این نوع دعاوی، معمولا نوعی دعوای حقوقی هستند که توسط فرد یا افرادی اقامه می شوند. این افراد، ادعای تصرف قبلی بر ملکی مانند منزل یا مغازه را دارند. این دعوا عمدتا بر طبق مالکیت قبلی بر دارایی علیه متصرف فعلی یا کسی که در حال حاضر ادعای مالکیت بر دارایی را دارد، مطرح می شود. در چنین دعاوی، فرد یا افرادی که دعوا را اقامه می کنند، مدعی می شوند که متجاوز کنونی به صورت غیر قانونی یا بدون کسب رضایت صاحب ملک، دارایی او را تصرف کرده است. از این رو، صاحبان قبلی سعی می کنند تا از طریق دادگاه ها و سیستم قضایی، مالکیت یا حقوق خود را به بازیابی کنند. در نهایت نیز از متجاوز کنونی جبران خسارت کنند. در ادامه در این مقاله، به بررسی نقش سند رسمی در تصرف عدوانی خواهیم پرداخت.
تصرف عدوانی چیست؟
به طور کلی، این نوع تصرف به این معنا است که فردی، ملکی را که در تصرف فرد دیگر است، بدون رضایت و به زور از تصرف او خارج می کند. همانطور که مشخص است، اگر فرد صاحب ملک یا همان متصرف قانونی، در لحظه ورود به ملک متصرف عدوانی حضور نداشته باشد، تاثیری در تحقق این عنوان وجود نخواهد داشت. به عبارت ساده تر، تصرف عدوانی هم در حضور متصرف سابق و هم در غیاب او ممکن است رخ دهد. نکته قابل توجه این است که اگر شخص با رضایت وارد ملکی شود، اما بدون رضایت متصرف در آن ملک باقی بماند، نیز تصرف عدوانی به حساب می آید.
همچنین نکته دیگر این است که اگر ملک به واسطه ی ضابطان اجرای قانون از تصرف فردی در اجرای قانون خارج شود، البته فرقی نمی کند که با قهر یا غلبه باشد، تصرف غیر قانونی به شمار نمی آید. این را هم مدنظر خود قرار دهید که معمولا در تصرف به صاحب ملک توجه می شود. به عبارتی دیگر، متصرف بعدی حتی اگر ادعای مالکیت داشته باشد، متصرف عدوانی تلقی می شود. دلیل آن این است که مدعی باید همواره از روش های قانونی و توسط مراجع قانونی نسبت به مطالبه حق خود اقدام کند.
شروط لازم برای طرح ادعوای تصرف عدوانی
برای تحقق یافتن دعاوی تصرف عداونی، یک سری شرایط باید وجود داشته باشد تا این دعوای مطرح شود. در ادامه باتوجه به ماده 158 قانون آیین دادرسی شروط این تحقق این دعاوی را به صورت مختصر و کوتاه توضیح خواهیم داد:
- بر اساس قانون اولین و مهم ترین شرط، این است که باید ابتدا اثبات شود که پیش از تصرف فرد متجاوز، ملک در تصرف شما بوده است. به عبارت بهتر، به صورت قانونی باید سابقه تصرف خود را به طور کامل به اثبات برسانید.
- شرط بعدی این است که باید اثبات شود که تصرف فرد متجاوز بدون کسب اجازه و رضایت متصرف قبلی و همچنین این تصرف به ناحق بوده است. یعنی این که ملک به صورت غیر قانونی از تصرف مالک خارج شده است.
به طور کلی، تصرف شخص متجاوز هنگامی در دادگاه حقوقی محکوم به برطرف کردن تصرف عدوانی می شود که این مورد اثبات شود که ملک بدون کسب اجازه صاحب ملک و از طریق راه های غیر قانونی از تصرف وی خارج شده است. نکته حائز اهمیت این است که اگر شما به عنوان متصرف قبلی شکایت کرده اید، دیگر نیازی نیست که عدوانی بودن تصرف متجاوز را به اثبات برسانید. همین که اثبات کنید که قبلا در تصرف شما بوده، کافی است.
خوانده دعوی یعنی همان متصرف عدوانی باید ثابت کند که تصرف کنونی او قانونی بوده است و با رضایت کتبی شما به او انتقال داده شده است. به عبارت ساده تر و بهتر، در دعاوی مربوط به تصرف عدوانی، تصرف قبلی شما و همچنین تصرف فعلی و عدوانی بودن متصرف که بدون رضایت شما، از تملکتان خارج شده است، باید اثبات گردد. نکته قابل توجه این است که علاوه بر موارد ذکر شده، باید ثابت شود که ملک قبلا در تصرف عدوانی فرد متجاور و متصرف عدوانی دیگری نبوده است.
دریافت مشاوره از بهترین وکیل ملکی در تهران!
انواع سند رسمی در تصرف عدوانی کدام اند؟
به طور معمول در دعاوی این تصرف، با دو نوع سند رسمی رو به رو خواهید بود. سند مالکیت و سند اجاره نامه دو نوع این اسناد هستند. در واقع رسمی بودن هر دو نوع سند الزامی است. به عبارتی بهتر، اسناد مالکیت باید از طرف اداره ثبت و سند اجاره نامه در دفترخانه های اسناد رسمی تنظیم و به ثبت رسیده باشند. در ادامه بیشتر راجع به این دو نوع سند صحبت خواهیم کرد.
سند مالکیت رسمی:
باتوجه به پرونده های موجود در این حوزه، کسی که دعوی تصرف عدوانی را تنظیم می کند، مالک ملک به اشغال در آمده است. یعنی خواهان ادعای مالکیت بر ملک را مالک قبلی مطرح می کند.
در اینگونه پرونده ها، برای به اثبات رساندن ادعای مالک، ضروری است که سند و مدرک رسمی به عنوان دلیل محکمه پسند مالکیت و همچنین غیر قانونی بودن تصرف متجاور و مالک کنونی به قاضی دادگاه ارائه شود. بدین صورت است که تصرفات سابق مالک، به اثبات خواهد رسید. توجه کنید که در حال حاضر، سند‌های مالکیت رسمی به صورت تک برگ هستند.
اجاره نامه رسمی:
باتوجه به متن قانون، مالک ملک این اختیار را دارد تا با ارائه مدرک و سند مالکیت، دعوای تصرف عدوانی را در دادگاه اقامه کند. از طرفی دیگر، مستاجر یک ملک استیجاری نیز مشروط بر این که دارای اجاره نامه رسمی باشد، نیز این حق را دارد تا در صورت مواجهه با تصرف غیر قانونی ملکی که به تصرف وی در آمده است، علیه فرد متجاوز کنونی طرح دعوی تصرف عدوانی کند. همانطور که مشخص است، به طور قطع نیازی به اثبات مالکیت نیست. تنها داشتن سند رسمی اجاره نامه و اثبات رساندن تصرف سابق مستاجر ملک استیجاری، کافی است.
نقش سند مالکیت در دعوای تصرف عدوانی چیست؟
به‌نظر شما در رابطه با این موضوع نقش سند مالکیت چیست و کجا اهمیت پیدا می کند؟ در دعوای تصرف عدوانی تنظیم شده از طرف خواهان، به عنوان کیفری طرح شده است یا به صورت حقوقی، سند مالکیت نقش متفاوتی دارد. بر فرض مثال اگر شما دعوای تصرف عدوانی را در قالب حقوقی مطرح کرده اید، ارائه دادن سند مالکیت تاثیری در اصل رای دادگاه نخواهد داشت و دادگاه حقوقی صرفا به تصرفات قبلی شما توجه می نماید.
اما در دعوای کیفری کاملا موضوع بالعکس است. در این نوع دعاوی، شما زمانی می توانید مدعی مالکیت باشید که در ابتدای امر، مالکیت خود را با سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسانید. یعنی سند مالکیت شما نشان دهنده این است که متصرف کنونی و متجاوز باید محکوم شود. خوب است بدانید که در رویه ی محاکم کیفری، دادگاه ها بیشتر سند مالکیت رسمی را ملاک حقانیت شما قرار می‌دهند. از این رو، اگر با سند عادی یا قولنامه طرح دعوای کیفری نمایید به احتمال زیاد دعوای شما به نتیجه کیفری مطلوبی نخواهد رسید.
چه کسانی می توانند نسبت به طرح این دعوای اقدام کنند؟
نکته حائز اهمیت این است که دعوای تصرف را فقط متصرف ملک که در تصرف او بوده است، می‌تواند مطرح کند. به بیانی دیگر، حتی اگر شما مالک دارایی باشید ولی تصرفی در ملک مورد ادعا نداشته باشید، نمی توانید دعوای تصرف حقوقی را تنظیم کنید. به عنوان مثال اگر فرد متجاوز ملک شما باشد و شما قبل از تصرف او هیچ عمل تصرفی را در دارایی انجام نداده باشید، شخص متجاوز می تواند از تصرف شما در ملک خودتان ممانعت نمایید.
از این رو، حتما توصیه می شود از تنظیم عنوان دعوای تصرف در این رابطه خودداری کنید. تنها راه حل این موضوع تخلیه از جانب شما است. نکته مهم دیگر این است که وراث مستاجر و متصرف یا خادم که از طرف او اجازه دارند، یا وکیل یا نماینده قانونی نیز علاوه بر متصرف به شرط داشتن اختیارات قانونی می توانند نسبت به طرح این دعاوی اقدام کنند.
برای طرح این دعوای تصرف عدوانی چه مدارک لازم است؟
ارائه دلیل و تصرف قبلی شما به عنوان مالک اصلی ملک، کلیدی ترین علت برای اخذ رای به نفع شما است. از مهم ترین دلایل برای تصرف شما می توان به شهادت شهود و یا تامین دلیل اشاره کرد. سوالی که برای اکثر افراد هنگام طرح و تنظیم این دعوای پیش می آید، این است که برای طرح این دعوای چه مدارکی لازم است؟ در ادامه مهم ترین مدارکی که لازم دارید را نام خواهیم برد.
- مدارک احراز هویت
- ثبت نام در سامانه ثنا
- جمع آوری مدارک احراز هویت
- ارائه دلیل مبنی بر تصرف قبلی مالک اصلی
- مدارک لازم برای تنظیم دعوای تصرف عدوانی حقوقی
- ارائه سند رسمی مالکیت ملک، خانه یا مغازه مورد تصرف
کلام آخر
در این مقاله به نقش سند رسمی در تصرف عدوانی پی بردیم. از طرفی دیگر، سند رسمی به عنوان یکی از مهم ترین دلایل محکمه پسند در دادگاه مورد استفاده قرار می گیرد. خوب است بدانید که یکی از مهم ترین تفاوت های تصرف عدوانی با خلع ید در این است که خلع بر اساس مالکیت نیست.
کمک گرفتن از یک وکیل باتجربه در این نوع دعاوی می تواند کمک زیادی در پیشبرد و موفقیت پرونده شما کند. از این رو، به شما توصیه می کنیم که حتما از راهنمایی های یک وکیل خوب در این زمینه استفاده کنید. شما می توانید سوالات حقوقی خود را با وی مطرح نمایید. همچنین می توانید از وکیل های معرفی شده در سایت برترین وکلا کمک بگیرید.
