یکی از مهم ترین و حساس ترین قوانین حقوقی که در شرایط خاص و برای اشخاص خاص وضع می گردد، قانون خلع ید است. براساس قانونی که قانوگذار مطرح کرده است، اگر شخصی به صورت غیر قانونی ملکی را به تملک خود درآورده باشد، مالک اصلی آن ملک، حق خلع ید خواهد داشت. در این صورت است که مالک اصلی ملک به دنبال رفع و اخراج شخص کلاهبردار از ملک خود خواهد بود. این کار باید از طریق دادگاه پیگیری شود. به عبارتی بهتر، حکم رفع تصرف ملک از فرد متصرف باید برطبق حکم قاضی و به دستور دادگاه انجام شود. در این مقاله قصد ما بر این است که به بررسی کامل این موضوع بپردازیم. با ما همراه باشید.
منظور از خلع ید چیست؟
در معنای و مفهوم عرف، هنگامی که فردی دارایی غیر منقول مانند ملک فرد دیگر را تصرف کرده باشد و از استفاده شخص مالک جلوگیری نمایید، در اصلاح می گویند فلانی ملک دیگری را غصب کرده است یا این شخص در ملک غصبی سکنا گزیده است.
قانونگذار نیز باتوجه به ملک غصبی و این مفهوم، در ماده 308 قانون اینگونه بیان می کند. غصب، استیلا بر حق غیر به نحو عدوان است. براساس این ماده قانونی، می توانیم مفهوم خلع ید را به زبان ساده تر اینگونه بیان کنیم که خلع یعنی کوتاه نمودن دست شخص متجاوز که از طریق روش های غیر قانونی به آن ملک دسترسی پیدا کرده است.
این دعوا دارای چندین رکن اساسی است. همانطور که می دانید خلع ید مربوط به املاک است. بنابراین خلع ید، شامل تصرف غیر قانونی در خصوص اموالی نظیر پول، ماشین، پول و غیره نخواهد بود. همچنین، شخصی که دعوای خلع را مطرح می کند یا همان خواهان پرونده، باید سند رسمی مالکیت داشته باشد.
بنابراین طرح دعوی از طرف غیر مالک ممکن نخواهد بود. از طرفی دیگر، فردی که علیه او طرح دعوی صورت می گیرد، باید ملک را در تصرف خود قرار داده باشد. از این رو، اگر فردی ملکی را از مالک دریافت کند و به تصرف فرد دیگری دهد عمل او غصب به شمار نمی آید.
در خصوص رکن آخر نیز باید بگوییم که تصرف باید از راه های غیر قانونی صورت گرفته باشد. حتی اگر از همان اول به طور قانونی و مجاز باشد، مانند فردی که قبلا با اجازه مالک دارایی غیر منقول وی را در تصرف داشته اما برخلاف مطالبه مالک، همچنان به تصرف خودش ادامه می دهد. قانون مدنی از چنین فردی تحت عنوان غاصب ملک یاد می کند.
انواع خلع ید را بشناسید!
به طور کلی، خلع ید به سه دسته امانی، مشاعی و غاصبانه تقسیم می شود. در ادامه به توضیح و بررسی هر کدام خواهیم پرداخت.
خلع ید امانی:
در دعوای خلع امانی ابتدا طرفین با توافق کامل بر سر بندهای ذکر شده، معامله خود را آغاز می کنند. این معامله حقوقی شکل گرفته، از همه لحاظ صحیح است. هنگامی که موعد قرارداد به پایان برسد (البته در صورتی که برای قرارداد موعدی تعیین شده باشد)، در این صورت است که بعد از انقضای موعد سر رسید، دیگر الزامی نیست که مالک قرارداد و رابطه حقوقی که بر مبنای آن ایجاد شده است، را ادامه دهد. ولی اگر متجاوز ملک باز هم به تصرفات خود در این زمینه ادامه دهد، از او به عنوان غاصب نام برده می شود که ملک را از طریق غیر قانونی در تصرف خود دارد. از این رو می توان علیه غاصب، دعوای خلع ید امانی را تنظیم کرد.
خلع ید ملک مشاع:
همانطور که می دانید، ملک مشاع ملکی است که چندین فرد به صورت همزمان در تمامی آن ملک حق مالکیت دارند. با این وجود اگر یکی از این مالکان یا فرد ثالث به غیر از مالکان اصلی، در ملک مشاع به صورت غیر قانونی تصرفی کند، در صورتی که متصرف یکی از مالکین باشد، سایر مالکین و در صورتی که شخص ثالثی باشد، هر یک از آن ها می تواند بر علیه او دعوای خلع ید مشاع را تنظیم نمایند.
دریافت مشاوره از بهترین وکیل ملکی در تهران!
خلع ید غاصبانه:
همانطور که می دانید، تصرف هر فرد در ملکش باید به صورت قانونی باشد. تا زمانی که این تصرف قانونی باشد، مشکلی برای فرد به وجود نخواهد آمد. از این رو، شخص براساس حق مالکیتی که در ملک خود دارد، می تواند به تصرفاتش در ملک ادامه دهد. زمانی مشکلات حقوقی برای فرد به وجود می آید که این تصرفات مبنای غاصبانه پیدا کنند. به عبارتی دیگر، در دعوای مربوط به خلع، مالک مدعی می شود که ملک یا دارایی غیر منقول او به صورت غیر قانونی در تصرف دیگری است و خواهان رفع این تصرف است.
خواهان باید بتواند ادعایی را که مطرح کرده، ثابت کند. همانطور که می دانید، در دعوای خلع ید غاصبانه، قراردادی بین دو طرف منعقد نشده است، از این رو اثبات این امور نیازمند دلایلی است. بنابراین یکی از مواردی که خواهان طرح دعوی باید آن را اثبات کند، مالکیت وی بر ملک مذبور است.
باتوجه به متن قانون، مالک کسی است که نام او در دفتر املاک ثبت شده است. حال کاری که دادگاه انجام می دهد این است که رسمی بودن مالکیت مالک را از دفتر املاک استعلام کند. پس از اثبات مالکیت مالک و مشخص شدن تصرف خوانده که از همان ابتدا به صورت غیر قانونی صورت گرفته است، بدون این که قراردادی بین طرفین منعقد شده باشد، می توان دعوای خلع غاصبانه را به راحتی تنظیم کرد.
آیا تصرف عدوانی و خلع ید یکسان هستند؟
برخی افراد به اشتباه تصور می کنند که مفهوم تصرف عدوانی و خلع ید با یکدیگر یکسان است. همچنین اشتباها این دو مفهم را به جای هم به کار می برند. در صورتی که این دو مورد یکسان نیستند و تفاوت هایی با هم دارند.
در ادامه چندین مورد از تفاوت های این دو مورد را ذکر خواهیم کرد.
- شما می توانید دعوای خلع ید را برای اموال منقول و غیر منقول طرح و تنظیم نمایید. در صورتی که دعوای تصرف عدوانی فقط برای اموال غیر منقول مانند ملک، خانه، مغازه قابل طرح و تنظیم است.
- نکته و تفاوت قابل توجه دیگر این است که تصرف جز دسته دعاوی غیر پولی و غیر مالی هستند. به این شکل که هزینه دادرسی این عاوی مانند سایر دعاوی غیر مالی خواهد بود. اما هزینه در دعوای خلع ید، بر اساس قیمت دارایی غیر منقول مدنظر، تعیین می گردد.
- در دعاوی خلع، برخلاف دعاوی مربوط به تصرف باید حتما مالکیت فرد مالک ثابت شود.
- برای دعوای تصرف مشکلی پیش نمی آید که خارج از نوبت به آن رسیدگی شود. اما در دعوای خلع ید، حتما باید در نوبت خودش به آن رسیدگی شود و نمی توان خارج از نوبت به آن رسیدگی کرد.
تفاوت کلیدی دیگر این است که در دعوای خلع حتما باید حکم قطعی قاضی صادر گردد تا حکم لازم الاجرا شود. امادر تصرف عدوانی موضوع کاملا بالعکس است. به این صورت که در دعوای تصرف، قبل از قطعیت حکم نیز این امکان وجود دارد که حکم صادر شده را به موعد اجرا گذاشت. از این رو، بعد از صدور حکم مبنی بر رفع تصرف، اجراییه صادر می گردد و رای اجرا خواهد شد
مدارک لازم برای طرح دعوی خلع ید چیست؟
همانطور که می دانید برای طرح هر دعوایی نیاز به یک سری مدارک است. برای طرح دعوا خلع ید نیز باید مدارکی که در ادامه خواهیم گفت را به صورت معتبر و قانونی تهیه و ارائه دهید.
- کارت ملی معتبر فرد جهت احراز هویت
- مالک باید چندین شاهد برای شهادت حول محور مالکیت ملک داشته باشد.
- ارائه سند رسمی مالکیت ملک، مغازه، خانه، آپارتمان، زمین و…
- شماره پرونده استنادی تنظیم دعوا
- درخواست جلب نظر کارشناس
- تصویر مصدق سند مالکیت نیز از موارد الزامی است.
- نتیجه نظر کارشناسی که تحقیقات محلی انجام داده است.
چرا باید به وکیل خلع ید مراجعه کنیم؟
در حال حاضر با گسترش معاملاتی که در حوزه املاک صورت می گیرد، شاهد اختلافات حقوقی و ضایع شدن حق و حقوق برخی افراد در حوزه املاک هستیم. همچنین متوجه شدیم که یکی از مهم ترین دعاوی ملکی، مربوط به دعاوی خلع ید است. به طور کلی در برخورد با اختلافات ملکی باید به وکلای پایه یک دادگستری و متخصص در دعاوی حقوقی مراجعه نماییم. به نظر شما یک وکیل خوب چه کمکی به شما خواهد کرد؟ آیا استفاده از راهنمایی های یک وکیل باتجربه، تاثیر در پیشبرد و موفقیت پرونده شما خواهد داشت؟
در پاسخ به این سوالات باید بگوییم که یک وکیل حقوقی موفق، در زمینه فعالیت تخصصی خود تسلط کامل امور حقوقی از جمله قراردادها و قوانین مربوطه را دارد. یکی از دعاوی که در جامعه ما به صورت گسترده در حوزه رخ می دهد، خلع ید است. وکیل خلع ید به صورت تخصصی در این زمینه کار می کند. بهترین وکیل خلع ید به تمامی مسائل حقوقی مربوط به این حوزه اشراف کامل دارد. بنابراین می تواند با مهارتی که در این زمینه دارد، املاک را از دست کسانی که به صورت غیرقانونی آنها را تصاحب کردهاند، خارج و به صاحبان اصلی خود بازگردانند. با این توضیحات، داشتن یک وکیل خوب، کمک زیادی به شما خواهد کرد.
کلام آخر
در این مقاله متوجه شدیم که خلع ید، یک دعوای حقوقی بسیار مهم است که برای احقاق حق مالکیت از اموال غیر منقول یا منقول تنظیم می شود. آثار مادی این امر، به مالک این امکان را می دهد که ملک مورد تصرف را از متصرف غیر قانونی پس بگیرند و خسارت وارد شده را جبران نماید. امیدواریم توانسته باشیم به تمامی سوالات احتمالی که در ذهنتان ممکن است پیش آمده باشد، پاسخ دهیم. همچنین شما می توانید از وکلای ملکی معرفی شده در سایت کمک بگیرید.
