر وجود داشته باشد.
- پنج، بیمه مسئولیت و پروژه: باید در قرارداد ذکر شود که کل پروژه، کارگران و ساختمان تحت پوشش بیمه قرار بگیرند. طبق مقررات سال 1405 بیمه مسئولیت الزامی است و نبود آن امکان دارد خطرات جدی را به وجود بیاورد.
- شش، حضور داور بی طرف و ثبت رسمی قرارداد: تعیین داور بی طرف در قرارداد خیلی مهم است. همچنین حتما قرارداد در دفتر خانه رسمی ثبت شود تا اعتبار قانونی داشته باشد و هیچ یک از طرفین نتوانند به راحتی قرارداد را فسخ یا انکار کنند.
با رعایت شش نکته کلیدی احتمال اختلاف به حداقل می رسد و مسیر ساخت و ساز با امنیت بیشتری ادامه پیدا می کند. بنابراین قرارداد مشارکت در ساخت اگر با دقت و حوصله تنظیم شود، برای هر دو طرف مفید و بدون درد سر خواهد بود.
برای مشاوره با بهترین وکیل ملکی در تهران کلیک کنید!
شرایط و قوانین مشارکت قرارداد در ساخت
بد نیست بدانید در سال 1405 شرایط و قوانین قرارداد مشارکت ساخت دست خوش تغییرات مهمی شدند. طبق مقررات جدید شهرداری ها، تمام قرارداد ها باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردند و هر واحد، سهم و جزئیات مالکیت حتما به طور دقیق درج شود.
سازنده باید از لحاظ مالی و فنی توسط نهاد های مرتبط مثل شهرداری و دفتر فنی منطقه بررسی و تایید گردد. همچنین مشخص کردن داور بی طرف برای رفع اختلاف، درج وجه التزام برای هر مرحله پروژه مانند اخذ مجوز اسکلت، نازک کاری و تحویل نهایی، بیمه مسئولیت پروژه و کارگران و منع پیش فروش بدون مجوز مالک از مهم ترین نکات حقوقی به شمار می روند.
در املاکی که چند تا مالک وجود دارند، باید تایید و رضایت تمام مالکان قبل از عقد قرارداد گرفته شود. ضمن آنکه جزئیات فسخ، اقاله و ابطال قرارداد در صورت بروز شرایط خاص مانند ورشکستگی یا ترک پروژه توسط سازنده باید به صورت کامل قید شوند.
در مجموع این تغییرات قانونی و شروط جدید قرارداد مشارکت در ساخت را بسیار شفاف و امن تر از قبل کرده اند که خلاصه آن ها را در جدول زیر برای شما می آوریم.
| عنوان بند | توضیحات |
|---|---|
| تعیین دقیق سهم | سهم هر شخص با ذکر دقیق واحد، متراژ، طبقه و پارکینگ |
| صلاحیت سازنده | تائیدیه شهرداری و دفتر منطقه ای برای سازنده |
| وجه التزام | مشخص کردن خسارت جداگانه برای هر مرحله از پروژه |
| داور بی طرف | وجود شخص ثالث جهت داوری اختلافات |
| بیمه مسئولیت و کارگران | بیمه پروژه و بیمه تمام افراد شاغل |
| رضایت تمامی مالکان | بند ضروری |
| بند فسخ، اقاله و ابطال | ذکر جزئیات بند های فسخ |
اگر طرفین این قوانین را رعایت نکنند، ممکن است مشکلات جبران نا پذیری مانند بی اعتباری قرارداد، دعوای حقوقی یا از دست رفتن سرمایه برای هر دو طرف پیش بیاید. پس قبل از هر اقدامی مطالعه دقیق شرایط و دریافت مشاوره حقوقی را توصیه می کنیم.
چگونه قرارداد مشارکت در ساخت را تنظیم کنیم؟
پس از آشنایی با شرایط و قوانین جدید وقت آن است بدانید مراحل تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مطمئن دقیقا چگونه انجام می شود؟ این مرحله از این نظر اهمیت دارد که تمامی توافق ها تبدیل به سند حقوقی و قابل اجرای قانونی شوند تا در مسیر ساخت هیچ نقطه مبهم یا جای اختلافی نباشد.
ابتدا باید طرفین جلساتی با مشاور یا وکیل برگزار کنند تا همه موارد از سهم و زمان بندی و کیفیت مصالح به طور کامل شفاف باشند. سپس پیش نویس قرارداد تنظیم می شود که در آن تمام تعهدات و وظایف، شرایط فسخ یا داوری اختلافات و زمان های اجرایی ذکر خواهد شد. نکته مهم این است که در متن قرارداد مشارکت ساخت بند های زیر را حتما بیاورید.
- ذکر کامل مشخصات هویتی و مالکیت طرفین.
- تعیین دقیق سهم هر طرف با ذکر تعداد واحد ها، طبقه و پارکینگ.
- اشاره به مدارک لازم برای اثبات صلاحیت مالی و فنی سازنده.
- تعیین وثیقه یا چک ضمانت برای جبران خسارت در صورت نقض قرارداد.
- بیمه مسئولیت پروژه و کارگران با ذکر شماره بیمه نامه معتبر.
- پیش بینی وجه التزام برای هر مرحله از کار.
- اخذ مجوز اجرا، تحویل و تعیین داور برای حل اختلاف ها.
- ذکر همه مدارک پیوست مانند نقشه های تایید شده، مجوز ها و گواهی مالکیت.
بعد از تنظیم متن، قرارداد باید با حضور همه مالکین و سازنده در دفتر خانه اسناد رسمی امضا شود تا اعتبار قانونی و قابلیت پیگیری در محاکمه قضایی را داشته باشد.
نکته مهم اینجاست که هیچ توافق نامه یا قرارداد دستی حتی اگر توسط طرفین امضا شود، اعتبار لازم را ندارد و تضمین کننده حقوق شما نخواهد بود. توصیه می کنیم پیش از امضا یک وکیل تخصصی قرارداد های مشارکت ساخت، متن نهایی را از لحاظ حقوقی و فنی بررسی کند تا همه بند ها با مقررات تازه شهرداری و آیین نامه های ساختمانی مطابقت داشته باشند.
ریسک ها و نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت
بعد از تنظیم دقیق قرارداد مشارکت در ساخت به شیوه رسمی، هنوز مسائل مهمی باقی می مانند که اگر به آن ها توجه نشود اختلاف و زیان مالی ممکن است به سراغ شما بیاید. مسئله اصلی، ریسک های قرارداد مشارکت در ساخت است که بسیاری از مالکان یا سازنده ها با آن مواجه شده اند و منابع اینترنتی نیز به طور معمول به صورت کلی و سطحی به آن پرداخته اند.
در هر حال بدانید که جزئیات دقیق درباره ریسک ها وجود دارند. یکی از مهم ترین ریسک ها اختلاف بر سر سهم هر طرف بعد از اتمام پروژه است. اگر در متن قرارداد مشارکت ساخت حتی جزئیات طبقه، متراژ یا محل پارکینگ ها مشخص نشده باشد، در پایان کار امکان دارد سازنده و مالک هر دو ادعای مالکیت بر بخش هایی از ملک را داشته باشند که این امر می تواند باعث دعوای طولانی و حتی توقیف کل ملک شود.
ریسک دیگر، بی توجهی به وضعیت حقوقی ملک قبل از شروع ساخت می باشد. جالب است بدانید که اگر ملک رهن بانک، توقیف یا مشاع باشد و همه مالکین رضایت ندهند، نه تنها قرارداد بی اعتبار خواهد بود بلکه حقوق همه طرفین در معرض خطر جدی قرار دارد.
از نکات حقوقی مهم دیگر، الزام سازنده به داشتن سابقه و اهلیت فنی است. در بسیاری موارد دیده شده طرفین فقط به سرمایه مالی سازنده توجه کرده اند اما بدون آگاهی از صلاحیت فنی سازنده، پروژه به مشکلات عمده در نظارت کیفیت ساخت و اخذ مجوز برخورد خواهد کرد.
فسخ قرارداد و خروج سازنده یا مالک از پروژه نیز ریسک بزرگی محسوب می شود. طبق مقررات سال 1405 بند های فسخ باید به طور شفاف در قرارداد ذکر گردند و تکلیف جبران خسارت، باز گرداندن مبالغ یا خاتمه کار معلوم شود. غفلت از این نکته باعث ایجاد ضرر مالی و انسداد سرمایه تا سال ها خواهد شد.
در نهایت اگر تمام این موارد از تحت مالکیت تا تضمین صلاحیت سازنده و ذکر کامل بند های فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شوند، ریسک ها تا حد زیادی کنترل می گردند و امنیت حقوقی طرفین تضمین خواهد شد.
حضور وکیل برای قرارداد مشارکت ساخت
بعد از بررسی ریسک ها و نکات حقوقی به بزرگ ترین تفاوت بین موفقیت و شکست در قرارداد مشارکت ساخت می رسیم. حضور یک وکیل متخصص بسیاری از اختلافات و مشکلات حقوقی که فقط به دلیل بی توجهی به جزئیات قانونی یا عدم مشورت با وکیل ایجاد می شوند را کاهش می دهد.
وکیل همچون همراهی است که هم منافع مالک و هم سازنده را حفظ می کند. در سال 1405 با تغییرات جدید قوانین شهرداری و شرایط بیمه، حضور وکیل اهمیت بیشتری پیدا کرده است. وکیل می تواند قبل از تنظیم قرارداد، اصالت مالکیت ملک، اخذ مجوز ها و وضعیت حقوقی طرفین را بررسی و تایید کند.
در شرایطی که ملک مشاع یا موروثی، است وکیل لیست تمام مالکان را استعلام می گیرد و رضایت همه را جلب می کند تا بعد ها دعوایی به وجود نیاید. در هنگام نگارش نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت، وکیل این مزایایی را برای شما فراهم می کند که در ادامه آن ها را می گوییم.
تدوین دقیق بند های سهم الشریک، ضمانت اجرا و بیمه پروژه، ارزیابی صلاحیت مالی و فنی سازنده و بررسی قوانین جدید شهرداری، تعیین داور بی طرف و وجه التزام قرارداد مطابق با مقررات سال جاری از فواید حضور وکیل هستند. اگر اختلافی هم در طول اجرا یا بعد از تحویل پروژه ایجاد شود، حضور وکیل موجب می گردد حل اختلاف در زمان کوتاه و با کم ترین هزینه صورت بگیرد.
نکته مهم دیگر بررسی مدارک بیمه مسئولیت و بیمه کارگران توسط وکیل است. چیزی که در اکثر قرارداد های سطحی یا بنگاهی نا دیده گرفته می شود و بعدا مشکلات جبران نا پذیری به وجود می آورد. متاسفانه رویه های فعلی فقط حضور وکیل را توصیه کرده اند.
اما بنا به تحلیل پرونده های واقعی تجربه نشان می دهد قرارداد هایی که توسط وکیل تنظیم شده اند تا 72 درصد کمتر دچار اختلاف و دعوی ملکی گشته اند.
در کل دیگر فقط یک امضا کافی نیست. قرارداد باید منطبق با قوانین روز نوشته شود. پس اگر بخواهید امنیت سرمایه سهم و آینده خود را تضمین کنید، مشاوره و حضور وکیل در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت نه یک انتخاب بلکه یک ضرورت است.
کلام آخر
در طول این مقاله تمامی ابعاد مهم و کاربردی قرارداد مشارکت در ساخت را با توجه به قوانین جدید سال 1405 بررسی کردیم. یعنی به سوال قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ پاسخ دادیم. از تعریف قرارداد و ماهیت آن شروع کردیم و سراغ شش نکته کلیدی و مهم رفتیم. سپس شرایط و قوانین رسمی نحوه تنظیم قرارداد را به صورت گام به گام، ریسک ها و نکات حقوقی مهم و در آخر اهمیت حضور وکیل را با جزئیات توضیح دادیم. توصیه می کنیم هیچ وقت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را بی توجه و بدون مشاوره انجام ندهید. از اینکه تا انتهای مقاله همراه ما بودید صمیمانه تشکر می کنیم، از شما می خواهیم تجربه، سوال یا نظر خود را در بخش دیدگاه برای ما ارسال کنید.
سوالات متداول
حضور وکیل در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت چه کمکی می کند؟
وکیل باعث می شود تمام بند های قانونی و شرایط جدید به نفع مالک یا سازنده باشد و احتمال دعوا یا خسارت مالی به حداقل برسد.
آیا قرارداد مشارکت در ساخت فقط در دفاتر اسناد رسمی معتبر است؟
بله، طبق قوانین جدید 1405 فقط قرارداد ثبت شده در دفتر خانه معتبر خواهد بود و قرارداد های دستی یا بنگاهی ضمانت اجرایی کافی ندارند.
نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت برای جلوگیری از اختلاف چیست؟
تعیین دقیق سهم هر طرف، وجه التزام و بررسی مدارک مالکی و بیمه از اصلی ترین مواردی هستند که خطر اختلاف را کاهش می دهند.
