معامله معارض یکی از رایجترین جرایم ملکی در محاکم قضایی به شمار میرود که همه ساله منافع تعداد زیادی از خریداران را تحت تاثیر قرار میدهد. در این جرم فرد فروشنده سعی دارد تا یک ملک مشخص را به چندین نفر بفروشد. اینجاست که در واقع دو یا چند شخص برای مالکیت منزل مسکونی، ملک تجاری، زمین، آپارتمان و یا هر نوع ملک دیگری ادعا دارند. در ادامه این مقاله سعی داریم جرم فروش ملک به چند نفر را بررسی کرده و مجازاتهای مربوط به آن را نیز بیان نماییم. پس تا انتهای مطلب در کنار ما باشید.
تکلیف ملکی که به دو نفر فروخته شده چیست؟
در برخی از مواقع ممکن است برخی از کلاهبرداران و افراد سودجو با کمک گرفتن از روشهای متقلبانه اقدام به فروش ملک به دو نفر کنند. در این خصوص سوال مهمی که پیش میآید این است که تکلیف ملکی که به دو نفر فروخته شده است چه خواهد شد؟ برای پاسخ به این سوال لازم است به جوانب مختلف پرونده بر اساس مواد قانونی توجه کنیم.
طبق قانون مدنی، هر مال غیرمنقولی که یک بار به طور صحیح به دیگری منتقل شود، امکان انتقال مجدد آن به شخص ثالث وجود ندارد؛ به عبارت دیگر، معاملهای که برای دومین بار برای همان ملک انجام میشود، باطل محسوب میشود؛ بنابراین این موضوع درباره معامله صورت گرفته اهمیت دارد که معامله اولی کدام یک از دو قرارداد بوده است.
در این شرایط که منجر به وقوع جرم فروش ملک به چند نفر شده است، خریدار اول که سند رسمی و یا عادی معتبر دارد، صاحب حق بوده و میتواند از طریق مراجع قانونی نسبت به استرداد ملک و یا دریافت خسارات وارده اقدام نماید. در چنین شرایطی است که موظف میباشد مدارکی را در اختیار دادگاه قرار دهد که تقدم خود بر امضای معامله را به اثبات برساند.
فروشندهای که اقدام به فروش یک ملک به دو نفر میکند، مرتکب معامله معارض شده و طبق قانون قابل مجازات خواهد بود. مجازات این جرم بسته به نوع معامله (رسمی یا عادی) و تعداد دفعات تکرار آن، از جزای نقدی تا حبس و یا هر دو خواهد بود. البته لازم است در ابتدا قاضی پرونده ابعاد مختلف پرونده را مورد بررسی قرار دهد.
برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی و به وقوع پیوستن کلاهبرداری ملکی، توصیه میشود قبل از انجام هرگونه معامله ملکی، از استعلام وضعیت ثبتی ملک در اداره ثبت اسناد و املاک و همچنین بررسی دقیق اسناد و مدارک مربوطه اطمینان حاصل شود. مشورت گرفتن از یک وکیل آشنا به مسائل ملکی نیز میتواند مفید واقع شود.
جلوگیری از فروش ملک به چند نفر با چه ترفندی امکان پذیر است؟
بیان کردیم که جرم فروختن ملک به چند نفر یکی از مهم ترین جرایم ملکی به شمار میرود که در قانون مجازاتهای سنگینی برای آن در نظر گرفته شده است. در این بین راه حلهای مختلفی برای پیشگیری از وقوع جرم وجود دارد. با این حال، به طور کلی میتوانیم راهکارهای زیر را جهت جلوگیری از فروش ملک به چند نفر ارائه دهم:
اخذ سند رسمی: مهمترین اقدام برای جلوگیری از هرگونه سوء استفاده و تضییع حقوق، ثبت رسمی معامله در دفترخانه اسناد رسمی است. با ثبت رسمی سند، مشخصات و مالکیت ملک به طور دقیق در اسناد ثبتی ثبت میشود و امکان هرگونه دخل و تصرف غیرمجاز یا فریبکاری به حداقل میرسد. همواره راه برای کلاهبرداری ملکی در اسناد عادی فراهم خواهد بود.
استفاده از سامانه کد رهگیری معاملات املاک: یکی دیگر از اقدامات پیشگیرانه، استفاده از سامانه کد رهگیری معاملات املاک است. این سامانه توسط وزارت راه و شهرسازی ایجاد شده و به منظور ایجاد نظم و شفافیت در معاملات مسکن و جلوگیری از تخلفات، به کلیه معاملات املاک کد رهگیری اختصاص میدهد. با استفاده از این روش میتوان تا حد زیادی از بروز مشکلات ملکی جلوگیری کرد.
احتیاط در معاملات غیررسمی: تا حد امکان از انجام معاملات ملکی به صورت غیررسمی و بدون سند خودداری کنید. معاملات غیررسمی، به دلیل عدم ثبت در اسناد ثبتی، میتوانند زمینه را برای بروز مشکلاتی مانند فروش ملک به چند نفر فراهم کنند. اگر ملکی دارای اسنادی عادی مانند قولنامه یا مبایعه نامه باشد باید بدانید که راه بروز کلاهبرداری ملکی در آن فراهم تر از اسناد رسمی خواهد بود.
برای مشاوره با بهترین وکیل ملکی در تهران کلیک کنید!
استعلام وضعیت ثبتی ملک: قبل از انجام هرگونه معامله، حتماً از وضعیت ثبتی ملک در اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید. با این کار میتوانید از وجود هرگونه مالکیت یا تعهدات ثبتی بر روی ملک آگاه شوید و از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید. در واقع شما با انجام این کار میتوانید از وضعیت ملک اطلاع حاصل کرده و جلوی بروز جرم فروش ملک به چند نفر را بگیرید.
مشاوره با وکیل: در صورت تمایل به انجام معاملات ملکی، به خصوص معاملات پیچیده، میتوانید با یک وکیل مجرب مشورت کنید. وکیل با بررسی شرایط و ارائه مشاوره حقوقی مناسب، میتواند از بروز مشکلات احتمالی مانند فروش ملک به چند نفر جلوگیری کند. البته اگر از وکلای متخصص در زمینه قرارداد و املاک کمک بگیرید، نتیجه مطلوبتری به دست خواهد آمد.
عدم ارائه مدارک و اسناد به افراد غیرمعتمد: از ارائه مدارک و اسناد ملکی خود به افراد غیرمعتمد و واسطههای غیرمجاز خودداری کنید. این افراد ممکن است با سوء استفاده از اسناد شما، اقدام به فریب و کلاهبرداری در معاملات ملکی نمایند. اعتماد به افراد کلاهبردار و سودجو میتواند خسارت مالی به دنبال داشته باشد
هوشیاری و دقت در معاملات: در هنگام انجام معاملات ملکی، کاملاً هوشیار و دقیق باشید. به تمام جزئیات قرارداد و شرایط معامله توجه کنید و در صورت مشاهده هرگونه ابهام یا مورد مشکوک، از انجام معامله خودداری کنید. اگر احساس کردید که در زمان انجام معاملات حقی از شما ضایع شده است، لازم است در همان لحظه معامله را بر هم بزنید.
تحقیق در مورد طرف معامله: قبل از انجام معاملات ملکی، در مورد طرف معامله خود تحقیق کنید. از اعتبار و حسن شهرت ایشان اطمینان حاصل کنید و در صورت وجود هرگونه سابقه تخلف یا سوء پیشینه، از معامله با آن شخص خودداری کنید. سابقه درخشان فرد میتواند اطمینان را در شما برای ورود به معامله افزایش دهد. برعکس این ماجرا نیز ممکن است اتفاق بیفتد.
با رعایت این راهکارها و اقدامات پیشگیرانه، میتوانید احتمال وقوع مشکلاتی مانند فروش آپارتمان به چند نفر را به طور قابل توجهی کاهش دهید و با خیالی آسوده اقدام به انجام معاملات ملکی نمایید. به هر حال توصیه میکنیم که حتما روی کمک وکلای متخصص حساب باز کنید.
فروش ملک قولنامهای به دو نفر دارای چه تبعاتی است؟
اشاره داشتیم که کلاهبرداری ملکی در خصوص اسناد عادی بیشتر اتفاق میافتد. از این رو، اگر ملکی دارای سند قولنامه ای باشد، صاحب ملک یا خریدار آن باید با حواس جمعی بیشتری معاملات ملکی رادنبال کند. چرا که احتمال بروز مشکل در آن بیشتر خواهد بود. در حالت کلی، فروش ملک قولنامه ای به دو نفر به طور همزمان باطل و غیرقانونی محسوب میشود.
طبق ماده 598 قانون مدنی، هر مال غیر منقولی که یک بار به طور صحیح به دیگری منتقل شود، امکان انتقال مجدد آن به شخص ثالث وجود ندارد. در متن قانون صحت معامله اول مورد تاکید قرار گرفته است؛ یعنی معامله دوم در صورتی باطل است که معامله اول صحیح باشد. قاضی پرونده صحت معامله اول را در دادگاه مورد بررسی کامل قرار خواهد داد.
در چنین شرایطی، خریدار اول که سند قولنامهای معتبر دارد، صاحب حق بوده و میتواند از طریق مراجع قانونی نسبت به استرداد ملک و یا دریافت خسارات وارده اقدام نماید. در این شرایط است که معامله گر اول لازم است مدارک خود را برای صحت معامله به دادگاه ارائه کند. در این شرایط فروشنده نیز به دلیل انجام معامله معارض و فروش ملک به چند نفر قابل مجازات خواهد بود.
حال سوال مهمی که پیش میآید این است که در چنین شرایطی که راهی پیش روی خریدار اول است؟ یعنی خریدار اول باید چه اقداماتی را انجام دهد که بتواند در محاکم قضایی به حقوق و منافع قانونی خود به طور کامل دست پیدا کند. در ادامه سعی میکنیم مهمترین فعالیتهای قانونی خریدار اول را مورد بررسی قرار دهیم:
- اقدام حقوقی: در صورت اثبات وقوع چنین معاملهای، خریدار اول میتواند با طرح دعوای فسخ قولنامه در مراجع قضایی، نسبت به استرداد ملک و یا دریافت خسارات اقدام نماید. به هر حال قاضی پرونده به درخواست این فرد رسیدگی کرده و ملک را در نهایت باز خواهد گرداند.
- توافق و سازش: در برخی موارد، با توافق و سازش بین طرفین involved، میتوان مشکل را بدون نیاز به مراجع قضایی حل و فصل کرد. البته تجربه نشان داده است که در دعاوی ملکی آن طور که باید توافقی حاصل نمیشود و خبری از سازش نیست.
- معاملات ثانویه: در شرایطی خاص، ممکن است امکان انجام معاملات ثانویه با لحاظ کردن حقوق و منافع تمام طرفین وجود داشته باشد. البته در چنین شرایطی وکیل میتواند نوعی سازش را در بین طرفین ایجاد کرده و آنها را ترغیب به معامله ثانویه کند تا هر یک از طرفین بتوانند به حقوق قانونی خود دست پیدا کنند.
به هر حال باید در نظر داشته باشید که معاملات قولنامهای به دلیل عدم ثبت رسمی در اسناد ثبتی، از اعتبار و ضمانت اجرایی کمتری برخوردار هستند. از طرفی دیگر، قبل از انجام هرگونه اقدام، حتماً با یک وکیل مجرب مشورت کنید. وکیل با بررسی دقیق شرایط و ارائه مشاوره حقوقی مناسب، میتواند بهترین راهکار را برای حل مشکل شما ارائه دهد.
تفاوت کلاهبرداری و معامله معارض چیست؟
در نظر داشته باشید که اگر منزلی به دو نفر فروخته شود میتواند خسارتهای سنگینی را برای خریداران ملک به همراه داشته باشد و آنها را با تنشهای پر تعدادی در این مسیر همراه نماید. حالا که با ابعاد مختلف وقوع جرم ملکی آشنا شدیم لازم است تفاوت کلاهبرداری و معامله معارض را به طور خلاصه مورد بررسی قرار دهیم:
در کلاهبرداری، فریب و سوء استفاده عنصر اصلی جرم محسوب میشود. مرتکب با توسل به متقلبانه و غیرقانونی، مال یا منفعت دیگری را تصاحب میکند. درباره وقوع جرم کلاهبرداری در قانون توضیحاتی ارائه شده و شرط وقوع آن اتکا به روش متقلبانه برای تصاحب مال دیگری بیان گردیده است.
اما در معامله معارض، سوء نیت به تنهایی کافی نیست. عنصر اصلی جرم فروش ملک به چند نفر انجام دو یا چند معامله متناقض بر روی یک مال توسط مالک اولیه است. در واقع اگر شاهد باشیم که فرد یک ملک مشخص را دو بار به دو شخص مختلف فروخته است، میتوانیم با اطمینان بگوییم که معامله معارض صورت گرفته است.
از سوی دیگر باید به این مسئله تذکر دهیم که در جرم کلاهبرداری به عنوان یکی از مهم ترین جرایم ملکی رایج در کشور، فریبکاری نقش اساسی دارد. مرتکب با اظهارات دروغین یا اقدامات متقلبانه، قربانی را فریب میدهد و او را به انجام یا عدم انجام کاری ترغیب میکند. در واقع زمانی کلاهبرداری محقق میشود که متوسل شدن به روش متقلبانه در کار باشد.
این در حالی است که در معامله معارض، به صورت الزامی فریبکاری وجود ندارد. ممکن است مرتکب بدون فریبکاری و صرفاً با هدف سوء استفاده، دو معامله متناقض بر روی یک مال انجام دهد. در بسیاری از موارد شاهد این هستیم که فرد خریدار بر اساس بی اطلاعی خود دست به چنین معاملاتی زده و دچار مشکلات حقوقی جدی در این زمینه میشود. در ادامه برخی دیگر از تفاوتها را بیان میکنیم:
کلاهبرداری میتواند در مورد هر نوع مال، اعم از اموال منقول و غیرمنقول، وجوه، اسناد و … رخ دهد. تنها کافی است که فرد سودجو با استفاده از حیله و نیرنگ دیگری را فریب داده و به اموال او اعم از منقول یا غیر منقول دسترسی پیدا کند؛ بنابراین شاهد وقوع جرم کلاهبرداری خواهیم بود.
معامله معارض یا جرم فروش ملک به چند نفر مخصوص اموال غیرمنقول مانند زمین، آپارتمان و … است؛ یعنی ما در اموال منقول به مانند خودرو و طلا به هیچ عنوان نمیتوانیم شاهد تحقق این جرم باشیم؛ بنابراین میتوان چنین گفت که معامله معارض تنها در خصوص املاک به وقوع میپیوندد و از جرایم ملکی است.
مجازات کلاهبرداری بسته به نوع و شدت جرم، از جزای نقدی و حبس تا رد مال و جزای شلاق متغیر است. در واقع لازم است ابتدا وکیل پرونده را از جوانب مختلف بررسی کرده و در نهایت حکم عادلانهای را در این خصوص صادر نماید. این حکم ممکن است بسته به نوع و کیفیت وقوع جرم متفاوت از پروندههای دیگر باشد.
مجازات معامله معارض یا فروش زمین به چند نفر نیز حبس از سه تا ده سال است. البته لازم است قاضی پرونده به جزئیات پرونده توجه داشته و بر اساس همین جزئیات حکم نهایی را صادر نماید. فرد اقدام کننده برای وقوع این جرم باید بداند که مجازاتی سنگین تر از کلاهبرداری در انتظار او است.
در کلاهبرداری، مال یا منفعت به طور غیرقانونی از مالکیت قربانی خارج و به مرتکب منتقل میشود. چرا که در اصل فرد کلاهبردار از حیله و نیرنگ استفاده میکند تا مال شخصی را به تملک خودش درآورد و اموال او را تصاحب نماید. خواه این اموال منقول باشد یا غیر منقول!
در وقوع جرم معاملات معارض، معامله دوم باطل است و فقط معامله اولی که مطابق با مقررات قانونی انجام شده، معتبر خواهد بود. البته همان طور که اشاره کردیم، این در شرایطی است که خریدار اول بتواند صحت معامله را اثبات کرده و مدارک خود را ارائه نماید.
به هر حال باید بیان کنیم که کلاهبرداری و معامله معارض هر دو از جرایم مرتبط با اموال هستند، اما از نظر ماهیت، عنصر فریب، نوع مال، مجازات و آثار حقوقی با یکدیگر تفاوتهای اساسی دارند. درک این تفاوتها برای تمایز قائل شدن بین این دو جرم و پیگیری حقوقی مناسب، حائز اهمیت است.
مجازات فروش ملک به چند نفر چیست؟
حالا که در خصوص جرایم ملکی اطلاعات جامعی را به دست آوردیم لازم است به این مسئله نیز اشاره داشته باشیم که فروشنده ملک به چند نفر بر اساس مواد قانونی در دادگاه به مجازات محکوم خواهد شد. مجازات فروش ملک به چند نفر تا حد زیادی به جزئیات پرونده بستگی خواهد داشت. در ادامه سعی میکنیم نکات مهمی را در این خصوص بیان نماییم.
- فقدان سند رسمی: طبق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید، در این صورت مرتکب به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
- تعدد معاملات: در صورتی که فروشنده اقدام به فروش یک ملک به چند نفر به طور همزمان کند، با توجه به تعداد معاملات و شرایط هر یک، مشمول مجازاتهای مقرر در قانون خواهد شد؛ بنابراین میتوانیم چنین بگوییم که مجازات فروشنده ملک به چندین نفر بیشتر از مجازات بابت فروش به دو نفر است.
- اثبات سوء نیت: برای اثبات جرم و اعمال مجازات، سوء نیت و علم فروشنده به مالکیت قبلی باید احراز شود. در این مسئله نقش یک وکیل آشنا به مسائل ملکی بیش از هر زمان دیگری پر رنگ میشود. وکیل در این شرایط باید به قاضی پرونده کمک کند تا سوء نیت و یا عدم آن را به طور کامل به اثبات برسانند.
- تفاوت با کلاهبرداری: در مواردی که عنصر فریب و سوء استفاده در فروش ملک به چند نفر وجود داشته باشد، ممکن است جرم کلاهبرداری نیز محقق شود که مجازات خاص خود را دارد. البته در قسمتهای قبلی مقاله تفاوت های مهم میان جرم فروش ملک به چند نفر با جرم کلاهبرداری را به دقت بررسی کردیم و ابعاد مختلف آن را مورد اشاره قرار دادیم.
حال ممکن است قاضی پرونده با بررسی تمامی ابعاد و جزئیات دعاوی مطرح شده مجازاتهایی را برای مجرم تعیین نماید. در این بین میتوانیم بگوییم که این مجازات ها شامل حبس، جزای نقدی و موارد دیگر خواهد شد؛ اما میتوانیم چنین بیان کنیم که مجازات اصلی فروش ملک به چند نفر، حبس از سه تا ده سال است. البته این مجازات به شرط وقوع موارد ذکر شده در بالا است.
در برخی موارد، علاوه بر حبس، ممکن است مجازات جزای نقدی نیز برای مرتکب در نظر گرفته شود. علاوه بر این، در صورت اثبات جرم، فروشنده موظف به استرداد ملک به مالک اصلی و جبران خسارات وارده خواهد بود. فروشنده ملزم است ملک را به مالک اصلی آن بازگرداند و خسارتهای فرد را نیز جبران کند.
موارد تشدید مجازات فروش ملک به چند نفر
حال که با جزئیات جرم فروش ملک به چند نفر آشنا شدیم لازم است بگوییم که برخی موارد مجازاتهای جرم را تشدید میکنند. برای مثال میتواند این مسئله را در نظر گرفت که هر چه تعداد معاملات انجام شده توسط فروشنده بیشتر باشد، مجازات او نیز به طور متناسب افزایش مییابد. قاضی پرونده این موضوع را لحاظ خواهد کرد.
از طرفی دیگر، در صورت بالا بودن ارزش ملک، مجازات فروشنده نیز تشدید خواهد شد؛ یعنی قاضی پرونده سعی میکند ارزش تقریبی ملک را در نظر گرفته و بر این اساس مجازاتهای مجرم را افزایش دهد. علاوه بر موارد ذکر شده، وجود سوء پیشینه کیفری مرتبط با جرایم مشابه، میتواند در تشدید مجازات موثر باشد.
در دادگاه سوء پیشینه فرد به طور کامل مورد تحقیق قرار میگیرد و اگر مشخص شود که فرد پیش از این نیز مرتکب جرایمی شده است، به هیچ عنوان تخفیفی در مجازاتهای او صورت نخواهد گرفت و حتی مجازات برای او به میزان قابل توجهی تشدید خواهد شد. به انی مسئله توجه کنید که قوانین مربوط به مجازات فروش ملک به چند نفر ممکن است در طول زمان تغییر کند.
کلام آخر
هدف از ارائه این توضیحات، افزایش آگاهی عمومی در خصوص جرم فروش ملک به چند نفر و پیشگیری از وقوع چنین جرایمی است. در صورت نیاز به راهنمایی و مشاوره تخصصی در این زمینه، میتوانید با وکیل یا مشاور حقوقی مجاز مشورت نمایید. در این مطلب تلاش کردیم تا تفاوت های چشمگیری که بین جرم کلاهبرداری و معامله معارض وجود دارد را بیان نموده و سپس به سراغ مجازات های قانونی آن رفتیم. حالا از شما میخواهیم که نظرات خود را در این خصوص برای ما در قسمت دیدگاه بنویسید.
