قانون جدید ساخت خانه باغ 1405🏡 + استثنائات ساخت خانه باغ

ساخت خانه باغ در زمین‌ های کشاورزی و باغی همیشه با قوانین خاصی همراه بوده و نمی‌ توان به راحتی در این زمین‌ ها ساختمان ساخت. این قوانین را نهادهایی مثل وزارت جهاد کشاورزی و دولت تعیین کرده و هر چند وقت یکبار تغییر میکنند. این تغییرات روی چگونگی گرفتن مجوز و تشخیص اینکه زمین کشاورزی تبدیل به خانه باغ شود، موثر است. حالا که وارد سال جدید شدیم، خیلی‌ ها می‌ پرسند آیا ساخت خانه باغ در سال 1405 سخت‌ تر شده یا شرایط راحت تر شده است؟ در این مطلب قصد داریم به طور ساده و روشن درباره وضعیت ساخت خانه باغ در امسال صحبت کنیم و ببینیم قوانین جدید چه تفاوت‌ هایی با قبل دارند. با این توضیحات، شما می‌ توانید بهتر متوجه شوید که چه قوانینی باید رعایت شود و چطور می‌ توان مجوز ساخت خانه باغ را دریافت کرد، بدون اینکه دچار مشکل شوید.

آخرین تغییرات قانونی ساخت خانه باغ ها در سال جاری

قانون جدید ساخت خانه باغ که در سال جاری اجرایی شده، با هدف جلوگیری از تخریب فضای سبز و حفظ کاربری زمین‌ های کشاورزی و باغی تنظیم شده است. طبق این قانون، ساخت‌ و ساز در زمین‌های زراعی سخت‌ گیرانه‌ تر شده و دریافت مجوز به شرایط دقیق‌ تری گره خورده است. برای مثال، گرفتن تاییدیه از سازمان محیط زیست یا منابع طبیعی برای ساخت خانه باغ الزامی شده تا آسیبی به محیط وارد نشود.

یکی دیگر از تغییرات مهم در قانون جدید ساخت خانه باغ، کاهش ارتفاع مجاز بنا و مشخص شدن دقیق بخش‌ هایی از باغ است که نباید تغییر کنند. این موارد باعث می‌ شود که ساخت‌ و ساز ها محدودتر و کنترل‌ شده‌ تر انجام شوند و شکل و ظاهر طبیعی باغ‌ ها حفظ شود.

در مجموع، قانون جدید ساخت خانه باغ به طوری طراحی شده که علاوه بر نظارت بیشتر بر روند ساخت‌ و سازها، از ساخت خانه‌ های غیر مجاز نیز جلوگیری کند. کسانی که قصد دارند امسال خانه باغ بسازند، باید مراحل قانونی بیشتری را طی کنند و مدارک لازم را به طور کامل ارائه دهند.

 علت وضع قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها

قبل از تصویب قانون «حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ ها»، ساخت خانه‌ باغ در زمین‌ های کشاورزی و باغی تقریبا بدون محدودیت انجام میشد. با افزایش بی‌ رویه ساخت‌ و سازها در این زمین ها و نگرانی از نابودی باغ‌ ها، قانون‌ گذار با هدف جلوگیری از تخریب منابع طبیعی و اراضی کشاورزی، اقدام به تصویب مقررات جدیدی کرد. نتیجه این اقدام، تصویب ماده 3 از قانون ذکر شده بود که به موضوع تغییر کاربری به شکل جدی‌ تری پرداخت.

بر اساس این قانون، ساخت خانه‌ باغ بدون مجوز در زمین‌های زراعی و باغی ممنوع می باشد و برای آن مجازات سنگینی در نظر گرفته شده است. همچنین، در تبصره 2 ماده 10 این قانون، اختیاراتی به سازمان جهاد کشاورزی اعطا شده است تا بتواند با حضور نماینده دادستان، نسبت به تخریب بناهای غیرمجاز اقدام نماید.

همانطور که پیش تر اشاره کردیم: مطابق با ماده 10 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ ها مصوب در سال 1374 و اصلاحیه 1385، هرگونه تغییر کاربری از جمله احداث بنا، برداشت یا افزودن شن و ماسه و دیگر اقداماتی که به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می‌ شوند، در صورتی‌که بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره اول ماده 1 انجام شوند، جرم تلقی انگاشته می شود. در این شرایط، ماموران جهاد کشاورزی موظف‌ هستند عملیات را متوقف کرده و موضوع را جهت پیگیری قانونی به مراجع قضایی اطلاع دهند.

تبصره اول: در صورتی‌که فرد متخلف پس از اعلام تذکر جهاد کشاورزی به فعالیت خود ادامه دهد، نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی، از ادامه عملیات جلوگیری نماید.

تبصره دوم: ماموران جهاد کشاورزی موظف اند با حضور نماینده دادسرا (اگر در مناطقی که دادسرا وجود ندارد، با حضور نماینده دادگاه)، نسبت به تنظیم صورت‌ جلسه اقدام کرده و مستقیما و بدون نیاز به حکم دادگاه، بناها و ساخت و ساز های تازه احداث شده و غیرمجاز را قلع و قمع یا همان تخریب نموده و وضعیت زمین را به حالت اولیه بازگردانند.

مجازات بزه تغییر کاربری چیست؟

در قانون اولیه‌ ای که در سال 1374 تصویب گشت، اینگونه آمده بود که صاحبان زمین‌ های کشاورزی می‌ توانند فقط یکبار و تا سقف 500 متر مربع، زمینشان را برای سکونت شخصی تغییر کاربری بدهند. همچنین ساخت دامداری یا مرغداری شرایط جداگانه‌ ای داشت. اما در سال 1385 این قانون اصلاح شد و ماده 3 تبدیل به ماده 4 شد.

بر اساس اصلاحیه جدید، هر نوع تغییر کاربری بدون مجوز رسمی از کمیسیون ویژه امور اراضی جهاد کشاورزی ممنوع اعلام شد و در صورت تخلف فرد متخلف و خطاکار با مجازاتی مثل تخریب یا قلع و قمع بنا و پرداخت جریمه نقدی بین 1 تا 3 برابر قیمت روز زمین با کاربری جدید روبرو میشود. اگر این کار دوباره تکرار شود، حتی امکان حبس از 1 تا 6 ماه هم وجود دارد.

در واقع، چون قانون سال 1374 جلوی سو استفاده‌ ها را نگرفت، در سال 1385 قانون‌ گذار با وضع مجازات‌ های سختگیرانه‌ تر مثل تخریب بنا و جریمه‌ های سنگین تر، تلاش کرد جلوی ساخت‌ و سازهای غیر مجاز مثل خانه‌ باغ‌ ها را بگیرد. همین تغییرات هم باعث شد سازمان‌ ها و نهادهای دولتی نسبت به این موضوع حساس تر بشوند.

از طرف دیگر، در تبصره 2 ماده 10 که در اصلاحیه سال 85 آمده، اختیارات بیشتری به جهاد کشاورزی داده شد؛ بطوری که این سازمان اجازه دارد با حضور نماینده دادستان و بدون نیاز به رای دادگاه، اقدام به تخریب سازه‌ هایی کند که به‌صورت غیرقانونی روی زمین‌ های کشاورزی و باغی ساخته شده‌اند.

مصادیق تغییر کاربری

قانون‌گذار در قانون تغییر کاربری تعیین این مصادیق را به هیئت وزیران و وزارت جهاد کشاورزی واگذار نمود و همین امر باعث گردید که هرساله مصادیق این تغییر و علاوه ‌بر آن شرایط و ضوابط قانونی جهت ساخت خانه باغ در سال 1402 مشخص شود و بنا بر مقتضیات زمان در هر برهه ‌ای هیأت وزیران و وزارت جهاد کشاورزی که دستورالعمل‌های آن ازسوی معاونت امور اراضی صادر می‌گردید به تعیین مصادیق تغییر کاربری و علاوه بر آن شرایط و ضوابط اعطای خانه باغ اقدام نمایند. که در ادامه این مورد را با بررسی آخرین دستور العمل هیأت وزیران و وزارت جهاد و کشاورزی، در زمان تحریر این مقاله یعنی سال 1402 ، موضوع را برای شما عزیزان شرح خواهیم داد.

صلاحیت رسیدگی به بزه تغییر کاربری

تغییر کاربری تا قبل ‌از تصویب قانون آیین دادرسی کیفری مصوب  سال ۱۳۹۲ که البته در سال ۱۳۹۴ اجرایی گردید رسیدگی به آن، در صلاحیت دادسرا و اگر منتهی به صدور کیفرخواست می گردید، پرونده به دادگاه کیفری دو جهت تعیین تکلیف ارسال می ‌شد لذا صلاحیت با دادسرا بود.

اما در سال ۱۳۹۴ که قانون آیین دادرسی کیفری تصویب شد و متعاقب آن اختلافاتی در خصوص دادگاه صالح به بزه تغییر کاربری بنا بر تبصره ۳ از ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی به ‌عمل‌آمده صلاحیت به‌طور مستقیم به دادگاه کیفری دو بدون صدور کیفرخواست از جانب دادسرا واگذار گردید و اگرچه این اختلافات وجود داشت لیکن رأی وحدت رویه شمارۀ ۷۵۹ هیأت عمومی دیوان عالی کشور به این اختلافات پایان داد و بزه تغییر کاربری را در صلاحیت دادگاه کیفری دو دانست. در نتیجه اگر الان علیه شخصی پرونده تغییر کاربری تشکیل شود این بزه باید در دادگاه کیفری دو مورد رسیدگی قرار بگیرد.

آنی یا مستمر بودن بزه تغییر کاربری

در رابطه با این موضوع اختلافاتی وجود داشت که آیا بزه تغییر کاربری یک جرم آنی می‌باشد ( جرم آنی جرمی است که به ‌محض این‌که شخص رفتار مجرمانه را مرتکب می‌شود ارکان مادی جرم به اتمام می‌رسد و در همان زمان آن شخص قابلیت تعقیب توسط محاکم دادگستری را دارد و به‌اصطلاح عامیانه‌تر جرمی است که به‌ محض ارتکاب آن نتایج آن به وجود می‌آید مثل توهین که شما همین‌ که شخصی را مورد اهانت و فحاشی قرار می ‌دهید این جرم به وقوع پیوست است و بعد از انجام این رفتار منتظر اقدامات بعدی که استمرار داشته باشد نمی ‌باشیم ) یا یک جرم مستمر است که جرم مستمر نیز جرمی است که وقتی اتفاق می‌افتد نتایج و آثار این جرم به صورت پیوسته در حال ارتکاب می‌باشد همانند بزه ترک انفاق که زمانی‌که مرد نفقه همسر خود را نمی ‌دهد ، ایشان در حال ارتکاب این جرم است و مثلاً نفقه روز شنبه را نداده و اگر یکشنبه را ندهد این اتفاق مکرر در حال پیگیری است.

دیوان عالی کشور برای فصل الخطاب در این خصوص ورود پیدا نمود که به موجب رأی وحدت رویه ۸۲۲ بزه تغییر کاربری به یک جرم آنی تبدیل گردید که این رأی وحدت رویه فواید بسیار زیادی برای مرتکبین این‌گونه جرایم به وجود آورد.

از جمله مزایای آنی بودن بزه تغییر کاربری

وقتی جرم تغییر کاربری به‌ عنوان یک جرم آنی شناخته شد این امر باعث می ‌گردد که رفتار مجرمانه ( ساخت خانه باغ در سال 1402 ) از زمان شروع به ساخت چنانچه وفق ماده ۱۰۷ از قانون آیین دادرسی کیفری به مدت ۳ سال، اداره جهاد کشاورزی نسبت ‌به اعلام شکایت علیه متخلف اقدام ننماید، چون جرم تعزیری درجه ۷ ( یعنی جرمی که حبس آن تا ۶ ماه می ‌باشد ) است و از طرفی چون جزای نقدی آن به تناسب هر پرونده متغیر می‌باشد و از این طریق نیز تعزیری درجه ۷ شناخته می‌شود مرور زمان جهت شکایت از تاریخ ارتکاب جرم ۳ سال می ‌باشد و اگر این ۳ سال از سوی اداره جهاد کشاورزی مراعات نگردد باید پرونده با قرار موقوفی تعقیب طبق ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی کیفری مواجه شود.

به زبان عامیانه که یعنی اگر شما به‌عنوان یک شخصی هستید که نسبت‌ به ساخت خانه باغ در سال 1402 اقدام نموده‌اید و این اقدام در سال 1402 رخ داد و اداره جهاد کشاورزی از شما در سال 1405 شکایت نموده شما بدون هیچ‌گونه ترسی به دادگاه نزد قاضی مراجعه نمایید و بیان بدارید که سال ساخت ملک شما 1402 بوده و اداره جهاد کشاورزی با تأخیر سه ساله نسبت‌ به طرح شکایت اقدام نموده و باید بابت پرونده شما، به ‌علت مرور زمان قرار موقوفی تعقیب صادر گردد و اگر قاضی در این خصوص شک و شبهه‌ای داشته باشد موضوع را به کارشناس ارجاع می‌دهد و با بررسی عکس‌ های هوایی اثبات این ادعای شما به‌راحتی قابل بررسی است که آیا ساخت خانه باغ در سال مورد ادعای شما به‌عمل‌آمده است یا در زمان دیگر.

علاوه‌ بر آن شما نیز می ‌توانید شهود خود ازجمله بنا و کارگرانی که در آن محل اشتغال داشته ‌اند را نیز معرفی نمایید لذا این موارد به ‌راحتی قابل اثبات می‌باشد.

مصادیق تغییر کاربری

این مصادیق هرسال از سوی هیئت وزیران و یا چند سال یک ‌بار مورد بررسی و تدوین قرار می ‌گیرد و از جمله این مصادیق می‌توان به دیوارکشی ، فنس کشی ، کرت‌بندی ، قطعه‌بندی و ساخت خانه باغ و امثالهم اشاره نمود که به ‌راحتی در سایت ها قابلیت مشاهده می‌ باشد و درج آن در این مقاله باعث اطاله‌ی کلام و سردرگمی خواننده می ‌شود اما باید در نظر گرفت که این مصادیق با استثنائاتی نیز مواجه گردیده و در مواردی اداره جهاد کشاورزی نسبت‌ به اعطای مجوز به سازندگان اقدام می ‌نماید که این مجوز ها و شرایط آن است که از اهمیت بالایی برخوردار است و بنابر آخرین دستور العمل هایی که در سال ۱۳۹۷ همچنین سال ۱۳۹۸ از سوی سازمان امور اراضی جهاد کشاورزی صادر گردیده است این مصادیق مشخص می‌باشد.

استثنائات ساخت خانه باغ

اداره جهاد کشاورزی و قانون تغییر کاربری به‌طورکلی نسبت ‌به محروم نمودن اشخاص از ساخت خانه باغ اقدام ننموده است و کسانی که قصد ساخت خانه باغ در سال 1402 اقدام می‌نمایند باید بدواً به این ضوابط توجه نموده و براساس این ضوابط اقدام نمایند که براساس موارد ذیل به بررسی این ضوابط توجه خواهد شد.

الف – فنس کشی :که اقل مصادیق تغییر کاربری می ‌باشد، با ارائه سند در روستا های حریم شهر و سایر اسناد روستا های خارج حریم شهر و اخذ استعلام حسب شرایط موجود باغ و این‌که حداقل باغ باید دارای دو هزار مترمربع مساحت باشد که اقدام به فنس کشی بابت آن گردد لذا کسانی که باغ کم‌ تر از دو هزار متر دارند هیچ ‌وقت نباید نسبت ‌به اقدام جهت فنس کشی اقدام نمایند.

ب – ساختن استخر : ارائه مدارک دال بر تصرفات مالکانه و اخذ استعلام حسب شرایط موجود باغ و این‌ که حداقل مساحت باغ باید دو هزار متر باشد و اگر زمین زراعی است حداقل مساحت آن باید ۲۰ هزار متر مربع باشد و ایضاً باید از اداره منابع آب جهت این ‌که این باغ یا زمین دارای حقابه می‌ باشد استعلام به عمل آید لذا کسانی که حقابه ندارند یا مساحت زمین از موارد اعلامی کم ‌تر می ‌باشد هیچ‌ گاه جهت ساخت استخر اقدام ننمایند که از مصادیق تغییر کاربری می‌باشند.

پ – استقرار کانکس و احداث خانه کارگری در باغ ‌ها : مدارک مورد نیاز ارائه سند ثبتی است. در این دو مورد باید سازنده خانه باغ سند ثبتی بابت املاک خود داشته باشد و با مراجعه به اداره جهاد کشاورزی بنابر مساحت زمین این درخواست را به‌جای آورد که این درخواست بنابر شرایط ذیل باید این موارد را دارا باشد:

• از زمین ‌های با مساحت ۳ هزار متر تا ۵ هزار متر مربع حداکثر مساحتی که به شخص اعطا می‌شود ۱۲ متر مربع جهت ساخت خانه است ؛
• از زمین های با مساحت ۵ تا 10 ‌هزار متر مربع، ۱۲ تا 36 متر مربع جهت ساخت به شخص اعطا می گردد ؛
• از زمین های با مساحت 10 هزار تا ۲۵ هزار متر مربع ، از 24 تا ۴۰ متر مربع به شخص سازنده جهت ساخت اعطا خواهد شد ؛ 
• از زمین های با مساحت ۲۵ تا ۵۰ هزار متر مربع حداکثر مساحت خانه باغ باید از 40 متر الی۸۰ متر مربع باشد ؛
• از زمین های با مساحت ۵۰ هزار تا ۱۰۰ هزار متر مربع حداکثر مساحت ۸۰ تا ۱۰۰ متر مربع  جهت ساخت خانه باغ اعطا خواهد شد ؛
• در خصوص زمین های با مساحت بیشتر از ۱۰۰ هزار متر مربع به ازای هر هکتار افزایش کمیسیون مربوطه ۵ مترمربع به مساحت خانه باغ اضافه می‌نماید.

لذا شرایطی که طبق آخرین دستورالعمل به ‌وجود آمده موارد فوق است که از سوی سازندگان باید مراعات گردد والا چنانچه خارج از این موارد نسبت‌ به ساخت‌ و ساز اقدام شود قطعاً با اخذ رأی از سوی محاکم قضایی و یا چنانچه متخلف ساخت خانه باغ در سال 1402 در حین ساخت باشد بنا بر تبصره ۲ از ماده ۱۰ این قانون مجوز برای اداره جهاد کشاورزی جهت تخریب وجود دارد.

آیا در سال ۱۴۰۲ دستورالعمل جدیدی صادر شده یا خیر

 بنابر مرا مواردی که در فوق به آن اشاره گردید آخرین دستورالعمل مربوط به سال ۱۳۹۸ بوده و برمبنای همین دستورالعمل اداره جهاد کشاورزی اقدام می‌نماید و در سال جدید دستورالعمل جدیدی که مصادیق تغییر کاربری را دست‌ خوش خود قرار دهد صادر نگردیده است.

ضرورت مراجعه به وکیل در خصوص ساخت خانه باغ در سال 1403

با توجه به تخصصی بودن موضوع و این ‌که مجوز ها هر ساله دست‌ خوش تغییر قرار می ‌گیرند و احاطه بر شرایط مصادیق و موارد اعطای مجوز یک امر تخصصی بوده که نیازمند مراجعه به بهترین وکیل ملکی در تهران می‌باشد ، توصیه می ‌گردد که متخلفین در ساخت خانه باغ سال 1403 در پرونده ‌هایی که علیه آن ‌ها مطرح می‌گردد از یک فرد متخصص که وکیل دادگستری می ‌باشد استفاده نموده و با انعقاد قرارداد وکالت امورات مربوط به پرونده خود را به چنین اشخاصی واگذار نمایند.

کلام آخر

با توجه به موارد فوق اولا کشاورزان محترم لازم است که در هنگام ساخت خانه باغ سال 1403 از اداره جهاد کشاورزی و کمیسیون مربوطه مجوز لازم را اخذ نمایند و ثانیاً چنانچه بدون اخذ مجوز اقدام به ساخت خانه باغ نمودید حداقل شرایط و موارد فوق را مراعات نمایید که اگر جهاد کشاورزی علیه شخص شما اقدام به طرح شکایت دال بر ساختن غیرمجاز خانه باغ نمود بتوانید در محاکم قضایی دفاعیات لازم را از خود به ‌جای آورید و رأی بر برائت خود اخذ نمایید. ثالثاً اگر پرونده شما با تأخیر ازسوی اداره جهاد کشاورزی مطرح گردید نسبت‌به طرح ادعای مرور زمان اقدام نمایید.  همراهی شما عزیزان موجب دلگرمی ماست و نظرات و انتقادات خود را با ما به اشتراک بگذارید.

سوالات متداول