یکی از شایع ترین اختلافات در دادگاه های ایران، اختلافات میان موجر(مالک) و مستاجر میباشد. یکی از انواع این اختلافات، قطع دسترسی متصرف نسبت به ملک استیجاری میباشد. در این راستا مالکین به دنبال سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه و اخراج متصرف از ملک میباشند. قواعد و قوانین پیچیده ای در رابطه با این موضوع وجود دارد و از طرفی اطالۀ دادرسی (تأخیر در صدور حکم) یکی از مشکلات حکم تخلیه است. پس اگر به دنبال سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه میباشید، با ما همراه باشید.
عقد اجاره و طرفین آن
عقد اجاره یک توافق بین دو نفر (یا بیش از دو نفر) است که یک نفر به عنوان موجر یا همان مالک ملک، ملک خود را به طرف دیگر یعنی مستاجر اجاره میدهد. موضوع مهم در عقد اجاره آن است که در این قرارداد، برخلاف عقد بیع، خرید و فروشی رخ نخواهد داد، بلکه شخص موجر منافع ملک ( نه خود ملک) را در مدتی معین و با اجاره بهای معین به شخص مستاجر واگذار میکند. و همانطور که بیان شد مالک ملک را موجر و طرف مقابل را مستاجر و از طرفی بهای پرداختی از طرف مستاجر را اجاره بها و ملک موضوع عقد اجاره را ملک استیجاری گویند.
اختلافات بین موجر و مستاجر
در مدت اجاره یا حتی پس از انقضای مدت اجاره ممکن است اختلافات زیادی بین شخص موجر و مستاجر به وجود آید. اختلافاتی از قبیل تعیین وتعدیل اجاره بها، تعمیرات ملک استیجاری و هزینۀ این تعمیرات، واگذاری ملک استجاری و دیگر موارد اما آنچه در این مقاله مورد بحث است، پایان دادن به تصرفات شخص مستاجر و آن هم به سریع ترین شکل ممکن است.
از طرفی علاوه بر مشکلات و اختلافات زیاد بین شخص موجر و مستاجر، در این خصوص قوانین پیچیده و ظاهراً متعارضی وجود دارد و این قوانین عبارتند از: قانون مدنی مصوب سال 1307، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 ، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 ؛ لازم به ذکر است که تصویب سه قانون آن هم برای موضوعی یکسان، نشان از اختلافات شدید دارد.
انوع و کاربری ملک های استیجاری
یک ملک ممکن است بنابر دلایل و کاربری های مختلفی از قبیل کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری اداری، کاربری صعنتی و موارد دیگر اجاره داده شود. اما آنچه که مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است، کاربری مسکونی و کاربری تجاری میباشد. لازم به ذکر است که نوع کاربری برای گرفتن حکم تخلیه تاثیر زیادی دارد پس به ناچار باید به تعریف آنها بپردازیم.
کاربری مسکونی به معنای استفاده از ملک استیجاری برای اقامت و سکونت است. به دیگر معنی ملک به عنوان خانه و محل زندگی اجاره داده میشود. کاربری تجاری نیز به معنی استفاده از ملک استیجاری برای انجام فعالیت های تجاری و کسب و کار است. ذکر این نکته نیز مهم است که قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 در رابطه با املاک با کاربری تجاری و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 در رابطه با املاک با کاربری تجاری و مسکونی به تصویب رسیده اند.
دعاوی مربوط به اخراج مستاجر از ملک استیجاری
هرچند در این زمینه قوانین و اختلافات زیادی وجود دارد اما دعاوی مربوط به این موضوع فقط شامل دو مورد میباشند: 1- حکم تخلیه 2- دستور تخلیه ؛ این دو دعوی تفاوت های چشمگیری با یکدیگر داشته که در ادامه مورد بحث قرار خواهند گرفت.
دستور تخلیه:
در صورتی که رابطۀ بین شخص موجر و مستاجر دارای تمام شرایط زیر باشد، میتوان تقاضای صدور حکم تخلیه نمود:
- سند اجاره نامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد یا اگر اجاره نامه عادی است، دو نفر به عنوان شاهد آن را امضاء کرده باشند.
- عقد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 باشد(یعنی عقد اجاره بعد از تاریخ 1/7/1376 و تا کنون منعقد شده باشد)، در این خصوص لازم به ذکر است تفاوتی ندارد که کاربری ملک تجاری باشد یا مسکونی یا تجاری باشد؛ اما اگر تجاری باشد و حق سرقفلی در آن وجود داشته باشد، پرونده از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج و در صلاحیت دادگاه است و صدور دستور موقت نیز منوط به پرداخت حق سرقفلی است. ( در ادامه بیشتر به این موضوع خواهیم پرداخت)
- مدت اجاره منقضی شده باشد؛ یعنی اگر مثلا ملکی برای مدت یک سال اجاره داده شده باشد، پس از گذشت این یکسال میتوان تقاضای صدور دستور تخلیه نمود.
حکم تخلیه:
اگر هر یک از سه ویژگی بالا در قرارداد اجاره موجود نباشد، صدور دستور تخلیه ناممکن بوده و باید حکم تخلیه صادر گردد. به دیگر معنی در موارد زیر حکم تخلیه صادر میشود:
- اگر قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 باشد. (یعنی عقد اجاره قبل از تاریخ 1/7/1376 منعقد شده باشد و تا کنون نیز تمدید نشده باشد) نکته بعدی این است که همانطور که بیان شد قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 فقط ناظر به املاک با کاربری تجاری میباشد.
- در اجاره های شفاهی؛ منظور اجاره هایی میباشد که برای آنها نوشته ای به عنوان اجاره نامه وجود ندارد و به صورت شفاهی و طبق گفتگو منعقد شده اند.
- در اجاره نامه های عادی که شاهد ندارد یا یک شاهد آن را امضاء کرده است.
- در مواردی که تخلیه به علت انقضای مدت اجاره نباشد، بلکه قرارداد اجاره به دلایلی دیگر و پیش از انقضای مدت، منحل شود.
ویژگی ها و تفاوت های حکم تخلیه و دستور تخلیه
پس از آنکه فهمیدیم در چه زمانی حکم تخلیه و در چه زمانی دستور تخلیه صادر میشود، باید با تفاوت ها و ویژگی های این دو موضوع آشنا شویم؛ پس از آشنایی با این بخش به پاسخ سوال ابتدایی یعنی این مورد که سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست؟ خواهیم رسید. البته لازم به ذکر است منظور از حکم تخلیه در صورت سوال، اخراج مستاجر از ملک استیجاری میباشد و نه حکم تخلیه ای که در بالا بیان شد. به دیگر معنی منظور این است که سریع ترین راه موجر برای اخراج و پایان دادن به تصرفات مستاجر چیست؟
نکته اول و مهم این است که برای صدور دستور تخلیه، جلسۀ دادرسی تشکیل نمی شود اما صدور حکم تخلیه نیازمند تشکیل جلسه رسیدگی است. ساده تر آنکه برای صدور دستور تخلیه، طرفین دعوی که همان موجر و مستاجر میباشند در دادگاه حضور پیدا نمیکنند اما برای صدور حکم تخلیه، طرفین دعوی باید در دادگاه حضور پیدا کرده و به دفاع بپردازند.
نکته دوم، برای صدور دستور تخلیه درخواست شخص موجر کافی است. اما برای صدور حکم تخلیه موجر باید دادخواست داده و هزینۀ دادرسی پرداخت نماید. ساده تر اینکه در دستور تخلیه طرح دعوی صورت نمیگیرد و فقط درخواستی ساده به مرجع رسیدگی کننده تقدیم میشود اما در حکم تخلیه دادخواست به دادگاه تقدیم شده و طرح دعوی صورت میگیرد.
نکته سوم، دستور تخلیه بلافاصله پس از صدور، قطعی است. اما در حکم تخلیه پس از صدور باید منتظر قطعیت حکم بمانیم. ساده تر آنکه نسبت به دستور تخلیه نمیتوان اعتراض واخواهی یا تجدیدنظر خواهی طرح کرد و فقط میتوان ابطال آن را از دادگاه خواست اما نسبت به حکم تخلیه میتوان واخواهی یا تجدیدنظر خواهی طرح نمود و قابل ابطال نیست.
نکته چهارم، صدور دستور تخلیه و همچنین صدور حکم تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک میباشد. ساده تر آنکه رسیدگی به این دو موضوع در صلاحیت شورای حل اختلافی است که ملک استیجاری در حوزۀ آن شورا واقع شده است. لازم به ذکر است که اگر سرقفلی یا حق کسب و پیشه در قرارداد اجاره پیش بینی شده باشد، پرونده از صلاحیت شورا خارج و در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک استیجاری میباشد.
سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست؟
با توجه به موارد بیان شده و اینکه منظور از سریع ترین راه، انتخاب دستور تخلیه یا حکم تخلیه میباشد، تفاوت اصلی این دو مورد در مرحلۀ اجرای حکم مشخص خواهد شد چرا که بیان شده که دستور تخلیه سریعاٌ اجرا شده و نیازی به قطعیت ندارد اما اجرای حکم تخلیه نیازمند قطعیت میباشد و در نهایت میتوان گفت که دستور تخلیه در زمان کوتاه تری اجرا میگردد.
نحوۀ اجرای دستور تخلیه و حکم تخلیه
پس از صدور دستور تخلیه به شخص مستاجر ملهتی که برای تخلیۀ ملک استجاری کافی است، داده خواهد شد و در صورت امتناع مستاجر و عدم تخلیۀ ملک، مامور اجرای حکم با کمک نیروی انتظامی اقدام و به صورت قهری، اقدام به تخلیۀ ملک استیجاری و تحویل آن به شخص مالک (موجر) مینمایند.
اما در خصوص حکم تخلیه، اجرای این حکم نیازمند قطعیت این حکم و حتی صدور اجرائیه است. قطعیت نیز به این معناست که مدت طرح اعتراض واخواهی یا تجدیدنظر خواهی منقضی شده باشد یا آنکه اعتراض صورت گرفته باشد و حکمی که پس از اعتراض صادر میشود، قطعی است. پس میتوان نتیجه گرفت که سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه، اشاره به دستور تخلیه میباشد.
نحوۀ اعتراض به دستور تخلیه
گفتیم که دستور تخلیه قابل طرح اعتراض واخواهی یا تجیدنظر نمیباشد. حتی دستور تخلیه بدون دعوت از شخص مستاجر و بدون تشکیل جلسۀ رسیدگی صادر میشود و به این معنی که مستاجر در اکثر اوقات از صدور دستور تخلیه مطلع نخواهد شد و از طرفی اعتراضی هم نمیتواند به این دستور داشته باشد.
قانونگذار برای جلوگیری از سوء استفاده از این موضوع تنها در یک مورد طرح اعتراض از جانب شخص مستاجر را پذیرفته است. این اعتراض که با نام ابطال دستور تخلیه شناخته میشود و در موارد زیر از شخص مستاجر پذیرفته میشود:
- مستاجر ثابت کند که اجاره تمدید شده است یا هنوز مدت اجاره منقضی نشده است و موجر نمیتوانسته تقاضای تخلیه کند
- ثابت شود که ملک به شخص دیگری منتقل شده است و در نتیجه موجر سابق نفعی برای درخواست صدور حکم تخلیه نداشته است. البته باید توجه داشت که در این فرض مالک جدید میتواند صدور دستور تخلیه را تقاضا کند.
- جعلی بودن اجاره نامه ثابت شود و و در نتیجه معلوم شود که متصرف ملک اصلاً مستاجر نبوده که بتوان علیه او دستور تخلیه صادر کرد.
مدارک مورد نیاز جهت طرح دعوی
- قرارداد اجاره ملک: برای اثبات اینکه شما حق استفاده از ملک را دارید، نیاز به ارائه قرارداد اجاره با تاریخ امضاء و شرایط و مفاد دقیق دارید.
- تمامی مکاتبات مربوط به اجاره ملک: این شامل همه نامه‌ها، ایمیل‌ها، پیامک‌ها و کلیه مکاتبات دو طرفه بین شما و مالک ملک است. این مکاتبات باید روابط بین شما دو طرف را نمایان کند.
- رسیدگی‌های قبلی: در صورتی که قبلاً درباره مشکلی مانند عدم تعمیر کارکردگی ملک، نقض توافقات یا برخورد با فاصله زمینی مناسب توسط مالک به دادگاه مراجعه کرده‌اید، باید مدارک مربوط به این رسیدگی‌ها و تصمیم‌گیری‌های قبلی را نیز به همراه داشته باشید.
- مدارک اثبات هزینه‌های اجاره: اگر هرگونه پرداختی به مالک انجام داده اید، باید مدارک مربوط به این پرداخت‌ها را نیز عنوان کنید (مانند رسیدهای واریز به حساب بانکی یا کپی‌های چک‌ها).
- (در صورت وجود) مدارک و شواهد مربوط به تخلفات مالک: اگر مالک قوانین و مقررات قرارداد اجاره را نقض کرده است می‌توانید مدارک و شواهدی که این تخلفات را نشان می‌دهند، به عنوان مدرک تخلف در دعوی خود بکار ببرید. به عنوان مثال، تصاویر از مشکلات معینی در ملک یا مستنداتی که تعمیرکار خدمات دریافتی را نشان میدهد.
- سند تملک ملک (اختیاری): اگر مالک ملکی دیگری نیست و خود شما صاحب ملک هستید، می‌توانید سند تملک را به عنوان مدرک ارائه کنید.
- اثبات هویت: مدارکی که هویت شما را اثبات و تایید میکند.
لزوم مراجعه به وکیل در دعوی سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه
همانطور که در بالا نیز اشاره شد اختلافات بین شخص موجر و مستاجر دارای مصداق های زیادی بوده و همزمان از پیچیدگی های بالایی نیز برخوردار میباشد. از طرفی قوانین زیادی در این خصوص وجود دارد که بررسی این قوانین از عهدۀ اشخاص بدون سواد حقوقی برنخواهد آمد و به دیگر معنی هر اشتباهی در طرح خواسته یا ابراز دلایل ممکن است موجب رد دعوی شما گردد و تخلیۀ سریع ملک استیجاری را با مشکلاتی مواجه سازد. در این رابطه، اخذ وکلای مجرب یا مشاوره با ایشان میتواند خیلی از این مشکلات و موانع را رفع کند و سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه را برای شما به ارمغان آورد.
کلام آخر
در ابتدای این مقاله تعاریف ابتدایی در مورد عقد اجاره و طرفین این عقد بیان شد و در ادامه با مقایسۀ همه جانبه و اشاره به این موضوع که در چه زمان هایی دستور تخلیه و در چه مواقعی نیز حکم تخلیه صادر میشود، به تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه آگاه شدیم. و در انتها نیز به این سوال یعنی سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست پاسخ دادیم. امیدواریم که این مقاله در ارتقای دانش حقوقی شما سهمی داشته باشد و نظرات و انتقادات خود را با ما به اشتراک بگذارید.
