سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه ✔️ + نحوه اجرای حکم ⚖️

آیا تاریخ قرارداد اجاره شما تمام شده اما مستاجر شما حاضر نیست آنجا را تخلیه کند؟ این شرایط شما را سر در گم کرده است؟ ممکن این کار ضرر مالی را برای شما هم به دنبال داشته باشد. در این مقاله ما یک مسیر قانونی را برای یافتن سریع ‌ترین راه گرفتن حکم تخلیه بیان کرده ایم. در ادامه تفاوت دستور تخلیه و تخلیه را هم بررسی می‌ کنیم و با شرایط و مدارک لازم برای یک اقدام فوری آشنا می ‌شویم. در نهایت مراحل حکم تخلیه را هم قدم به قدم مرور خواهیم کرد. بنابراین همراه ما باشید تا بتوانید ملک خود را بدون دردسر از مستاجر پس بگیرید.

عقد اجاره و طرفین آن

بدون شک شما هم می ‌دانید که یک برگه به نام اجاره نامه چطور می‌ تواند پایه یک رابطه حقوقی در شرایط خاص باشد. قرارداد اجاره سندی است که به موجب آن یک طرف منافع ملک خود را برای مدتی معین در ازای دریافت مبلغی مشخص، به طرف دیگر یعنی مستاجر وا گذار می ‌کند. این قرارداد پایه و اساس تمام روابط بعدی است و تمام حقوق و تکالیف طرفین را در زمان آینده مشخص می‌ سازد.

اما موجر و مستاجر به چه کسی می ‌گویند؟ موجر یا مالک شخصی است که مالکیت یا منافع ملک را در اختیار دارد و آن را برای استفاده به دیگری اجاره می دهد. مهم ترین تعهد موجر تحویل ملک به مستاجر در وضعیتی است که امکان استفاده مورد نظر از آن وجود داشته باشد.

مستاجر شخصی است که با پرداخت اجاره بها، حق استفاده از منافع ملک را برای مدت مشخصی به دست می ‌آورد. اصلی ترین وظایف مستاجر شامل پرداخت به موقع اجاره بها، استفاده صحیح از ملک مطابق با توافق و در نهایت تخلیه ملک پس از پایان مدت قرارداد است.

این رابطه تا زمانی که هر دو طرف به تعهد خود پایبند باشند، بدون مشکل پیش می رود. مشکل و چالش از جایی شروع می شود که یکی از طرفین به ویژه مستاجر از انجام وظیفه نهایی خود یعنی تخلیه ملک در موعد مقرر سر باز می زند.

 در چنین شرایطی است که مفاهیمی مانند حکم تخلیه مستاجر و دستور تخلیه فوری اهمیت پیدا می‌ کنند و مالک ناچار می شود برای باز پس گیری ملک خود مسیر قانونی را در پیش بگیرد. جالب است بدانید که قانون برای جلوگیری از طولانی شدن روند، راهکار های سریعی را پیش بینی کرده که در ادامه آن ها را برای شما توضیح خواهیم داد.

 اختلافات بین موجر و مستاجر

تصور کنید با هزار امید ملک خود را اجاره دادید اما اکنون با مشکلاتی مواجه شده‌ اید که آرامش را از شما گرفته است. اختلافات بین موجر و مستاجر می‌ تواند دلایل زیادی داشته باشد. برخی از آن ها رایج ‌تر بوده و به طور مستقیم به لزوم دریافت حکم تخلیه منجر می ‌شود. شناخت این موارد به شما کمک می‌ کند تا بدانید در چه زمانی به صورت قانونی حق درخواست تخلیه را دارید.

• یک، پایان مدت قرارداد اجاره: این رایج ‌ترین و شایع ترین دلیل برای درخواست تخلیه است. زمانی که تاریخ مشخص شده در اجاره نامه به پایان می ‌رسد، مستاجر باید ملک را تخلیه کند. اگر مستاجر از این کار امتناع ورزد مالک می ‌تواند برای دریافت دستور تخلیه فوری اقدام نماید.
• دو، عدم پرداخت اجاره بها: یکی دیگر از دلایل اصلی تاخیر یا عدم پرداخت اجاره بهاست. به طور معمول اگر مستاجر به مدت سه ماه متوالی اجاره را پرداخت نکند، مالک این حق را دارد که قرارداد را فسخ کند و درخواست حکم تخلیه مستاجر را به مرجع قضایی ارائه دهد.
• سه، استفاده نا مشروع یا مغایر با قرارداد: هر ملکی با کاربری مشخصی مانند مسکونی تجاری یا اداری اجاره داده می شود. اگر مستاجر از ملک برای فعالیتی غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده استفاده کند، یعنی برای مثال استفاده تجاری از ملک مسکونی داشته باشد یا به کار های نا مشروع بپردازد موجر می ‌تواند خواستار تخلیه ملک شود.
• چهار، تعدی و تفریط در ملک: تعدی به معنای تجاوز از حدود اختیارات و تفریط به معنای کوتاهی در نگهداری از ملک می باشد. اگر مستاجر خسارت قابل توجهی به ملک وارد کند یا در نگهداری آن کوتاهی کرده باشد، این موضوع می ‌تواند یک دلیل برای درخواست تخلیه محسوب شود.
• پنج، واگذاری ملک بدون اجازه: در بسیاری از قرارداد های اجاره این مورد قید می شود که مستاجر حق ندارد ملک را به دیگران واگذار کند. اگر مستاجر بدون رضایت مالک ملک را به دیگران اجاره دهد، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را خواهد داشت.

با این حال درک این نکات باعث می شود که شما بتوانید با استناد به دلایل قانونی مراحل گرفتن حکم تخلیه را آغاز کنید. همچنین در انجام مراحل دچار مشکل نشوید و دلیل محکمی برای ادعای خود داشته باشید.

چگونگی ابلاغ و اجرای حکم تخلیه

اما تا به حال به این موضوع توجه کرده اید که پس از صدور رای توسط مقام قضایی چه اتفاقاتی می ‌افتد؟ گرفتن رای فقط بخشی از یک مسیر است. بخش مهم دیگر نحوه اجرای حکم تخلیه می باشد. این مرحله جایی است که دستور قانون به یک اقدام عملی تبدیل می ‌شود و شما به ملک خود می ‌رسید.

این روند چه برای دستور تخلیه فوری و چه برای حکم تخلیه باشد، مراحل مشخصی دارد. پس از آنکه شورای حل اختلاف یا دادگاه رای به تخلیه ملک داد، این رای باید به مستاجر ابلاغ شود. امروزه این ابلاغیه ها از طریق سامانه ثنا یا سامانه ثبت نام الکترونیکی قضایی به اطلاع هر دو طرف می‌ رسد.

پس از این ابلاغ رسمی، مستاجر یک زمان مهلت دارد تا به صورت داوطلبانه ملک را ترک کند. اما اگر در این زمان و این مهلت همکاری نکند مرحله عملیاتی و مهم اجرای حکم آغاز می ‌شود. در این شرایط شما به عنوان مالک باید به واحد اجرای احکام همان جایی که رای را صادر کرده، مراجعه کنید و به طور رسمی درخواست صدور اجرایی نمایید.

با صدور اجراییه واحد اجرای احکام نامه ‌ای را به کلانتری محل وقوع ملک ارسال می ‌کند و از آن ها می‌ خواهد تا در اجرای دستور تخلیه همکاری کنند. سپس مامور کلانتری به همراه نماینده اجرای احکام به آدرس ملک مراجعه می نماید و دستور را به صورت حضوری به مستاجر ابلاغ می کند.

در این مرحله یک مهلت نهایی و کوتاه که به طور معمول ۷۲ ساعت یا سه روز است، به مستاجر داده می شود تا ملک را به طور کامل تخلیه کند. این آخرین فرصت برای جا به جایی بدون درد سر است.

اگر پس از پایان این مهلت ۷۲ ساعته، مستاجر همچنان در ملک حضور داشته باشد به طور معمول با کسب مجوز و در صورت لزوم با حضور نماینده دادستان برای تخلیه اجباری ملک اقدام می‌ کنند. آن ها می‌ توانند با استفاده از قفل ساز درب را باز کنند و اثاث مستاجر را به انباری مطمئن منتقل نمایند.

یک نکته جالبی که اینجا وجود دارد این است که اجرای تمام این مراحل منوط به یک اقدام از سوی شما می باشد. شما به عنوان موجر باید پیش از اجرای دستور کل مبلغ ودیعه را به حساب صندوق دادگستری واریز کنید و رسید آن را به اجرای احکام تحویل دهید. این کار یک تضمین قانونی برای حفظ حقوق مستاجر است و بدون آن عملیات تخلیه هم انجام نخواهد شد.

مدت زمان‌ معمول برای صدور و اجرای حکم‌ تخلیه

به طور معمول هر مالکی یک سوال مهم از خود می ‌پرسد و سوال این است که چه مدت طول می ‌کشد تا بتوانم ملک خود را پس بگیرم. در حقیقت مدت زمان اجرای حکم تخلیه به شدت به نوع درخواست و شرایط قراردادی که قبلا داشته‌ اید بستگی دارد.

اگر شرایط قانونی لازم را داشته باشید دستور تخلیه فوری به عنوان سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه شناخته می ‌شود. طبق قانون مراجع قضایی موظف اند ظرف حداکثر یک هفته پس از ثبت درخواست این دستور را صادر کنند.

پس از ابلاغ، به مستاجر سه روز مهلت داده می ‌شود و فرایند اجرای اجباری نیز حدود یک تا دو هفته زمان خواهد برد. بنابراین، کل فرایند دریافت و اجرای دستور فوری در حالت ایده آل بین یک هفته تا یک ماه زمان می برد. چرا که این روش به طور عادی برای جلوگیری از اتلاف وقت مالک طراحی شده است.

در مقابل اگر قرارداد شما شرایط لازم برای دستور فوری را نداشته باشد، باید مسیر قضایی را برای گرفتن حکم تخلیه طی کنید که مسیر به مراتب طولانی تر از قبل است. این روند هم نیازمند تشکیل جلسه دادرسی و رسیدگی کامل می ‌باشد که صدور رای اولیه در آن به احتمال زیاد حدود چهار ماه طول بکشد.

بر خلاف دستور تخلیه فوری، حکم تخلیه قابل اعتراض و تجدید نظر است. اگر مستاجر به رای اعتراض کند پرونده به دادگاه تجدید نظر ارسال می ‌شود که این مرحله هم امکان دارد یک تا پنج ماه دیگر به زمان کل فرایند اضافه کند.

در نتیجه، گرفتن حکم تخلیه و اجرای آن می تواند از چند ماه تا حتی بیش از یک سال به طول انجامد. به همین دلیل است که همیشه به طور کلی تاکید می‌ کنند که قرارداد اجاره را با رعایت کامل شرایط قانونی تنظیم نمایید تا بتوانید از مزیت سرعت دستور فوری هم بهره مند شوید.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

آیا می دانستید که چرا برخی از مالکان در کمتر از یک ماه ملک خود را پس می‌ گیرند اما برخی دیگر ممکن است ماه‌ ها در دادگاه ‌ها سرگردان باشند؟ این به خاطر تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه است که اغلب به اشتباه به جای یکدیگر به کار می ‌روند. دستور تخلیه و حکم تخلیه هر دو با هم فرق دارند و قواعد آن ها با هم متفاوت است. در ادامه این دو را به صورت مجزا توضیح می دهیم.

دستور تخلیه فوری را می‌ توان به عنوان یک میانبر قانونی در نظر گرفت. این راه برای افراد و مالکانی طراحی شده است که قرارداد اجاره بی نقصی دارند. در این حالت مقام قضایی در شورای حل اختلاف وارد ماهیت اختلاف نمی ‌شود.

یعنی جلسه ای برای شنیدن دفاعیات مستاجر تشکیل نمی‌ دهد. قاضی فقط مدارک شما را بررسی می ‌کند که آیا قرارداد کتبی است و اینکه آیا شاهدان هم آن را امضا کرده اند؟ همچنین مدت زمان آن تا کی بوده است؟ اگر پاسخ این سوالات مثبت باشد قاضی بدون ورود به جزئیات دیگر دستور تخلیه را صادر می ‌کند.

به همین دلیل است که این روند بسیار سریع انجام می ‌شود. در واقع قانون به مالکانی که از ابتدا کار را قانونی و محکم انجام داده اند پاداش می دهد و یک مسیر سریع در اختیارشان می ‌گذارد. دستور تخلیه یک رای قضایی اداری است که به دلیل قطعی بودن و غیر قابل اعتراض بودن با سرعت بالایی انجام می شود.

اما در مقابل حکم تخلیه نیازمند رسیدگی قضایی است. زمانی که شرایط دستور فوری فراهم نباشد، یعنی ممکن است قرارداد شفاهی بوده و طرف شاهد ندارد یا دلیل تخلیه چیزی غیر از پایان مدت قرارداد است، شما وارد یک دعوای حقوقی کامل می شوید.

در این مسیر دادگاه یا شورا باید به ماهیت اختلاف رسیدگی کند، جلسات دادرسی تشکیل دهد و طرفین در اینجا می توانند دفاعیات خود را هم مطرح کنند. قاضی پس از بررسی تمام شواهد رای را صادر می نماید. این رای که حکم تخلیه نام دارد برخلاف دستور تخلیه قطعی نیست و مستاجر حق دارد به آن اعتراض کرده و درخواست تجدید نظر کند.

همین روند اعتراض و رسیدگی مجدد در دادگاه دلیل اصلی طولانی شدن این مسیر است. در حقیقت در اینجا قانون باید با دقت بیشتر موضوعات را بررسی کند، زیرا مدارک به شفافیت حالت قبل نیستند. در ادامه می توانید برای درک بهتر جدول را با دقت بررسی کنید.

نکات کلیدی در اعتراض و توقف اجرای دستور تخلیه برای مستاجران

اکنون که با دستور تخلیه و حکم تخلیه آشنا شدید. با این حال ممکن است شما مستاجر یک مکانی باشید و می‌ خواهید بدانید که اعتراض به حکم تخلیه چگونه است. آیا راهی وجود دارد که اعتراض کنید و این تخلیه را متوقف نمایید؟

در این شرایط قانون گذار چند راه را برای شما نیز مشخص کرده است تا بتوانید از شرایط خود دفاع کنید. یعنی در حقیقت قانون گذار هوای مستاجران را هم دارد. در ادامه این نکات کلیدی را با هم مورد بررسی قرار می دهیم.

یک، ادعای تمدید قرارداد است. این اصلی ترین دفاعی محسوب می شود که یک مستاجر می ‌تواند مطرح کند. یعنی شما می ‌توانید ادعا کنید که قرارداد اجاره چه به صورت کتبی و چه به صورت شفاهی پس از پایان تاریخ اولیه تمدید شده است. ولی شاید این ادعا نتواند کافی باشد. بار اثبات این موضوع هم بر عهده شما به عنوان مستاجر است.

اما چگونه باید اقدام کنید؟ شما باید فورا یک داد خواست جداگانه به عنوان اثبات تمدید قرارداد اجاره در دادگاه عمومی حقوقی محل ملک ثبت کنید. در این داد خواست باید تمام دلایل خود را برای اثبات ارائه دهید. این مستندات می ‌توانند شامل یک توافق نامه کتبی جدید، پیامک یا ایمیل هایی که نشان دهنده توافق بر سر تمدید است یا حتی شهادت شاهدان باشند که از توافق شما اطلاع داشته اند.

نکته کلیدی بسیار مهم اینجاست که صرف ثبت این داد خواست به هیچ عنوان جلوی اجرای دستور تخلیه را نمی ‌گیرد. برای متوقف کردن این فرایند، شما باید از قاضی رسیدگی کننده به پرونده درخواست صدور قرار توقیف عملیات اجرایی را کنید. قاضی تنها در صورتی این قرار را صادر می ‌کند که دلایل شما قانع کننده باشند.

حتی اگر قاضی با درخواست شما موافقت کند شما را موظف خواهد کرد که مبلغی را به عنوان تامین مناسب یا وثیقه به حساب دادگستری واریز نمایید. این مبلغ برای جبران خسارت احتمالی موجر، در صورتی است که در نهایت ادعای شما رد شود. بنابراین این راه نه تنها نیازمند دلایل محکمی است بلکه می توانند هزینه و بار مالی هم برای شما داشته باشد.

دو، ادعای جعل یا انکار و تردید؛ این موضوع نسبت به سند که یک دفاع بسیار جدی و حساس است و زمانی مطرح می شود که شما صد درصد از ادعای خود مطمئن باشید. در این حالت شما اصالت قرارداد اجاره ای که موجر به دادگاه ارائه کرده را زیر سوال می برید. یعنی شما می توانید ادعا کنید که امضای شما در زیر قرارداد جعل شده یا اینکه موجر پس از امضا، تاریخ ها یا مفاد قرارداد را تغییر داده است.

نکته بعدی که وجود دارد فرایند قانونی می باشد. این ادعا نیز باید در قالب یک شکایت برای جعل یا یک دعوای حقوقی مجزا مطرح شود. دادگاه برای بررسی این ادعا به طور معمول سند را به کارشناس رسمی دادگستری در حوزه خط و امضا ارجاع می دهد تا اصالت آن را بررسی کند.

چالش ها و پیامد هایی هم در این راه وجود دارند. همانند مورد قبل تعیین ادعا نیز به صورت خودکار اجرای دستور تخلیه را متوقف نمی کند و نیازمند دریافت دستور توقف از دادگاه است. به خاطر داشته باشید که اگر در نهایت کارشناس رای به اصالت سند بدهد و مشخص شود ادعای شما بیخود بوده، نه تنها در پرونده تخلیه شکست می خورید. بلکه ممکن است به دلیل طرح ادعای اشتباه با شکایت از سوی طرف مقابل مواجه شوید. سه، درخواست مهلت قانونی است.

اگر هیچ کدام از این شرایط در مورد شما صدق نمی ‌کند و نمی ‌توانید آن را انجام دهید و دستور تخلیه را قانونی می‌ دانید اما برای جا به جایی به زمان بیشتری نیاز دارید این بهترین و منطقی ترین راه برای شماست. با توجه به شرایط درخواست شما می ‌توانید به دلایل موجه و انسانی از قاضی صادر کننده دستور تخلیه درخواست مهلت کنید.

این دلایل باید قانع کننده باشند، یعنی باید به عنوان مثال؛ بیماری شدید یکی از اعضا، داشتن فرزند کوچک و دشواری برای یافتن یک منزل مناسب در مدت کوتاه یا یک حادثه می ‌توانند دلایلی باشند که قاضی را قانع کنند.

آیا می دانید چگونه و از کجا درخواست بدهید؟ شما باید یک لایحه یا درخواست کتبی به همان شعبه شورای حل اختلاف که دستور را صادر کرده است ارائه داده و شرایط خاص خود را به طور کامل توضیح دهید. دادن مستنداتی مانند گواهی پزشکی می تواند قاضی را قانع کند. در صورت موافقت، قاضی می ‌تواند مهلت تخلیه را فقط برای یک نوبت به حداکثر تا یک ماه تمدید نماید.

این یک حق قطعی نیست و به صورت کامل به شرایط قاضی و همچنین شرایط شما بستگی دارد. اما با این حال این روش اجرای دستور را لغو و فقط برای مدت کوتاهی آن را به تاخیر می اندازد تا شما فرصت کافی برای یافتن یک مکان جدید و مدیریت شرایط خود داشته باشید.

شرایط و مدارک لازم برای دریافت فوری حکم تخلیه از شورای حل اختلاف

برای اینکه بتوانید از سریع ‌ترین راه گرفتن حکم تخلیه یعنی دستور تخلیه فوری استفاده کنید، قرارداد اجاره شما باید شرایط و شروط مشخصی را طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ داشته باشد. در صورت نبودن حتی یکی از این شرایط، شما ناچار به طی کردن مسیر طولانی برای گرفتن حکم تخلیه خواهید بود. در ادامه این شرایط را برای شما می ‌آوریم.

1. وجود قرارداد کتبی: اولین شرط مکتوب بودن قرارداد است. قرارداد های شفاهی هر چند در جای خود معتبر هستند اما شما را از دستور فوری محروم می ‌کنند. سند کتبی یک مدرک غیر قابل انکار است که اساس کار شورای حل اختلاف برای صدور دستور صریح قرار می ‌گیرد.
2. امضای دو شاهد معتبر: این شرط برای بسیاری از قرارداد های اجاره رعایت می شود و دو نفر شاهد تنظیم و امضای سند خواهند بود. نقش این شاهد یا شهود تایید صحت توافقات و اصالت امضا های طرفین است. قانون گذار با این شرط اعتبار سند عادی را تا حد زیادی بالا می برد و به آن قدرت می بخشد که بتواند مبنای یک دستور سریع قضایی باشد.
3. تنظیم قرارداد در دو نسخه یکسان: قرارداد باید حداقل در دو نسخه با متنی به طور کامل مشابه تنظیم شود. هر دو نسخه باید به امضای موجر و مستاجر و هر دو شاهد برسد. این کار برای این است که هر یک از طرفین یک سند معتبر و کامل در اختیار داشته باشند و از هر گونه تغییر یا تحریف احتمالی در قرارداد جلوگیری شود.
4. ذکر دقیق مدت اجاره و پایان یافتن آن: دستور تخلیه فوری برای حالتی است که مدت قرارداد به پایان رسیده باشد. بنابراین تاریخ شروع و پایان اجاره باید به صورت دقیق و شفاف در متن قرارداد ذکر شود. اگر دلیل شما برای تخلیه موارد دیگری مانند پرداخت نکردن اجاره بها در اواسط مدت قرارداد باشد، باید از مسیر قضایی حکم تخلیه اقدام کنید.
5. مربوط به قرارداد های پس از سال ۱۳۷۶: این قوانین برای قرارداد هایی اعمال می شود که پس از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند. قرارداد های قدیمی تابع قوانین پیش از خود هستند که شرایط آنها متفاوت تر است. پس از اطمینان اینکه قرارداد شما تمام شرایط بالا را دارد باید به آماده کردن مدارک زیر برای ثبت داد خواست خود اقدام کنید.

این را هم در نظر داشته باشید، نقص در هر یک از این موارد می تواند روند کاری شما را به تاخیر بیندازد. در ادامه مدارکی که لازم است را ذکر می کنیم

• اصل و کپی از قرارداد اجاره.
• اصل و کپی مدارک شناسایی مالک.
• اصل و کپی سند مالکیت ملک.
• فیش واریزی مبلغ ودیعه به حساب صندوق دادگستری.

مورد آخر در مرحله ثبت داد خواست لازم نیست اما پیش از اجرای دستور تخلیه باید آن را تهیه و به شورای حل اختلاف ارائه دهید. این اقدام تضمینی برای باز پرداخت ودیعه به مستاجر است و حسن نیت شما را به مرجع قضایی نشان می‌ دهد.

مراحل کامل دریافت و ثبت دادخواست تخلیه

اکنون که با شرایط و نکات مهم حکم تخلیه آشنا شدید، لازم است درباره مراحل گرفتن حکم تخلیه یا به عبارت دیگر دستور تخلیه را بدانیم. این مسیر هم یک نقشه است. اگر در آن با دقت قدم بردارید، بدون اتلاف وقت می ‌توانید به ملک خود برسید. در ادامه این راه را به صورت گام به گام برای شما ترسیم می ‌کنیم.

گام اول، پیش از هر اقدامی شما باید به خدمات قضایی الکترونیکی سر بزنید. خدمات قضایی همان ثبت نام در سامانه ثنا می ‌باشد. امروزه تمام ابلاغیه ها، داد خواست ها و اطلاع رسانی های قضایی از طریق این سامانه انجام می‌ شوند.

بدون داشتن حساب کاربری در ثنا شما نمی ‌توانید کاری را جلو ببرید. این عمل را می ‌توانید به راحتی و به صورت آنلاین یا با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی انجام دهید. توصیه می‌ کنیم حتی اگر فعلا قصد اقدام ندارید این ثبت نام را انجام دهید تا در زمان نیاز یک قدم جلو تر باشید.

گام دوم، تنظیم یا نگارش داد خواست تخلیه است. داد خواست شما سنگ بنای همه فرایند ها به شمار می رود. یک داد خواست دقیق و بی نقص می ‌تواند شما را به ملک خود برساند. شما باید یک داد خواست رسمی با عنوان صدور دستور تخلیه فوری تنظیم کنید.

در این سند باید مشخصات دقیق و کامل خودتان به عنوان خواهان، مشخصات کامل به عنوان خوانده و آدرس دقیق ملک ذکر شود. در بخش توضیحات یا قسمت شرح داد خواست باید به طور خلاصه اما کامل به موارد زیر اشاره کنید.

استناد به قرارداد اجاره و تاریخ انعقاد، ذکر تاریخ پایان قرارداد و انقضای مدت آن، تاکید بر عدم تخلیه ملک توسط مستاجر پس از پایان قرارداد و درخواست صریح برای صدور تخلیه فوری طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ که باید به صورت کامل بیان شود.

شاید شما هم تجربه کرده اید که یک کلمه اشتباه در این شرایط می تواند درخواست شما را رد کند. بنابراین به طور جدی توصیه می ‌کنیم برای جلوگیری از هر گونه خطا، متن درخواست را به یک وکیل یا مشاوره حقوقی متخصص بسپارید.

گام سوم، مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی است. پس از آماده شدن داد خواست و جمع آوری تمامی مدارک لازم، نوبت به ثبت رسمی آن می رسد. شما باید با در دست داشتن تمام مدارک به یکی از دفاتر قضایی مراجعه کنید.

کارشناس دفتر قضایی، مدارک شما را بررسی کرده، داد خواست را در سیستم ثبت می ‌کند و هزینه مربوط به آن را هم از شما می گیرد. پس از ثبت، سیستم به صورت هوشمند پرونده شما را به مرجع قضایی صالح یعنی شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع می دهد. از این لحظه پرونده شما به طور رسمی به جریان می افتد.

گام چهارم، واریز ودیعه به حساب دادگستری می باشد. این مرحله یکی از مهم ترین بخش های قانون است. پس از ارسال پرونده به شعبه شورای حل اختلاف برای اینکه دستور تخلیه شما قابلیت اجرایی داشته باشد، باید کل مبلغ ودیعه یا پول پیش را که از مستاجر دریافت کرده اید به حساب امانی دادگستری واریز کنید. سپس باید فیش واریزی را به دفتر شعبه ارائه دهید.

این عمل می ‌تواند دو نکته داشته باشد. اول اینکه قاضی اطمینان خواهد داشت که شما قصد تضییع حقوق مالی مستاجر را ندارید و دوم اینکه هر گونه بهانه احتمالی مستاجر مبنی بر عدم دریافت ودیعه را از بین می ‌برد. بدون انجام این مرحله دستور تخلیه صادر می ‌شود اما هرگز نمی ‌تواند به مرحله اجرایی برسد.

گام پنجم، دستور صدور تخلیه فوری است. پس از اینکه وظیفه خود را با ارائه مدارک انجام دادید و ودیعه را پرداختید، نوبت به اقدام قاضی شورا می رسد. قاضی مدارک شما به خصوص قرارداد اجاره و شرایط کلی و جزئی آن را بررسی می ‌کند. از آنجایی که این روند نیاز به تشکیل جلسه دادرسی و شنیدن دفاعیات ندارد، با سرعت بالا انجام می‌ گردد. در صورت کامل بودن مدارک، قاضی در کمتر از یک هفته دستور تخلیه را صادر می ‌کند.

گام ششم، پیگیری در واحد اجرای احکام دستور است. دستور صدور رای پایان کار نیست و هنوز یک سری مراحلی را وجود دارد. پس از صدور، پرونده به صورت خودکار به واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف ارسال می شود. از این پس شما باید پیگیری های خود را از این واحد انجام دهید تا مراحل اجرایی آن یعنی ابلاغ به مستاجر و هماهنگی با کلانتری برای تخلیه ملک به سرعت و به درستی انجام گیرد.

بهترین راه استفاده از وکیل برای اجرای حکم تخلیه

با اینکه خیلی از قوانین و مراحل به صورت مشخص در اختیار افراد قرار دارد، اما برای گرفتن حکم تخلیه باز هم دچار مشکل می ‌شوند. دلیل این امر جزئیات حقوقی و پیچیدگی ‌های اداری است که پیش می آید. شاید این مراحل به تنهایی امکان پذیر هستند اما اگر از یک وکیل متخصص تخلیه بهره ببرید، می‌ توانید این مسیر را بدون خطا و با خیال راحت طی کنید.

همان طور که گفتیم یک اشتباه در داد خواست می‌ تواند تمام زحمات شما را از بین ببرد. در این شرایط وکیل برای جلوگیری از مشکلات به شما کمک می ‌کند. او با تسلط بر قوانین و روند های قضایی مطمئن می شود که داد خواست شما از همان ابتدا بدون نقص و محکم تنظیم گردد تا بهانه ای برای رد کردن آن وجود نداشته باشد.

جالب است بدانید که نقش وکیل تنها برای داد خواست نیست. وکیل در تمام مراحل از ابتدا تا پیگیری در شورای حل اختلاف و حتی در مرحله اجرای احکام تخلیه به عنوان نماینده شما عمل می ‌کند. تصور کنید دیگر نیازی نیست که خودتان به صورت مداوم به شعب قضایی و کلانتری بروید. زیرا وکیل این کارها را برای شما انجام می دهد و شما را از نتیجه با خبر می ‌کند.

از مهم ترین مزایای داشتن وکیل توانایی او در مقابله با دفاعیات احتمالی مستاجر است. اگر مستاجر ادعای تمدید قرارداد یا جعل اسناد را بیان کند، حضور یک وکیل که بتواند به صورت قانونی از حقوق شما دفاع نماید بسیار ضروری خواهد بود.

علاوه بر این وکیل می تواند همزمان با داد خواست تخلیه برای دریافت خسارات دیگر مانند اجرت المثل ایام تصرف یا اجاره بهای روز هایی که مستاجر ملک را پس از اتمام قرارداد در تصرف داشته نیز اقدام کند و حقوق مالی شما را به طور کامل دریافت نماید. در کل، هزینه کردن برای وکیل می تواند به طور قانونی همه کار های شما را تضمین کند و شما هم بابت اموال خود خیال راحتی داشته باشید.

کلام آخر

در این مقاله تلاش کردیم تا مسیری را ایجاد کنیم که بتوانید با روش‌ های قانونی ملک خود را پس بگیرید. فهمیدیم که سریع ‌ترین راه برای گرفتن تخلیه چیست و می ‌توان با دستور تخلیه فوری آن را انجام داد. تفاوت مهم میان دستور و حکم تخلیه را بررسی کردیم و با شرایط و مدارک برای یک اقدام سریع آشنا شدیم. در ادامه مراحل کامل اجرایی حکم را از بحث ثبت داد خواست تا حضور مامور در محل به صورت قدم به قدم ذکر کردیم. هدف این است که به شما آگاهی و اطمینان بدهیم که بتوانید با داشتن یک قرارداد استاندارد در آینده با مشکلات مواجه نشوید. از اینکه تا پایان مقاله همراه ما بودید و به ما اعتماد کردید سپاسگزاریم. امیدواریم که با دادن نظرات خوب خود ما را در ادامه مسیر همراهی کنید.

سوالات متداول

1. اگر مستاجر در زمان اجرای حکم تخلیه در منزل نباشد چه اتفاقی می ‌افتد؟

 در این صورت به طور معمول اجرای حکم با حضور نماینده دادستان یا کلانتری با استفاده از قفل ‌ساز درب را باز می ‌کند و اقدام به تخلیه می نماید.

• آیا مالک می ‌تواند برای فشار آوردن به مستاجر آب و برق ملک را قطع کند؟

خیر این کار غیر قانونی است و می ‌تواند برای مالک مسئولیت کیفری به همراه داشته باشد.

• هزینه دادرسی و گرفتن حکم تخلیه چقدر است؟

 هزینه دادرسی برای درخواست دستور تخلیه فوری به طور معمول مبلغ زیادی نیست و بر اساس تعرفه های خدمات قضایی محاسبه می ‌شود.