دعوای اثبات مالکیت در جایی مطرح میشود که حقوق مالکانه شخص مورد تعرض قرار بگیرد حال شخصی که واقعاً مدعی مالکیت است و بر مالکیت خود نسبت به این ملکی که مورد تعرض قرار گرفته است ایمان دارد اگر به حقوق مالکانه ایشان تعرض شد و سند مالکیت در اختیار ایشان نبود و بر همین اساس اگر شخص جهت اثبات مالکیت خود اقدام نماید لکن سند در اختیار نداشته باشد باید دید که چه راهکارهایی وجود دارد که بتوان به چنین شخصی کمک نمود که دعوای خود را به سرانجام برساند. برای بررسی شرایط اثبات مالکیت بدون سند، در ادامه با ما همراه باشید.
سند
سند همان طور که مادۀ 1248 قانون مدنی قید نموده، نوشته ای است که میتواند له یا علیه ( به نفع یا به ضرر ) هر شخص مورد استناد قرار بگیرد و زمانیکه شما نسبت به خرید یک ملک اقدام می نمایید عرف معمول جامعه در جهت تنظیم قرارداد است که این قرارداد به نام مبایعهنامه ( یا قولنامه ) در بین مردم معروف میباشد و اگر این مبایعه نامه در اختیار شما نباشد باید بگوییم از مهمترین ویژگی طرح دعوای اثبات مالکیت محروم خواهید شد. اما این بدان معنی نمی باشد که شما از حقوق مالکانه خود محروم خواهید شد و در این مقاله راهکار هایی در خصوص شرایط اثبات مالکیت بدون سند در اختیار شما قرار میگیرد.
ادله اثبات دعوا
علاوه بر سند وفق مادۀ 1258 قانون مدنی، شهادت و سوگند و اقرار و براساس برخی از مواد قانون مدنی علم قاضی خود میتواند از ادله اثبات دعوا باشد و مؤید علم قاضی اماره قانونی و قضایی است که میتواند کمک حال یک قاضی در پیشبرد روند رسیدگی به پرونده و کشف ماوقع شود.
حال اگر شخصی مالک یک ملک می باشد و در جهت اثبات حقوق مالکانه خود در این ملک برآمده اما سند ندارد، این به معنای باختن آن دعوا نمی باشد و حال باید بررسی شود که سایر ادله چگونه میتوانند شرایط اثبات مالکیت بدون سند را برای شخص به ارمغان آورد.
برای راحتی کار خود در زمینه اثبات مالیکت بدون سند و انجام کارهای قانونی آن، می توانید به بهترین وکیل ملکی در تهران مراجعه نمایید و راهنمایی های بیشتر را از وکیل متخصص دریافت کنید.
شهادت شهود
همانگونه که مستحضر می باشید شهادت شهود از زمان قبل از اسلام تا زمان حاضر از ادله متقن اثبات ادعای اشخاص بوده است. بهگونه ای که براساس ماده 230 قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مالی با شهادت دو مرد و یک زن یا یک مرد و دو زن به اثبات می رسد. بنابراین اگر شما دارای دو نفر شاهد باشید که منجز و متقن و از همه مهمتر متفقالقول یعنی بهصورت یکسان بر هر حقوق مالکانه شما نسبت به ملک موضوع دعوی، ادای شهادت دهد شما میتوانید مالکیت خود را بر ملکی که مورد معارضه و دست درازی اشخاص ثالث قرار گرفته است به اثبات برسانید؛
ضمناً لازم به ذکر است که این شهود نیز بنابر صراحت قانون باید شرایط شهادت را داشته باشند مثلاً وجود اعتیاد در شخص شاهد بنابر نظر تفسیری که از سوی شورای نگهبان صادر گردیده است وثاقت شاهد را زیر سوال میبرد و دیگر قاضی نمیتواند بهعنوان یک شاهد دارای شرایط قانونی و شرعی به این شخص نگاه کند و ادعای ایشان را قاطع دعوا بداند و لذا باید شهود شما اشخاصی باشند که از هرگونه ویژگی که بعد اجتماعی و شخصیتی آنها را محل خدشه قرار میدهد خالی باشند.
برای مثال بحث اعتیاد در فوق مورد توضیح قرار گرفت لذا از بردن شهودی که دارای شرایط خاصی میباشند به محکمه خودداری کنید که دعوای شما با این ایراد ازسوی قاضی مواجه نشود.
تعارض شاهد با سند
براساس ماده ۱۳۰۹ از قانون مدنی ممکن است اگر طرف دعوای شما بابت اثبات ادعای خود و رد ادعای شما که شرایط اثبات مالکیت بدون سند میباشد به یک سند اشاره نماید آیا شما باید در این پرونده خود را باخته بدانید و چون طرف سند دارد و شما به شهود استناد نموده اید حق را به ایشان بدهیم که در پاسخ باید اعلام شود:
اولاً مفاد ماده ۱۳۰۹ از قانون مدنی که صرفاً دلالت بر سند رسمی دارد و سند عادی از شمول این ماده خارج است؛ و باید این توضیح داده شود که وقتی طرف مقابل شما با لطایف الحیل نسبت به اخذ سند رسمی اقدام نمود هیچگاه نباید دعوای اثبات ذات مالکیت مطرح نمایید چرا که این طرح ادعای شما اثبات مالکیت بدون سند میباشد و چون رأی وحدت رویه ۵۶۹ هیئت عمومی دیوان عالی کشور در سال ۱۳۷۰ به این امر دلالت دارد که طرح دعوای اثبات مالکیت راجع به املاکی که بابت آنها سند رسمی صادر شده قابلیت استماع را ندارد.
حال اگر با شخصی مواجه شدید که سند رسمی اخذ نموده قطعاً اقدام شما باید طرح دعوای ابطال سند رسمی و اگر دارای سند عادی میباشد بطلان اسناد عادی باشد و هیچ گاه نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت اقدام ننمایید که مسموع نمی باشد اما اگر سند عادی باشد همانطورکه گفته شد این سند عادی خارج از موضوع ماده 1309 قانون مدنی میباشد.
ثانیاً: بر فرض اینکه سند رسمی هم داشته باشد این سند رسمی هیچ جای نگرانی برای شما به وجود نمی آورد چرا که نظر تفسیری شورای نگهبان در این خصوص وجود دارد که بهصراحت اعلام شده ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی خلاف شرع و خلاف شریعت اسلامی می باشد و باید نسبت به اصلاح و نسخ آن اقدام شود و خیلی از قضات در رویه قضایی بنا بر این نظر تفسیری شورای نگهبان ، هیچگاه سند رسمی را یک دلیل مطلق نمی دانند. مضاف اینکه با استناد به شهادت شهود آراء زیادی بر ابطال اسناد رسمی صادر گردیده است.
ارائه شهود معارض
اگر طرف مقابل شما شهود معارضی دال بر اینکه ایشان مالک این ملک میباشد ارائه داد با توجه به اینکه شما بر مالکیت خود اذعان و یقین دارید باید در صدد این باشید که نسبت به استخراج تعارضات اظهارات شهود طرف مقابل اقدام نمایید چرا که اگر واقعاً از این امر عاجز باشید به لحاظ این که شهود شما با شهود تعرفه شده طرف مقابل در تعارض میباشد بنابر قاعده فقهی تساقط که میگوید اگر بین دو دلیل تعارض وجود داشته باشد این دو دلیل ساقط میشوند ( الدلیلان اذا تعارضا تساقطا ) و حتی اگر طرف مقابل شما یک سند عادی بابت اثبات حقوق مالکانه خود بر این ملک داشته باشد همین امر قاضی دادگاه سوق میدهد که نسبت به صدور رأی به نفع طرف مقابل اقدام نماید.
لذا در طرح دعوای اثبات مالکیت ( یا به دیگر معنی شرایط اثبات مالکیت بدون سند ) باید مراقب این موضوع باشید که ممکن است طرف شما از ترفند ارائه شهود واهی استفاده نماید.
اقرار
اقرار عبارت است از اینکه شخصی به ضرر خود مطلبی را بیان نماید لذا اگر طرف مقابل شما که حقوق مالکانه شما را مورد تعرض قرار داده و شما نیز از ارائه سندی دال بر اینکه مالکین ملک هستید عاجز میباشید این موضوع را مدنظر قرار دهید که اگر این شخص نزد اشخاص دیگر اقرار دال بر اینکه هیچگونه حقوق مالکانه بابت این ملک ندارد و یا نسبت به ساختن سندهای ساختگی اقدام نموده است از این موضوع هیچگاه غافل نشوید و یا با اخذ فیلم یا اینکه شهودی را نزد ایشان بفرستید و این اظهارات و اقرار های آن بیان شود.
که این موضوع با ترفند ها و لطایف الحیل خاص باید صورت گیرد والا شخصی که خود را مدعی مالکیت میداند هیچ گاه به راحتی از این موضوع انصراف نمی دهد لذا اگر بتوانید این موضوع را مد نظر قرار داده و به ضرر خود ایشان از وی اظهاراتی اخذ نمایید می توانید خود را پیروز دعوای اثبات مالکیت ( یا به دیگر معنی شرایط اثبات مالکیت بدون سند ) بدانید
سوگند
یکی از موارد دیگری که حقوق مالی را به اثبات می رساند بحث اتیان سوگند می باشد و این درجایی است که شخص خود را عاری از هرگونه دلیل و مدرک میداند و اثبات ادعای طرف مقابل را موکول به اتیان سوگند از سوی ایشان می نماید.
خلاصه این مطلب بدین نحو است که شما بهعنوان مالک این ملک از ارائهی دلیل دال بر اینکه مالک هستید عاجز می باشید و از قاضی دادگاه میخواهید که طرف مقابل را سوگند دهد که مالک این ملک است و ادعای شما دروغ میباشد که اگر طرف مقابل شما سوگند ادا نمود پیروز دعوا و ادعای شما ساقط میشود.
اما رد این سوگند از جانب طرف مقابل شما یک امتیاز دارد و آن این است که اگر خوانده یا همان طرف مقابل شما از اتیان سوگند و قسم خوردن به الفاظ جلاله والله و بالله و تالله درجهت رد ادعای شما امتناع نمود و از بعد حقوقی به اصطلاح نکول ( خودداری از اتیان سوگند ) نمود این سوگند به شما برخواهد گشت و آن زمان قاضی دادگاه از شما میخواهد که در جهت اثبات ادعای خود به علت امتناع خوانده از بیان سوگند و قسم، به الفاظ جلاله سوگند یاد کنید و اگر خود شما رأساً این اقدام را به جای آورید آنگاه پیروز دعوا شما خواهید بود.
نکته
در رابطه با سوگند باید به این موضوع توجه لازم به عمل آید که سریعاً اگر دلیلی دارید که میتوانید قاضی دادگاه را مجاب نمایید و وارد بحث سوگند نشوید چرا که همان گونه که توضیح داده شد اگر به محض این که شما ادعای اتیان سوگند کنید و طرف مقابل نیز سوگند را ادا نماید، دعوا قطع و حکم به ضرر شما صادر خواهد شد و این از مضرات اتیان سوگند در جهت اثبات حقوق مالی میباشد.
بنابراین اگر شخص خوانده را شخص موجه و انسانی که به شریعت و دین توجه نماید نمیدانید هیچگاه بحث سوگند و رد سوگند را به ایشان مطرح ننمایید که با این مشکل مواجه نشوید.
علم قاضی
این علم براساس امارات قانونی و قضایی به دست می آید و باید دید که شما در روند رسیدگی و بررسی پرونده چگونه میتوانید اماراتی را ارائه نمایید که قاضی دادگاه مجاب شود که شما را مالک این ملک بداند.
برای مثال از قاضی بخواهید اگر تصرفات عدیده ای در این ملک داشته اید قرار معاینه و تحقیق محلی صادر نماید و خود قاضی در محل ملک حاضر شود و اظهارات مطلعین را اخذ نماید و از محل ملک معاینه به عمل آورد که آیا تصرفاتی در این ملک از سوی شما و طرف مقابل وجود داشته است که اگر بر اثر این اقدام مثلاً ثابت شود که ده سال است که شما این ملک را شخم میزنید و در آن کشت و زرع مینمایید خود این موضوع یک اماره قضایی است که دلالت بر صحت ادعای شما مینماید و میتواند مورد استناد قاضی قرار بگیرد.
یا اگر این ملک مغازه ای بود که سالیان زیاد شما و یا بستگان شما در آن سکونت دارند و یا این ملک از سوی شما به اشخاصی به اجاره داده شده و سالیان است که اجاره ملک را دریافت می نمایید و سند ملک شما مخدوش شده باشد یا گم شد باشد دلالت بر این ندارد که دعوای اثبات مالکیت ( به عبارتی دیگر شرایط اثبات مالکیت بدون سند ) مورد استماع دادگاه قرار نگیرد و همین تصرفات عدیده خود می تواند قرینه ای بر اثبات حقوق مالکانه شما بر ملک شود و از طرف دیگر باید بتوانید تصرفاتی که شخص معارض جدیداً در ملک شما به وجود آورده را نیز به اثبات برسد. به همین دلیل و برای همین منظور پیشنهادی به شما ارائه میگردد که در تیتر بعدی باید به آن توجه نمایید.
نکتۀ یک : تأمین دلیل
اگر شخص ثالث به تازگی وارد حریم ملک شما شده و ادعای حقوق مالکانه بر این ملک می نماید سریعاً درخواست تأمین دلیل از شورای حل اختلاف محل ملک به جای آورید که کارشناس به محل ملک مراجعه نماید و نسبت به سابقه تصرفات شما و شخص خواهان دلیل قطعی و یقینی اخذ نماید که بتوانید آن را در محاکم قضایی به قاضی دادگاه حقوقی ارائه نمایید.
چرا که این خود می تواند ثابت نماید که شخص ثالث به تازگی وارد ملک شما شده است است و اگر شما این موضوع را توجه ننمایید و دعوای شما به درازا بکشد ممکن است که قاضی دادگاه تصرفات یک یا دو ساله شخص ثالث را موجه دانسته و آن را دلیلی بر مالکیت ایشان قلمداد نماید.
بنابراین موضوعی که باید مورد توجه قرار گیرد این است که خود شما تا میتوانید باید مسیر پرونده را به سمت امارات قضایی و قانونی فراخ هموار نمایید که قاضی دادگاه نیز بتواند براساس این قرائن و امارات نسبت به اتخاذ تصمیم قانونی اقدام نماید و غیر از تأمین دلیل میتوانید به پیامک های رد و بدل شده فیمابین خود و شخص معارض که اگر با ایشان ارتباط داشته اید ، اخذ صدای طرف مقابل و یا مسائل دیگر نیز توجه داشته باشید و این دلایل را ثبت و ضبط نمایید و نگه داری کنید تا روز دادگاه که به قاضی ارائه شود.
نکتۀ دو : پیامک
اگر مستند شما متن پیامک می باشد با تتبعی که در رویه قضایی بهعملآمده است شرکت مخابرات و ایرانسل و رایتل صرفاً مکالمات را تا ۶ ماه ذخیره می نماید و اگر بعد از ۶ ماه شما مستندتان پیامکهای رد و بدل شده باشد و شخص طرف مقابل آن را انکار نماید امکان اخذ پرینت وجود ندارد.
بنابراین اگر مستند شما پیامک می باشد با اخذ فیلم از متن گوشی و یا استعلام یک کارشناس خبره و تأمین دلیل در این خصوص می توانید اقدام لازم را به جای آورید که تأمین دلیل در این خصوص ارائه موضوع به پلیس فتا جهت احراز اصالت پیامک های ارسالی میباشد.
ضرورت مراجعه وکیل به در خصوص اثبات مالکیت بدون سند
در این مقاله شرایط اثبات مالکیت بدون سند برای شما عزیزان بیان شد؛ با توجه به توضیحاتی که در فوق بیان شد و این که اثبات مالکیت آن هم بدون سند از جمله دعاوی دشوار در رویه قضایی می باشد که باید از سوی یک فرد متخصص مورد طرح قرار گیرد و آن فرد شخصی نیست جز وکیل دادگستری.
بنابراین توصیه میشود قبلاز هرگونه دعوا به نزد یک وکیل دادگستری مراجعه نمایید و با مشورت با ایشان دعوای مقتضی را مطرح نمایید که بتوانید رأی مورد نظر خود را ازسوی محاکم اخذ نمایید.
از سوی دیگر استفاده از رهنمود های وکیل می تواند کمک شایانی به شما کند و همچنین از اطالۀ دادرسی جلوگیری کرده و شما را در اسرع وقت به حقوق خود نائل کند.
کلام آخر
اثبات مالکیت بدون سند ( یا به دیگر معنی شرایط اثبات مالکیت بدون سند ) دلالت بر عدم مالکیت شما نمی باشد و اگر سند شما مخدوش شد راه های دیگری جهت اثبات مالکیت وجود دارد من جمله شهادت شهود و اقرار و استفاده از امارات قضایی یا قانونی و سوگند. بنابراین هیچ گاه به محض گم شدن سند و یا از بین رفتن آن و یا انعقاد معامله بهصورت شفاهی ( که البته هیچ یک از این موارد توصیه نمیگردد ) خود را باخته دعوا تلقی ننمایید و راه های دیگری جهت اثبات حقوق مالکانه شما وجود دارد که در این مقاله مورد بررسی قرار گرفت که شما در دعاوی فیمابین می توانید به آن ها استناد نمایید. همراهی شما خوبان موجب دلگرمی ماست. انتقادات و نظرات خود را با ما در میان بگذارید.
