برای تشریح این موضوع باید اعلام شود که اگرچه حدود یک قرن از تاریخ تصویب قانون ثبت اسناد و املاک می‌گذرد و بموجب ماده ۲۲ این قانون تأکید گردیده که دولت اسناد عادی را مورد پذیرش قرار نمی‌دهد اما به علت وجود یکسری مشکلات و مسائل و عدم پذیرش نظام ثبتی ازسوی مردم، کماکان معاملات با اسناد عادی نیز منعقد می‌شود که این سند عادی بین مردم به قولنامه یا مبایعه‌نامه معروف می‌باشد و اگر اصل این سند قولنامه یا مبایعه نامه در دسترس نباشد آیا اثبات مالکیت با کپی قولنامه امکان پذیر خواهد بود؟ برای پاسخ به این سوال با ما همراه باشید.
برای مشاوره با بهترین وکیل تهران کلیک کنید!
انواع سند
الف- سند رسمی: عبارت است از سندی که ازسوی مأمورین رسمی در حدود وظایف آن‌ها مورد تنظیم قرار می‌گیرد و در این تعریف دولت این اختیار به مأمورینی که به آن‌ها مأموریت می‌دهد داده است که نسبت به تنظیم این نوع از اسناد اقدام نمایند و الزاماً این قید وجود ندارد که سند حتماً ازسوی شخصی تنظیم شود که در استخدام دولت می‌باشد.
ممکن است شخص هیچ‌گونه رابطه استخدامی با دولت نداشته باشد اما نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نماید و مثال بارز آن کانون وکلاء می‌باشد که علی‌رغم اینکه یک مجموعه غیرانتفاعی و مستقل از حاکمیت می‌باشد.بنا به مجوزی که خود قانون به آن مرکز واگذار نموده می‌تواند نسبت‌به صدور پروانه وکالت بابت پذیرفت شگفت شدگان جهت تصدی منصب وکالت اقدام نماید و اگر کسی تعرضی به این پروانه وکالت داشته باشد تعرض نسبت به اسناد رسمی می‌باشد.
ب- سند عادی: به اسنادی که ازسوی مأمورین رسمی تنظیم نگردد سند عادی می‌گویند و برای فهم اینکه سندی عادی می‌باشد یا خیر باید متوجه شویم که آیا این سند ازسوی مأمور رسمی دولت در حدود وظایف تنظیم گردیده یا خیر و اگر سند ازسوی مأمور دولت و در حدود وظایف تنظیم نگردیده بود آن سند عادی می‌باشد برای مثال شخص الف که کارمند بانک می‌باشد بابت فروش خانه‌ی خود به شخص ب که مهندس کشاورزی است قراردادی را منعقد می‌نماید که این سند را یک سند عادی می‌نامند.
ادله اثبات دعوا
بنابر قانون ادله اثبات دعوا عبارت است از اقرار، شهادت، سوگند و سندکه در بحث ما با توجه به اینکه اثبات مالکیت با کپی قولنامه می‌باشد؛ فقط این ادله اثبات دعوا دائر مدار بر سند می‌باشد و باید بررسی گردد که این کپی آیا به‌عنوان یک سند تلقی می‌گردد یا خیر؟ که پس‌از طرح یک سری از مسائل نسبت به این موضوع پرداخته خواهد شد.
مبایعه‌نامه و قولنامه
اگرچه در عرف مردم معمولاً این دو مفهوم حقوقی گاهاً یکسان دیده می‌شوند اما از بعد حقوقی و از بار عرفی این دو مفهوم با هم تفاوت اساسی دارند که نسبت‌به بررسی تفاوت این دو موضوع پرداخته خواهد شد.
مبایعه‌نامه و تعریف آن
مبایعه‌نامه ازنظر لغوی از باب تفاعل می‌آید و زمانی است که دو نفر نسبت‌به انعقاد قرارداد اقدام می‌نمایند و این قرارداد باید دلالت بر این نماید که مالی ازسوی یکی از طرفین به دیگری منتقل گردیده است که این انتقال مال ازسوی یک شخص به شخص دیگری در مقابل دریافت عوض، عقد بیع در قانون و فقه نامیده می‌شود که این عقل در عرف مردم به خرید و فروش مشهور گردیده است.
بنابراین وقتی‌که مثلاً شخص الف اقدام به فروش یک باب آپارتمان خود در شهرستان تهران در قبال مبلغ یک میلیارد تومان به شخص ب می‌نماید و این قرارداد فی‌مابین طرفین منعقد می‌شود عقد بیع بین آن‌ها واقع شده‌است که اگر قراردادی با سند عادی بین طرفین منعقد گردد به آن قرارداد مبایعه‌نامه به گفته خواهد شد.
قولنامه و تعریف آن
زمانی‌که دو طرف با یکدیگر بر سر انتقال مالی توافق می‌نمایند و فروشنده اقدام به اعطای تعهداتی به شخص خریدار می‌نماید و خود را متعهد می نماید که نسبت‌به فروش و یا انتقال مال خود به شخص مقابل در مدت معینی اقدام اقدام نماید.
برای مثال الف به‌عنوان خریدار از آپارتمان شخص ب که مورد بازدید ایشان قرار گرفته است استقبال نموده و ازهمین‌رو نسبت‌به چانه‌زنی با شخص به اقدام می‌نماید و شخص ب نیز طی صحبت‌هایی که بین آن‌ها ردوبدل می‌شود خود را ملزم می‌نماید که برای یک ماه آینده نسبت‌به تنظیم قرارداد این ملک با شخص به اقدام با شخص الف اقدام نماید که اگر قراردادی با این موضوع بین طرفین به‌صورت مکتوب منعقد شود به این قرارداد قولنامه گفته می‌شود.
لذا با توجه به توضیحات فوق تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه در این است که در مبایعه‌نامه شخص فروشنده مال خود را در معرض فروش قرار داده و شخص خریدار نیز نسبت‌به پرداخت ثمن این مال اقدام نموده و انتقال مالکیت به عمل می‌آید و از تاریخ انعقاد قرارداد شخص خریدار مالک ملک می‌شود و شخص فروشنده مالک ثمن.
اما در قولنامه خرید و فروش و پرداخت ثمن معامله به عمل نمی‌آید بلکه شخص فروشنده متعهد می‌شود که در تاریخ معینی نسبت‌به انتقال مال و دریافت ثمن آن اقدام نماید. لیکن با توجه به اینکه این دو مفهوم در عرف و اذهان مردم به‌صورت یکسان مورد استفاده قرار می‌گیرد در این مقاله اگر از اثبات مالکیت با کپی قولنامه صحبت می‌شود مفهوم قولنامه و مبایعه‌نامه به‌صورت یکسان مورد استفاده قرار گرفته است.
قدرت اثباتی کپی سند
یک سند زمانی قدرت اثباتی دارد که بنابر ارکان و شرایطی که مورد تصریح قانون‌گذار قرار گرفته است توسط طرفین آن سند مورد نگارش قرار بگیرد. برای اینکه بدانیم چه سندی مدنظر قانون‌گذار است باید به قانون مدنی بخش ادله اثبات دعوا رجوع کنیم.
وقتی سندی بنابر ارکان و شرایط موردنظر قانون‌گذار تنظیم گردید این سند یا عادی است یا رسمی که در هر دو صورت این سند قدرت اثباتی خود را دارد و اگر مورد انکار و تردید و ادعای جعلیت طرف مقابل قرار نگیرد دادگاه مکلف است به‌محض استناد ذینفع این سند نسبت‌به صدور رأی بر مبنای این سند اقدام نماید و اگر مورد ایراد و اعتراض طرف مقابل قرار گیرد و یا ادعای جعلیت نسبت‌به آن به عمل آید محکمه و قاضی دادگاه باید پس‌از ارجاع امر به کارشناس واجد صلاحیت که در این خصوص کارشناس تشخیص اصالت سند و تطبیق امضائات و احراز جعلیت آن می‌باشد.
پس‌از ارجاع امر ازسوی قاضی دادگاه به کارشناس و دعوت طرفین توسط کارشناس و اخذ استکتاب (یعنی کارشناس طرفین را دعوت می‌نماید و نسبت‌به اخذ امضائات آن‌ها و تنظیم مطالبی ازسوی طرفین در برگه هایی نوشته شده است، جهت احراز اینکه نوشته و یا امضاء منتسب به این اشخاص می‌باشد یا خیر اقدام می‌نماید) نسبت‌به اعلام نظر خود اقدام و اگر نظر کارشناس مورد ایراد و اعتراض طرفین پرونده قرار نگیرد، اگر قاضی دادگاه آن را منطبق با اوضاع و احوال بداند نسبت‌به صدور رأی بر مبنای این نظر کارشناسی اقدام می‌نماید.
لذا در بحث قدرت اثباتی سند اولاً باید اصل آن و ثانیاً این اصل نباید مورد اعتراض و ایراد طرفین قرار بگیرد. تفاوت اصل یا کپی بودن سند زمانی‌که سندی بین طرفین تنظیم می‌گردد و به امضاء آن‌ها می‌رسد اگر اصل همین سند ارائه گردد در واقع طرفین باید خود را ملزم به آن نمایند و دادگاه نیز نمی‌تواند برخلاف مفاد این سند عادی تصمیمی اتخاذ نماید اما اگر اصل این سند در دسترس نباشد و کپی آن ازسوی طرفین مورد ادعا قرار بگیرد سوال این است آیا برمبنای این کپی می‌توان نسبت به صدور رأی به سود شخص ذینفع آن اقدام نمود یا خیر که در این خصوص باید نگاه شود که منطق و سخن قانون‌گذار چه می‌باشد.
نگاه قانون‌گذار به اصل و کپی سند
قانون‌گذار ما در بحث رسیدگی به ادله و ادعای طرفین طبق ماده ۹۶ از قانون آیین دادرسی مدنی اعلام داشته که چنانچه خواهان یا خوانده مدعی اثبات ادعای خود به‌موجب سندی باشند باید اصل این سند و رونوشت برابر اصل آن را به تعداد اصحاب دعوا فراهم نمایند و در جلسه دادگاه تقدیم محکمه شود.
بنابراین اگر خواهان به این سند عادی استناد نماید باید اصل و رونوشت (کپی) برابر اصل آن را به تعداد خواندگان فراهم نماید و نسبت به ارائه آن به دادگاه اقدام نماید و اگر خوانده مدعی اثبات مالکیت با کپی قولنامه باشد باید نسبت به ارائه اصل و کپی برابر اصل آن به تعداد خواهان‌های پرونده اقدام نماید که آن زمان ما بتوانیم بگوییم ادعای ایشان ادعایی است که اگر مورد ایراد ( تردید و انکار و جعلیت ) قرار بگیرد قاضی دادگاه مکلف به احراز صحت این ادعا می‌باشد ولکن اگر اصل این قرارداد در اختیار نباشد و کپی آن ازسوی شخص خواهان یا خوانده تقدیم گردد، سوال این است آیا امکان اثبات مالکیت با کپی قولنامه وجود دارد یا خیر؟
کپی دلیل اثبات یا اماره قضایی
با توجه به توضیحاتی که در فوق بیان گردید کپی یک سند نمی‌تواند به عنوان دلیل مورد نظر قانون، مورد استفاده قرار بگیرد چرا که اصل آن موجود نمی‌باشد و تا زمانی‌که اصل موجود نباشد اگر این سند مورد ایراد و اعتراض ( تردید و انکار و جعلیت ) قرار بگیرد امکان بهره برداری از این سند به لحاظ عدم اصل بودن امضاها و متن سند وجود ندارد.
اما اینکه یک سند دلیل نباشد نمی‌تواند موجب ناامیدی ذینفع آن گردد و اسباب اینکه آیا اماره قضایی می‌باشد یا خیر باید اعلام گردد که قطعاً این کپی سند می‌تواند به عنوان اماره قضایی مورد استفاده قرار بگیرد.
اماره قضایی چیست
اماره در لغت به معنای نشانه و در این‌جا به مواردی گفته می‌شود که بنابر نظر قاضی دادگاه وقتی ازسوی اصحاب پرونده، دلایل و منضمات دادخواست به‌عنوان اسباب اثبات ادعا مورد استناد قرار گیرد قاضی باید آن‌ها را مورد ارزیابی قرار دهد و کپی سند قطعاً در زمره این امارات قضایی قرار می‌گیرد که قاضی بر اساس این امارات نسبت به اتخاذ تصمیم اقدام نماید.
وقتی کپی سند به عنوان یک نشانه جهت رهنمود قاضی دادگاه برای پی بردن به حقیقت مورداستفاده قرار گیرد اگر در کنار این اماره قضایی موارد دیگری ازسوی ذینفع این سند ارائه گردد قطعاً قاضی پرونده می‌تواند بر اساس این کپی نسبت به اتخاذ تصمیم اقدام نمایند.
با بررسی در رویه قضایی و مداقه در برخی پرونده ها که به عمل آمده است مشاهده می‌گردد که در موارد متعددی ادعای شخص ذینفع دائر بر اثبات مالکیت با کپی قولنامه می باشد و در این راستا جهت تکمیل ادعای خود علاوه بر ارائه کپی قرارداد نسبت به معرفی شهود و سایر امارات قضایی از قبیل واریز ثمن به حساب شخص مقابل یا همان فروشنده درجهت اثبات مالکیت با کپی قولنامه اقدام نموده است و بر همین مبنا نسبت به صدور رأی به نفع ایشان اقدام گردیده است.
اگر چه گفتیم این کپی اماره قضایی می باشد اما در جایی که بین طرفین مراوده مالی وجود داشته است و با استعلامی که قاضی از بانک می گیرد مشخص می گردد که مبلغ که در قرارداد درج گردیده از حساب شخص خریدار به حساب شخص فروشنده واریز شده است و شخص فروشنده نمی‌تواند این واریز را به موضوع دیگری منتسب نماید، همین واریز وجه دلالت بر پرداخت ثمن معامله می نماید و خود مؤیدی است در قبال اینکه مالکیت شخص ذی نفع با کپی سند اثبات خواهد شد.
علاوه بر آن ملاحظه می‌گردد که در موارد متعدد دیگر شخص ذینفع به غیر از ارائه کپی سند و مدارک واریز وجه به حساب شخص فروشنده نسبت به معرفی شهودی در راستای اثبات حق خود اقدام نموده که قاضی پس از صدور قرار استماع شهادت شهود نسبت به اخذ اظهارات شهود اقدام نموده و برمبنای همین اظهارات شهود نیز ( که خود مستقلاً از ادله اثبات دعوا محسوب می‌گردد ) و در کنار کپی قولنامه و واریز مبالغ بابت ثمن معین که از اماره های بسیار قوی در جهت اثبات این موارد می‌باشد، اقدام به صدور رأی به سود شخص ذی نفع نموده است.
نکته طلایی
به تمام اشخاصی که نسبت به انعقاد قرارداد اقدام می‌نمایند، با توجه به اینکه ممکن است این سند در گذر زمان دست خوش تغییرات شود و یا نسبت به مفقودی آن اقدام شود یا مورد سرقت و یا سایر حوادث قهری از قبیل آتش سوزی قرار گیرد؛ به محض اینکه قرارداد منعقد می‌شود با مراجعه به دفترخانه های اسناد رسمی و یا مراجعه به دفتر کل دادسراها و دادگستری های محل سکونت نسبت به اخذ چندین برگه کپی برابر اصل این سند ها اقدام شود. اگرچه کپی برابر اصل وزانت و جایگاه اصل قرارداد را ندارد لیکن چون ازسوی یک مرجع رسمی مورد تصدیق قرار گرفته است قطعاً در ضمیر قاضی دادگاه و دادرس رسیدگی‌کننده جهت تشخیص صحت ادعای خواهان از جایگاه و اعتبار بالاتری برخوردار می‌باشد.
که اگر یک زمان اصل سند در ید شخص ذینفع مورد دست‌خوش قرار گرفت با ارائه کپی برابر اصل آن نسبت‌به طرح دعوا اقدام شود و رویه قضایی بیانگر این است در مواردی که کپی برابر اصل سند ارائه می‌گردد اثبات مالکیت با کپی قولنامه به‌راحتی امکان‌پذیر می‌باشد و اما اگر این کپی بدون عکس برابر اصل آن باشد طبیعتاً همان‌طورکه توضیح داده شد باید شخص ذینفع اقدامات فراتر از این موضوع را به‌جای آورد و حتماً مؤید ادعای خود واریز وجه و یا شهادت شهود را نیز قرار دهد که بتواند ادعای خود را برای محکمه و دادگاه به اثبات برساند.
بنابراین این توصیه باید به جد مورد نظر خوانندگان این مقاله قرار بگیرد که اگر با این موضوع مواجه گردیده‌اند بتوانند با به‌راحتی ادعای خود را در محاکم قضایی به اثبات برسانند و اگر در زمان قرارداد بتواند از صحنه قرارداد و امضاء سند نیز عکس برداری نمایند این موضوع نیز خود به تنهایی می‌تواند با همان کپی مثبت قولنامه باشد.
نکته طلایی دو
توصیه بدوی به خوانندگان این مقاله این است که حتی‌الامکان از نقل و انتقال املاک با سند عادی خودداری نمایند چرا که در زمان تحریر این مقاله، قانونی ازسوی مجلس و مجمع تشخیص مصلحت در دست تدوین است که اگر تصویب برسد، این قانون موجب بی‌اعتباری معاملات املاک با سند عادی خواهد شد ( طرح اعتبار زدایی اسناد عادی ) و سوای تصویب این قانون یا عدم تصویب آن باید مدنظر قرار گیرد که اسناد رسمی از بعد حاکمیت و دادگاه دارای اعتبار خاصی می‌باشند و چنانچه شخص شما ملکی را با سند رسمی خریداری نمایید اگر دارای معارض هم باشد طبیعتاً ازسوی دادگاه ادله و پرونده به سمت شخصی است که دارای سند رسمی می‌باشد.
ضرورت مراجعه به وکیل در رابطه با اثبات مالکیت
با توجه به موارد فوق و به‌لحاظ اینکه اصل سند مفقود گردیده است از اهمیت بالایی برخوردار است بنابراین اگر با دعوایی به‌نام اثبات مالکیت با کپی قولنامه مواجه شدید، در صدد این موضوع باشید که با یک متخصص که وکیل دادگستری می‌باشد موضوع را در میان گذاشته که ایشان بتواند با امارات قانونی و قضایی موجود نسبت‌به اثبات ادعای شما اقدام نماید و اگر شخص مقابل شما منکر این موضوع گردید، بتواند به‌راحتی پا پاسخ‌های قانونی را به شخص مقابل بدهد. لذا توصیه می‌شود در این‌گونه پرونده‌ها حتماً با یک وکیل دادگستری مشاوره لازم را داشته باشید و بدون وکیل در این‌گونه پرونده‌ها ورود نمایید.
کلام آخر
با توجه به توضیحات فوق اگر با مفقودی اصل سند مواجه شدید سریعاً نباید نسبت‌به تزلزل در مالکیت خود فکر نمایید چراکه اثبات مالکیت با کپی قولنامه امکان‌پذیر است و سریعاً باید در صدد جمع‌آوری ادله باشید مثلاً با شخص فروشنده تماس حاصل نمایید و در رابطه با معامله‌ای که با ایشان انجام داده‌اید سعی در ضبط صوت از ایشان نمایید و با ارائه مدارک واریز وجه و تعرفه شهود به دادگاه اثبات انجام معامله با شخص فروشنده امکان‌پذیر می‌باشد. نظرات و انتقادات خود را با ما در میان بگذارید.
