پیش از سال های 1374، ساخت خانه باغ با هر مساحتی در ایران بلامانع و با هیچ محدودیتی مواجه نبود. در سال 1374 قانونگذار متوجه تغییر بی رویه ی کاربری اراضی زراعی شد و بر این امر برآمد که قانونی جهت ایجاد نظم و نظارت بر این موضوع تصویب کند. در ادامه با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها در همین سال و اصلاح این قانون در سال 1385 قانون گذار به هدف خود نائل آمد و سر انجام ساخت خانه در باغ ها با محدودیت هایی مواجه شد. در این مقاله به بررسی موضوع مجوز ساخت خانه کارگری در باغ خواهیم پرداخت. در ادامه با ما همراه باشید.
آشنایی مختصر با قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب سال 1347 با اصلاحات سال 1385
همانطور که در بالا بیان شد این قانون در سال 1374 به تصویب رسید و در سال 1385 دچار اصلاحاتی شد. این قانون در 15 ماده تصویب شده است. به موجب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده ی قانونی شهر ها و شهرک ها، در راستای حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم و بهره برداری از آن ها، جز در موارد مصرح در قانون ممنوع است . به عبارت ساده تر این قانون اجازه ی تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها را جز در مواردی که در این قانون پیش بینی شده است را به مالکین نخواهد داد.
برای آشنایی بیشتر با این قانون باید بدانیم که در وهله ی اول چه نوع زمین هایی تحت شمول این قانون هستند و سپس مصادیق تغییر کاربری را بررسی کنیم .
آشنایی با چند عنوان
قبل از شروع این مبحث لازم به ذکر است که در نظر داشته باشید قبل از اقدام به هرکاری باید با وکلا خبره ای همچون بهترین وکیل ملکی در تهران دیداری داشت و از تجارب وی بهره مند شد تا در مسیر به چالش برخورد نکنید. منظور بررسی موضوع مجوز ساخت خانه کارگری در باغ، ابتدا باید با مفهوم باغ و اراضی کشاورزی سپس زمین هایی که تحت شمول این قانون می باشند آشنا شویم ؛ چرا که لازمه ی اخذ مجوز و ساخت خانه کارگری این موضوع است که زمین مورد ساخت صلاحیت لازم جهت اخذ مجوز را داشته باشد. در ادامه با این مفاهیم بیشتر آشنا خواهیم شد .
اراضی کشاورزی
اراضی کشاورزی به زمین هایی اطلاق می شود که عملیات زراعت، باغداری یا تاک داری به صورت تقریباً مداوم، بر روی آن ها انجام می گیرد و یا به دلیل شرایط ویژه، این اراضی برای امر کشاورزی استعداد فراوانی دارند . به دیگر معنی، زمین هایی که به وسیله ی آن عملیات زراعتی و باغداری انجام و تولید محصول می شود و به سه دسته ی زمین آبی ( زمینی که زراعت آن از آب دائمی یا استخر یا قنات یا چشمه یا چاه و امثال آن آبیاری می شود ) ؛ زمین دیم ( زمینی که زراعت در آن از آب باران یا سیلاب مشروب می شود) و زمین آیش ( به زمینی گفته می شود که بالفعل مالک دارد و مزروعی است و مالک برای مدتی معلوم و محدود از آبادی آن چشم پوشی کرده باشد ) تقسیم می شوند.
دقت شود که این تقسیم بندی بسیار مهم است چرا که زمین های کشاورزی دارای احکام خاصی می باشند و برای مثال فروش و انتقال زمین های کشاورزی به مساحت کمتر از حد نصاب پیش بینی شده در آیین نامه جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، ممنوع است.
باغ ها
از منظر آیین نامه اجرایی اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهر ها، باغ به محلی گفته می شود که حداقل یکی از ویژگی های زیر را دارا باشد:
- داشتن حداقل 500 متر مربع مساحت در صورت وجود بنا و مستحدثات در زمین به طور متوسط در هر 16 متر مربع محوطۀ باز خارج از ساختمان یک اصله درخت و در صورت عدم سابقۀ احداث بنا به طور متوسط در هر 25 متر مربع یک اصله درخت مثمر غرس شده باشد .
- دارا بودن سند مالکیت و یا سند مادر قبل از تفکیک به عنوان باغ، باغچه، زمین مشجر و باغ عمارت.
- دارا بودن سابقۀ دایر باغ، دایر باغچه، زمین مشجر از کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری.
- محل هایی که در حریم شهر توسط وزارت جهاد کشاورزی به عنوان باغ شناخته شده باشند.
- محل هایی که به تشخیص شورای اسلامی باغ شناخته می شوند .
همچنین به موجب دستور العمل ماده 14 قانون زمین شهری، باغ ها به دو نوع داخل محدودۀ قانونی ( حداقل تفکیک افراز و تقسیم 2000 متر مربع با بلوک ساخاتمانی 20 درصد و حداکثر سطح اشغال 10 درصد ) و داخل حریم استحفاظی ( حداقل تفکیک 2 هکتار ) تقسیم می شوند.
ضمناً باغ میوه نیز به مکانی اطلاق خواهد شد که در ان درختان میوه یا مو توسط اشخاص غرس شده باشد و تعداد درختان یا مو در هر هکتار کمتر از 100 اصله نباشد و در خصوص درختان خرما و زیتون تعداد ان ها در هر هکتار کمتر از 50 اصله نباشد.
اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها
پس از اینکه به طور کامل با مفهوم اراضی کشاورزی و باغ ها آشنا شدیم، باید بدانیم که کدام زمین ها تحت شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها قرار خواهند گرفت. در حقیقت اراضی یاد شده در ذیل می توانند تحت شرایطی که در ادامه برای شما همراهان گرامی بیان خواهد شد، کاندید دریافت مجوز ساخت خانۀ کارگری و سایر موارد اشاره شده باشه، در ادامه با ما همراه باشید.
الف – کلیۀ اراضی زراعی، باغ ها و اراضی ای که در حکم اراضی کشاورزی هستند ؛ اگر در خارج از محدوده ی یک ( 1 ) شهر ها و شهرک های مصوب شورای عالی شهر سازی و معماری ایران و محدوده ی دو ( 2 ) طرح های هادی روستا های دارای طرح هادی مصوب واقع شده باشند، مشمول قانون فوق هستند.
ب – اراضی ای که برای مدت طولانی بدون کشت رها شوند ( اراضی بایر ) نیز مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها هستند .
ج – اراضی کشاورزی در حریم شهر ها نیز مشمول این قانون می باشند ؛ البته توجه شود که در رابطه با این زمین ها علاوه بر اخذ پروانه ساخت از شهرداری، اخد موافقت سازمان جهادکشاورزی و کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون فوق نیز الزامی می باشد.
پس دیدیم که برای ساخت خانه کارگری در زمین های نامبرده در بالا، نیاز به اخذ مجوز است. حال در ادامه مصادیقی از تغییر کاربری و راه های گرفتن مجوز ساخت خانه کارگری در باغ را خدمت شما همراهان بیان خواهیم کرد.
مصداق های تغییر کاربری
قانون گذار انجام یکسری اعمال در زمین های فوق را مصداق تغییر کاربری و ممنوع دانسته است. ساده تر اینکه انجام کار های زیر در زمین هایی که در بالا معرفی شدند ممنوع بوده و مصداق تغییر کاربری می باشد . برای تعیین این مصداق ها باید به دستور العمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز موضوع ماده 10 قانون اصلاح قانون جفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، مراجعه شود ؛ در این دستور العمل چنین آمده است که :
« ایجاد بنا و تاسیسات، خاکبرداری و خاکریزی، گود برداری، احداث کوره های آجر و گچ پزی، پی کشی، دیوار کشی اراضی، دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی، ایجاد سکونتگاه های موقت، استقرار کانکس و آلاچیق، احداث جاده و راه، دفن زباله های واحد های صنعتی، احداث پارکینگ مسقف و غیر مسقف، محوطه سازی ( شامل سنگفرش و آسفالت کار، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه ) از مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی می شوند. »
البته مصادیق فوق در قالب دستورالعمل تهیه شده و ممکن است سالانه مصادیقی به آن اضافه و یا از آن کسر شود. در حال حاضر می توان گفت که انجام اعمال فوق در زمین هایی که در بالا معرفی شدند، ممنوع است. اما این ممنوعیت یکسری استثنائات دارد که حتی منجر به صدور مجوز ساخت کارگری در باغ خواهد شد.
استثنائات وارده بر مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز
در این بخش به مواردی اشاره خواهد شد، که اشخاص می توانند با اخذ مجوز تغییراتی در کاربری ملک زراعی خود به وجود آوردند و این تغییرات مصداق تغییر کاربری غیر مجاز نخواهد بود. ساده تر اینکه اقدامات زیر ممنوع نبوده و اشخاص می توانند با اخذ مجوز، اقدامات زیر را بدون ممنوعیت قانونی یا قضایی انجام دهند.
الف – بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی
احداث گلخانه ها، دامداری ها، مرغداری، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستا ها، بهینه کردن بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی شود و انجام اقدامات مزبور با رعایت ضوابط زیست محیطی و اخذ مجوز از سازمان جهاد کشاورزی بلامانع است.
ب – موارد اعلامی از جانب سازمان جهاد کشاورزی
اداره جهاد کشاورزی طبق دستوری یکسری از موارد و اقدامات را از شمول تغییر کاربری غیرمجاز استثناء کرده است و به اشخاص اجازۀ انجام این اقدامات را داده است اما با شرایطی که در ادامه بیان می شوند.
- فنس کشی
شرایط و مدارکی که جهت فنس کشی اراضی کشاورزی الزامی هستند عبارتند از : 1- ارائۀ سند ثبتی در روستا های حریم شهر ها و سایر اسناد روستاهای خارج حریم 2- اخذ استعلامات حسب شرایط موجود باغ 3- سطح باغ حداقل باید 2000 متر مربع باشد.
- احداث استخر
شرایط و مدارکی که جهت احداث استخر در زمین های کشاورزی الزامی هستند عبارتند از : 1-ارائۀ مدارک دال بر تصرف مالکیت 2- اخد استعلامات حسب شرایط موجود باغ 3- سطح باغ باید حداقل 2000 متر مربع و مزارع 20000 متر مربع باشند 4- دارا بودن حقابه مورد تایید امور آب استان.
- استقرار کانکس
شرایط و مدارکی که جهت استقرار کانکس قابل حمل و بدون فونداسیون و بدون مجوز انشعاب برق و گاز در زمین های کشاورزی الزامی هستند عبارتند از:
- ارائۀ سند ثبتی
- اخذ استعلامات حسب شرایط موجود باغ
- اگر مساحت باغ ( نه مزارع ) از 3000 تا 5000 متر مربع باشد ؛ تا 12 متر مربع مجوز استقرار کانکس دریافت خواهد کرد
- اگر مساحت باغ از 5001 تا 10000 متر مربع باشد ؛ از 12 تا 36 متر مربع به تناسب مساحت باغ، مجوز استقرار کانکس دریافت خواهد کرد.
- احداث خانه کارگری
شرایط و مدارکی که جهت احداث خانه کارگری با فونداسیون و مجوز انشعاب برق و گاز در زمین های کشاورزی الزامی هستند عبارتند از:
- ارائۀ سند ثبت
- اخذ استعلامات حسب شرایط موجود باغ
- اگر مساحت باغ از 10001 تا 25000 متر مربع باشد ؛ از 24 تا 40 متر مربع به تناسب مساحت باغ، مجوز ساخت خانه کارگری دریافت خواهد کرد.
- اگر مساحت باغ از 25001 تا 50000 متر مربع باشد ؛ از 40 تا 80 متر مربع به تناسب مساحت باغ، مجوز ساخت خانه کارگری دریافت خواهد کرد.
- اگر مساحت باغ از 50001 تا 100000 متر مربع باشد ؛ از 80 تا 100 متر مربع به تناسب مساحت باغ، مجوز ساخت خانه کارگری دریافت خواهد کرد.
- اگر مساحت باغ بیش از 100000 باشد، به ازای هر هکتار افزایش مساحت باغ، کمیسیون می تواند 5 متر مربع به مساحت ردیف شماره 5 اضافه کند ( حداکثر تا 200 متر مربع ).
پس دیدیم که سازمان جهاد کشاورزی، یکسری اقدامات از قبیل فنس کشی و احداث استخر و استقرار کانکس و احداث خانه کارگری را از دامنۀ تغییر کاربری ملک خارج نموده و اجازۀ انجام این اقدامات را به کشاورزان داده است و علاوه بر آن یکسری از شرایط را برای انجام این اعمال در نظر گرفته است که همگی در بالا بیان شدند.
توجه به نظریۀ مشورتی شمارۀ 877.1400.7 مورخ 1400/9/8
هر چند که در دستور العمل تعیین دیوار کشی را جزء مصادیق تعیین کاربری غیرمجاز دانسته است اما حسب نظریۀ مشورتی بالا، چانچه حصار کشی و دیوار کشی صرفاً به منظور حفظ و حراست اراضی زراعی و باغ ها باشد، جرم تلقی نمی شود و این امر به معنی تغییر کاربری نیست. همچنین در دادنامۀ شمارۀ 9109970910600701 مورخ 1/11/1391 صادره از شعبه 33 دیوان عالی کشور چنین آمده است که، « دیوار کشی باغ نه تنها مانع از تداوم تولید و بهره برداری نیست بلکه بهینه کردن بخش تولید کشاورزی به شمار می آید و از مصادیق تغییر کاربری محسوب نمی گردد. بنابراین دیوار کشی باغ که مانع از تولید نیست، فاقد عنصر مجرمانه است. »
در رویۀ قضایی نیز گاهاً مشاهده شده است که دیوارکشی هایی جهت حفظ و حراست از باغ یک افزایش و بهینه کردن تولید احداث شده اند فاقد عنصر مجرمانه و حکم تخریب آن ها صادر نشده است. به هرحال این اختلاف در رویه وجود دارد و هنوز راه حلی قطعی برای آن در نظر گرفته نشده است.
نکته طلایی
اگر زمین کشاورزی دارای دو شرط ذیل باشد از شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها خارج است و به این معنی است که مالک آن می تواند هرگونه تغییراتی در آن بدون نیاز به اخذ مجوز انجام دهد. این شرایط عبارتند از: الف – دارا بودن سند رسمی ب – داشتن مساحتی کمتر از حد نصاب فنی تعیین شده ( لازم به ذکر است که حد نصاب تعیین شده در هر استان با استانی دیگر متفاوت است برای فهم این حد نصاب می توانید به شهرداری یا اداره جهاد کشاورزی محل وقوع ملک مراجعه کنید. )
از طرفی اگر از دیوار کشی یا ساخت ملک یا سایر مصادیق تغییر کاربری در زمین کشاورزی شما، مدت 3 سال بیشتر گذشته باشد و در این مدت ادارۀ جهاد کشاورزی شکایتی به عمل نیاورده باشد، رفتار شما با توجه به حدوث مرور زمان جرم نبوده و ملک یا دیوار تخریب نخواهد شد.
لزوم مراجعه به وکیل در رابطه با تغییر کاربری اراضی
آنچه در این مقاله خدمت شما همراهان گرامی بیان شد، کلیات تغییر کاربری و مجوز ساخت خانه کارگری در باغ بود. این مبحث جزئیات و فرعیات زیادی به همراه دارد و از طرفی در رویۀ قضایی کشور نیز بر سر عنوان مجرمانۀ تغییر کاربری اراضی اختلاف و مباحث زیادی وجود دارد و صدور آراء وحدت رویۀ مختلف از قبیل رای وحدت رویۀ شمارۀ 822 و نشست های قضایی زیاد در رابطه با این موضوع، موید این امر می باشد. لذا پیشنهاد نگارنده این متن به شما عزیزان مراجعه به شخص متخصص که وکیل دادگستری می باشد، است. تا در کوتاه ترین زمان و بهترین روش ممکن از تضییع حق خود جلوگیری به عمل آوردید.
کلام آخر
در این مقاله به بررسی موضوع مجوز ساخت خانه کارگری در باغ پرداخته شد. ابتدا به تعریف جزئی اراضی کشاورزی و باغ ها پرداختیم و در ادامه به این نکته اشاره شد که چه اراضی ای تحت شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها قرار می گیرند ؛ سپس به مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز در این زمین ها پرداخت شد و در آخر نیز استثنائات تغییر کاربری و مجاز بودن این اعمال برای شما عزیزان بیان شد و مقاله را با ذکر یک نکتۀ طلایی به انتها رساندیم. انتقادات و نظرات خود را با ما به اشتراک بگذارید.
با سلام
بنده باغ انگور به مساحت تقریبا ۵۰۰۰هزار متر دارم که قدمت بالای ۷۰سال دارند و زمین همسایگان نیز فقط مو هست و بنده یک خانه کارگری ب مساحت ۴۰متر ساخته ام و زمین هم نسخ دارد هم سنگ شش دانگ آیا جهاد باز میتواند تخریب کند؟چرا که منبع درآمد بوده و هیچ گونه تغییر کاربری نشده؟
ساخت بنا پس از سه سال اگر شکایتی از سوی جهاد نشده باشد مشمول مرور زمان شده و تخریب نمی شود