در برخی از معاملات ملکی شخص متوجه می‌شود که ملک مورد نظر با قولنامه جعلی به چندین نفر فروخته شده است و همین مسئله می‌تواند خسارت‌های مالی جبران ناپذیر را برای او به همراه آورد. در چنین شرایطی است که چندین نفر مدعی می‌شوند که سند ملک مورد نظر را در اختیار دارند و مالک حقیقی آن می‌باشند. در واقع استفاده از قولنامه جعلی یکی از روش‌های کلاهبرداری در خرید و فروش املاک و آپارتمان‌ها به شمار می‌آید و می‌تواند افراد بسیاری را از نظر مالی تحت تاثیر قرار دهد. در چنین شرایطی قانون مقدر داشته است تا به وضعیت چنین افرادی در محاکم قضایی رسیدگی شود؛ اما دعاوی ملکی معمولاً با پیچیدگی و حساسیت‌های بالایی همراه هستند. در این مقاله سعی داریم استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی را مورد بررسی قرار دهیم پس تا انتهای مطلب با ما همراه باشید.
برای مشاوره با بهترین وکیل در تهران کلیک کنید!
جرم جعل سند در خرید و فروش ملکی و مصادیق آن
پیش از اینکه در خصوص استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی سخن به میان آوریم لازم است به این نکته اشاره داشته باشیم که در قانون به طور مستقیم در خصوص جعل توضیحی ارائه نشده است؛ اما بر اساس آن چیزی که از ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی به دست می‌آید می‌توان گفت که جعل عبارت است از ساختن نوشته یا مهر یا امضای هر شخص یا مواردی از این جنس که باعث شود تا فرد به جای شخص اصلی کاری را به صورت غیرقانونی انجام دهد را جعل و تزویر می‌نامند.
باید اشاره داشته باشیم که در قانون فوق هیچ گونه تعریف دقیقی از جعل و تزویر ارائه نشده بلکه مصادیق مختلف برای وقوع این جرم را بیان نموده است. دقت داشته باشید که جعل سند زمانی اتفاق می‌افتد که فرد اقدام به تهیه نوشته‌ای به مانند اسناد اصلی نموده و از آنها در مواقع مشخص استفاده نمایند. به طور معمول این فرد به جای شخص اصلی پای سند تقلبی را امضا نموده و مهر او را نیز تقلب می‌نماید. از سوی دیگر فرد ممکن است برای جعل سند قسمتی از سند اصلی را مخدوش کند.
علاوه بر این ممکن است فرد قسمتی از سند را بخراشد و یا بتراشد به گونه‌ای که جمله حذف شده و در سند دست ببرد در تمامی این موارد می‌توان گفت که فرد مرتکب جرم جعل سند یا قولنامه شده است. از سوی دیگر ممکن است فرد نوشته‌ای را به قولنامه اصلی اضافه کرده و سند جعلی را بسازد در تمامی این شرایط تشخیص قولنامه جعلی قدری دشوار و سخت می‌باشد و به مهارت بسیار زیادی نیازمند است. همچنین باید به این نکته توجه داشته باشید که جعل سند می‌تواند با تغییر تاریخ قولنامه اصلی اتفاق بیفتد.
پر واضح است که جعل سند می‌تواند در خصوص اسناد رسمی و اسناد عادی اتفاق بیفتد. در بسیاری از موارد یک سند برای اینکه شخص بتواند از آن در آینده استفاده کند جعل می‌گردد. دقت داشته باشید که فرد در صورتی که از سند جعلی یا قولنامه جعلی استفاده کند در واقع مرتکب دو جرم متفاوت شده است اولین جرم گویی این است که سند مذکور را جعل نموده است و جرم دیگری که علیه او دعوا در محاکم قضایی اقامه می‌شود این است که از قولنامه جعلی و یا اسناد دیگر استفاده نموده است.
جعل قولنامه یا اسناد ملکی به چه معنا است؟
در واقع می‌توان گفت که جعل اسناد با آگاهی کامل به منظور ضرر رساندن به یک شخص انجام می‌گردد. در واقع فرد سعی دارد با ضرر رساندن به دیگران منفعت بسیار زیادی را برای خودش به دست آورد. در دعاوی ملکی مربوط به جعل سند شخص خواهان مدعی می‌شود که سند مورد استناد جعلی می‌باشد. در واقع شخص خواهان مدعی است که در قولنامه دست برده شده و متنی به آن اضافه شده و یا اینکه از آن کم گردیده است و یا اینکه امضا کاملاً تقلبی است و همچنین تاریخ و مهر در آن دستکاری شده است.
در واقع خواهان مدعی است که تغییرات ایجاد شده در جهت برخی از منافع مادی برای خوانده صورت گرفته است. دقت داشته باشید که بیشتر دعاوی مربوط به جعل سند مربوط به آن دسته از اسنادی می‌شود که در بنگاه‌های غیر رسمی املاک تنظیم گردیدند. دقت داشته باشید که اگر اسناد ملکی در مراجع رسمی تنظیم شوند هر یک از اشخاص می‌تواند با استعلام گیری از نهادهای مربوط به جعلی بودن سند و قولنامه مورد نظر پی ببرد؛ بنابراین احتمال بروز مشکلاتی از این جنس کاهش پیدا می‌کند.
در واقع استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی در مراجع غیر رسمی شایع‌تر می‌باشد. معمولا تغییراتی که در اسناد غیر رسمی اتفاق با سوء نیت خاصی صورت می‌پذیرد. دردعاوی مطرح شده در محاکم قضایی از کارشناسان مربوطه برای تشخیص جعلی بودن اسناد استفاده می‌شود. علاوه بر این ممکن است در برخی از مراحل دادرسی قاضی پرونده از شهود بخواهد که در دادگاه حضور پیدا کرده و اظهارات خود را بیان نمایند تا به این شکل هر یک از طرفین دعوی بتواند به حقوق قانونی خود دست پیدا کند.
رای وحدت رویه درباره جعل قولنامه و سایر اسناد
دقت داشته باشید که در رای وحدت رویه اشاره شده است که استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی جرمی کاملاً متفاوت از جعل خود اسناد است. در واقع شخصی که سندی را جعل نموده باشد و از آن در محاکم قضایی استفاده کند می‌بایست متحمل دو مجازات متفاوت و متمایز گردد. دقت داشته باشید که در رای وحدت رویه دیگری اشاره شده است که شرط منفعت بردن از جعل سند وجود ندارد بلکه همین که شخص سندی را جعل نماید بی‌آنکه از آن منفعتی ببرد نیز مرتکب جرم شده است.
دقت داشته باشید علاوه بر مواردی که در بالا به‌ها اشاره کردیم عنصر معنوی نیز در وقوع جرم جعل سند و استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی از اهمیت بسیار بالایی برخوردار می‌باشد. معنای این جمله این است که فرد باید از جعل سند سوء نیت و قصد متقلبانه‌ای داشته باشد. در واقع فرد مجرم می‌بایست از عملی که انجام می‌دهد و واقع به آن اطلاعات کافی در اختیار داشته باشد و بداند که جعل سند او یک جرم محسوب شده و با سوء نیت برای انجام این کار اقدامات لازم را به انجام برساند.
استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی
دقت داشته باشید فردی که اقدام به جعل سند می‌کند سعی دارد در آینده از آن در جهت حفظ منافع خود و یا تصاحب مال دیگری استفاده نماید اما از نظر قانونی او مرتکب دو جرم مجزا شده است. همانطور که در بالا نیز به آن اشاره کردیم جرم اول شخص این است که سند را جعل نموده و در این کار سوء نیت داشته است. اما جرم دیگری که لازم است فرد در خصوص آن در محاکم قضایی پاسخگو باشد استفاده از سند جعلی در خرید و فروش املاک و مستغلات می‌باشد که در واقع مجازاتی مجزا خواهد داشت.
همواره لازم است به این نکته توجه داشته باشید که تنها استفاده از سند جعلی برای وقوع جرم کفایت می‌کند و به دست آوردن منفعت مادی شرط تحقق این جرم نیست. از سوی دیگر باید در نظر داشته باشید که علم شخص به جعلی بودن سند دارای اهمیت بسیار بالایی می‌باشد و جزو شروط اصلی وقوع جرم به شمار می‌رود این موضوع در ماده ۵۳۵ و ماده ۵۳۶ از قانون مجازات اسلامی مورد اشاره قرار گرفته است؛ بنابراین اگر فرد برای خرید و فروش ملکی از قولنامه جعلی استفاده کند مرتکب دو جرم شده است.
کلاهبرداری ملکی با استفاده از قولنامه جعلی
اگر در خصوص جرایم صورت گرفته در حوزه املاک تحقیقات جامعی را انجام دهیم به زودی در خواهیم یافت که تعداد زیادی از پرونده‌های ملکی موجود در محاکم قضایی به کلاهبرداری ملکی و فروش مال غیر اختصاص دارد. دقت داشته باشید که کلاهبرداری زمانی اتفاق می‌افتد که فرد با استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی از روش‌های متقلبانه استفاده کرده و فرد را برای خرید یا فروش املاک و مستغلات ترغیب نماید و املاک او را تصاحب معمولاً این نوع از جرایم به صورت سازمان یافته اتفاق می‌افتد.
معمولا بسیاری از افرادی که توسط قوه قضاییه دستگیر می‌شوند به صورت سازمان یافته در زمینه جعل اسناد فعالیت کرده و به این شکل در خرید و فروش ملک اقدام به کلاهبرداری می‌نماید. کلاهبرداری یکی از جرایم مورد اشاره در قانون مجازات اسلامی به شمار می‌رود که در آن فرد با استفاده از روش‌های متقلبانه سعی در تصاحب املاک و اموال دیگری را دارد. در واقع در کلاهبرداری ملکی فرد سعی می‌کند با استفاده از قولنامه جعلی بر املاک دیگران تصاحب پیدا کرده و آنها را برباید.
به طور معمول این افراد برای استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی از روش‌های نوین و سازمان یافته استفاده می‌کنند و با استفاده از این روش‌ها به اموال دیگران تصاحب پیدا می‌کنند. از سوی دیگر ممکن است این افراد برای پیشبرد اهداف خود از عناوین شغلی معتبر و یا دولتی استفاده نمایند. امروزه با کسب اطلاع از روش‌های قدیمی برای کلاهبرداری افراد مجرم نیز سعی دارند تا روش‌های خود را به روز کرده و با استفاده از راهکارهای غافلگیر کننده به اموال دیگران دست یابند.
برای مثال این افراد از تبلیغات پررنگ و لعابی استفاده می‌کنند تا ملک مورد نظر را با قولنامه جعلی به فروش برسانند اما حقیقت امر این است که در پشت پرده خبری از ملک مورد نظر نیست. از سوی دیگر جعل قولنامه توسط بنگاه نیز یکی دیگر از روش‌های کلاهبرداری ملکی به شمار می‌رود. در چنین شرایطی فرد پای معاملات واهی می‌نشیند و ملک او با روش‌های متقلبان از دسترس او خارج می‌گردد. در تمامی این شرایط فرد می‌تواند با مراجعه به بهترین وکیل جعل اسناد تهران خواسته‌های حقوقی خود را مطرح کرده و برای آنها راهکار دریافت نماید.
مجازات دست بردن در قولنامه و جعل اسناد چیست؟
همانطور که در بالا به آن اشاره کردیم مجازات دست بردن در قولنامه و استفاده از آن برای پیشبرد اهداف مادی کاملاً مجزایی از یکدیگر می‌باشد. این دو مورد دو جرم متفاوت از یکدیگر به شمار می‌روند و قانونگذار نیز برای آنها مجازات مجزایی را در نظر گرفته است. در نظر داشته باشید که مجازات جعل و استفاده از سند جعلی در خرید و فروش ملکی بر اساس قانون مجازات اسلامی شش ماه تا ۲ سال حبس می‌باشد. از سوی دیگر باید در نظر داشته باشید که جزای نقدی وقوع چنین جرمی ۳ تا ۱۲ میلیون ریال می‌باشد.
علاوه بر این باید دقت داشته باشید که جرم مورد نظر در خصوص جرایم رایانه‌ای نیز تعیین و تکلیف شده است. برای فرد جاهل ۱ تا ۵ سال حبس در نظر گرفته شده است. علاوه بر این فرد می‌بایست به جزای نقدی برابر با ۲۰ میلیون ریال تا ۱۰۰ میلیون ریال محکوم شود. دست قاضی باز است که برای فرد جزای نقدی در نظر گرفته و یا اینکه او را به زندان بیندازد اما قاضی می‌تواند با در نظر گرفتن نوع جرم و میزان خسارت‌های وارد شده به فرد هر دو مجازات را برای شخص مجرم در نظر گرفته و او را محکوم نماید.
این نکته را نیز در نظر بگیرید که مجازات جاعل اسناد بسته به اینکه او دارای سمت دولتی باشد و یا اینکه فرد عادی به شمار برود متفاوت است. از سوی دیگر باید این نکته را متذکر شویم که نوع جعل صورت گرفته می‌تواند بر شدت مجازات در نظر گرفته شده در محاکم قضایی اثر بگذارد. در واقع می‌توان گفت که جرم جعل اسناد از جمله جرایم کیفری است که قاضی تحقیقات جامعی را در خصوص آن انجام داده و نظر کارشناسان خود را در این باره جویا می‌شود تا در نهایت بتواند حکم عادلانه‌تری را صادر کند.
برای اینکه هنجار شکنی اتفاق نیفتد میزان مجازات جعل اسناد عادی و اسناد رسمی با یکدیگر متفاوت می‌باشد. اگر جاعل اسناد رسمی دارای سمت دولتی باشد قانونگذار مجازات‌های سنگین‌تری را برای او در نظر گرفته است. در واقع کارمندان دولت اگر در حین انجام وظیفه اقدام به جعل سند نموده باشند برای آنها پس از بررسی تمامی جوانب امر حبس از ۱ تا ۵ سال در نظر گرفته می‌شود. از سوی دیگر این افراد ملزم هستند که علاوه بر جبران خسارت، جزای نقدی ۶ تا ۳۰ میلیون ریال پرداخت نمایند.
تشخیص قولنامه جعلی به چه صورت انجام می‌شود؟
در واقع برای تشخیص قولنامه جعلی راه‌های بسیار زیادی پیش روی شما است. در واقع پس از اقامه نمودن دعوا علیه دیگری می‌توانید از این روش‌ها استفاده کرده و جعلی بودن یا نبودن سند را به اثبات برسانید. یکی از مهمترین روش‌هایی که می‌توانید با استفاده از آن جعلی بودن سند مورد نظر را تشخیص بدهید مطابقت دادن آن با نسخه‌های مشابه می‌باشد. در واقع لازم است شما سند را با آن دسته از اسنادی مطابقت بدهید که مفاد آنها بتواند بر اصالت سند اصلی دلالت نماید.
از سوی دیگر ممکن است برای استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی از امضاهای تقلبی استفاده شده باشد. در چنین شرایطی لازم است امضای پای سند جعلی را با سایر امضاهای شخص مطابقت بدهند تا جعلی بودن یا نبودن سند مورد نظر به اثبات برسد. به طور معمول شاهدانی پای سند را به امضا می‌رسانند یکی از راه‌های تشخیص جعلی بودن یا اصلی بودن یک سند این است که از شاهدان خواسته شود تا سند را به دقت مورد مطالعه قرار داده تا موارد تغییر کرده در آن را متوجه شوند.
چگونگی اثبات جعل قولنامه
اگر در محاکم قضایی دعوایی علیه شما اقامه شده باشد و یا اینکه قصد اقامه دعوایی با موضوع جعل اسناد را داشته باشید لازم است بتوانید این موضوع را به اثبات برسانید. اثبات جعل قولنامه به روش‌های مختلفی انجام می‌شود که شما می‌توانید با استفاده از هر یک از آنها خواسته‌های حقوقی خود را دنبال کرده و ادعاهای خود را در دادگاه مطرح نمایید. دقت داشته باشید که کارشناسان دادگستری سعی می‌کنند تا اثر انگشت و خط سند مورد نظر را به دقت مورد بررسی قرار داده تا متوجه جعلی بودن یا اصیل بودن آن شوند.
یکی دیگر از روش‌هایی که می‌توانید با استفاده از آن جعلی بودن یک سند را به اثبات برسانید مطابقت آن با اسناد مسلم الصدور است. در این روش که به روش استکتاب نیز معروف است از فردی که سند را تنظیم نموده درخواست می‌شود که در محاکم قضایی حضور پیدا کرده و سند دیگری را مشابه سند مورد اعتراض تنظیم نماید. پس از اینکه سند مورد نظر تنظیم شد کارشناسان دادگستری سند تنظیم شده را با سند مورد دعوی مطابقت می‌دهند تا اگر تغییرات فاحش بود به جعلی بودن آن پی ببرند.
اگر با استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی تخلفی صورت گرفته باشد شخص خواهان سعی می‌کند یک سند مسلم الصدور را به دادگاه ارائه دهد تا پس از اینکه شخص سند دیگری را استکتاب نمود صحت آن را با نسخه اصلی مطابقت دهند. کارشناسان دادگستری در چنین شرایطی سعی می‌کنند تا اثر انگشت‌ها و امضاهای هر دو طرف را به دقت مورد بررسی قرار دهند. به هر حال به دلیل پیچیده بودن فرایند اثبات جعلی بودن قولنامه و اسناد دیگر بهتر است پیش از هرگونه تصمیم شتاب زده از یک وکیل مجرب کمک دریافت کنید.
لزوم مراجعه به وکیل برای دعاوی استفاده از اسناد جعلی
به طور کلی می‌توان گفت که دعاوی ملکی یکی از پیچیده‌ترین دعاوی مطرح شده در محاکم قضایی به شمار می‌روند چرا که با شکست در این دعاوی خسارت‌های مالی بسیاری به شما وارد می‌شود و نمی‌توانید به اهدافی که تعیین کرده‌اید برسید. برای حضور در محاکم قضایی لازم است از یک وکیل مجرب و خبره کمک دریافت کنید تا او با آشنایی کامل در خصوص روند رسیدگی به پرونده‌های ملکی بتواند راهکارهای مناسبی را در اختیار شما قرار دهد. با پیگیری این راهکارها می‌توانید در مدت زمان کمتری به خواسته‌های حقوقی خود برسید
وکیل آشنایی کاملی در خصوص قوانین و مقررات حاکم بر دعاوی جعل اسناد و قولنامه دارد و می‌تواند مشاوره حقوقی موثری را در اختیار شما قرار دهد و اطلاعات حقوقی شما را در این زمینه افزایش دهد. باید تحقیقات جامعی را در خصوص ویژگی‌ها و توانمندی‌های گزینه‌های مختلف انجام دهید تا در نهایت از میان آنها شاخص‌ترین وکیل را به خدمت گرفته و انجام امورات حقوقی را به او بسپارید. استفاده از وکلای تازه کار به هیچ عنوان نمی‌تواند راهگشا باشد چرا که این وکلا فاقد تجربیات کافی برای ارائه به شما هستند.
کلام آخر
امیدواریم از مطالعه این مطلب حقوقی بتوانید نهایت استفاده را داشته باشید و امورات حقوقی را به درستی در محاکم قضایی به پیش ببرید. در این مطلب توضیحات جامعی را در خصوص استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملکی ارائه دادیم تا به این شکل بتوانید در صورت مواجهه با دعاوی از این جنس مشکلات حقوقی خود را در زمان کمتری به نتیجه برسانید و آنها را برطرف کنید. از سوی دیگر در این مقاله در خصوص مجازات‌هایی که در محاکم قضایی برای جعل اسناد تعیین می‌شود توضیحات جامعی را ارائه دادیم. اکنون از شما می‌خواهیم که اگر نظر یا تجربه‌ای درباره مطالب ذکر شده دارید آن را با سایر مخاطبان سایت برترین وکلا به اشتراک بگذارید.
