وقتی قراردادی منعقد می‌شود این قرارداد بین طرفین لازم‌الاجرا می‌باشد و هیچ‌یک از اصحاب این قرارداد حق انحلال آن را ندارند مگراین‌که شرایط قانونی و یا قراردادی طرفین فراهم شود. در واقع این را باید مدنظر قرار بدهید که قرارداد منعقده فی‌مابین دونفر قابلیت انحلال و از بین رفتن را ندارد مگر مواردی که قانون مشخص نموده و یا خود طرفین در قرارداد شرط نموده باشند؛ که موارد قانونی و قراردادی به‌همین بحث خیارات برخواهد گشت که در این مقاله اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش مورد تفسیر و توضیح قرار می‌گیرد. همراه ما باشید.
قرارداد یا همان عقد چیست؟
در واقع عقد توافق دو نفر برای ایجاد یک عمل حقوقی است که این عمل حقوقی برای طرفین جنبه الزام آوری دارد. مثلاً آقای الف قصد فروش خودروی خود را دارد و آقای ب آن را خریداری می‌نماید، این اتفاق که بین الف و ب منعقد می‌شود یک عمل حقوقی است، که به آن قرارداد گفته می‌شود.
عمل حقوقی:
به امری عمل حقوقی گفته می‌شود که ناشی از اراده‌ی دو نفر باشد و آن دونفر قصد انشاء و ایجاد آن را داشته باشند. بنابراین هر آن‌چه که با اراده اشخاص به وجود آید عمل حقوقی نام دارد و قانون‌گذار نیز این اراده را محترم شمرده و بر توافق طرفین اگر خلاف قانون و شرع و نظم جامعه نباشد مهر صحت گذاشته و آن زمان است که طرفین باید به این عمل پای‌بند باشند.
در مقابل عمل حقوقی واقعه حقوقی قرار دارد که از اراده طرفین خارج می باشد مانند فوت یا ولادت که از حیطه اختیار طرفین خارج است.
عقد لازم و عقد جایز
همان طورکه گفتیم وقتی قراردادی بین طرفین منعقد می شود حق انحلال آن برای آن‌ها وجود ندارد. بنابراین به قراردادی که وقتی منعقد شد بین طرفین لازم الاتباع باشد و طرفین فی‌نفسه نتوانند هر زمان اراده نمودن اراده نمودند به‌صورت یک‌جا جانب آن را منحل نمایند و همچنین عقدی عقد لازم گفته می‌شود. مانند عقد بیع که دلالت بر خرید و فروش بین دو طرف دارد و هیچ‌یک از طرفین یک‌جانبه حق انحلال و فسخ آن را ندارند.
مقابل عقد لازم عقدی جایز است است در عقد جایز هر یک از طرفین هر زمان اراده نمایند فی‌نفسه می‌توانند این عقد را به‌صورت یک‌جانبه فسخ نمایند مگر اینکه این حق فسخ و انحلال را از خود ساقط نموده باشند مثال آن نیز عقد وکالت می‌باشد که وکیل یا موکل هر زمان اراده نمایند می‌توانند نسبت‌به استعفاء و یا عزل اقدام نمایند مگراین‌که این حق عزل یا استعفا از طرف مقابل سلب شده باشد.
بنابراین وقتی صحبت از اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش می‌شود این موضوع باید مدنظر قرار بگیرد که با توجه به اینکه عقود جایز از فی‌نفسه ازسوی هر یک از طرفین قابلیت فسخ و انحلال را دارد؛ لذا بحث اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش در عقود لازم است که ماهیت خود را نشان خواهد داد. اما عقود جایز نیز باتوجه به اینکه بنا بر اراده طرفین به وجود می‌آیند طرفین می‌توانند هر زمان اراده نموده‌اند این حق فسخ و انحلال را از خود سلب نمایند.
شیوه انحلال قرارداد
قرارداد به دو شیوه قابلیت انحلال و از بین بردن را دارد و همان‌طورکه گفتیم منظورمان قرارداد های لازم است که طرفین نمی توانند فی‌نفسه نسبت به انحلال آن آن هم به صورت یک جانبه اقدام نمایند. این شیوه یا در قانون مقرر گردیده و یا با ارادۀ طرفین در قرارداد الحاق می شود.
آن چه که در قانون تحت انحلال قرارداد می‌توان از آن یاد نمود دو مورد می‌باشد؛ اول وجود خیارات که در ماده ۳۹۶ قانون مدنی به آن تصریح شده‌است؛ که اگر در قرارداد به وجود آیند و مبنای آن قاعده لاضرر می‌باشد و این خیارات عبارتند از: خیار مجلس؛ خیار حیوان؛ خیار شرط؛ خیار تاخیر ثمن؛ خیار رویت و تخلف وصف؛ خیار غبن؛ خیار عیب؛ خیار تدلیس؛ خیار تبعض صفقه و خیار تخلف شرط؛ که هر یک از آن‌ها اگر در قرارداد وارد شوند می‌توان زمینه انحلال قرارداد براساس آن‌ها به وجود آید.
موضوع دیگر اقاله قرارداد می‌باشد نام دیگر آن نیز تفاسخ می باشد و به یک اراده متعاقب بعد از انعقاد قرارداد است که دو طرفی که نسبت به انعقاد قرارداد اقدام نموده‌اند همان ها مجدد با هم توافق می نمایند که عقد را منحل نمایند. برای مثال الف و ب با هم نسبت‌به انعقاد قرارداد فروش یک خودرو توافق نموده‌اند و خودرو که مبیع و وجه که ثمن شناخته می‌شود جابه‌جا شده‌است و بعد از ۶ ماه همان دونفری که نسبت‌به خرید و فروش خودرو اقدام نموده‌اند مجدد باهم توافق می‌نمایند که قرارداد به وجودآمده را اقاله نمایند یعنی آن را از بین پی ببرند که در این فرض فروشنده مجدد مالک خودرو و خریدار مجدد مالک ثمن می‌شود.
بنابراین بر اساس قانون و آن‌چه که در قانون تصریح شده اگر خیارات در قرارداد وجود داشته باشد شخصی که آن خیار به نفع او می باشد می‌تواند نسبت به انحلال قرارداد اقدام نماید و یا اینکه دونفری که قرارداد را به وجود آورده اند همان دونفر نسبت به اقاله قرارداد اقدام نمایند و به حالت قبل‌از قرارداد خود را بازگردانند.
انحلال ارادی قرارداد
شیوه دیگری که باعث از بین رفتن قرارداد می باشد و آن‌هم به صورت ارادی است؛ بحث اختیاری است که به یکی از طرفین قرارداد یا هر دوی آن ها یا شخص ثالثی داده خواهد شد و در قانون و عرف مردم بحث حق فسخ یا همان خیار شرط می‌باشد.
بدین صورت که طرف قرارداد با هم مجدد توافق بابت از بین بردن قرارداد را می نمایند. در این فرض یکی از اصحاب دعوا یا شخص ثالثی که خارج از بحث قرارداد بوده و در زمان انعقاد قرارداد اختیار به ایشان داده شده که نسبت به انحلال قرارداد در مدت مشخص اقدام نماید. برای مثال الف خانه ای را به فروش می رساند و در آن شرط می نماید که تا ۳ ماه دیگر حق فسخ این قرارداد را دارا می‌باشد دراین‌صورت شخص الف تا مدت اعلامی این حق را دارد که نسبت به انحلال قرارداد اقدام نماید و یا اینکه شرطی شود فرزند الف این حق را دارد که تا ۳ ماه آینده نسبت به تقاضای فسخ قرارداد اقدام نماید که به این موضوع خیار شرط گفته می‌شود و در رویه قضایی به‌عنوان حق فسخ شناخته می‌گردد.
شرط فاسخ
علاوه برحق فسخ یک شرط دیگر وجود دارد که آن هم با اراده طرفین در زمان قرارداد به وجود می‌آید و یا این که طرفین می‌توانند بعد از انعقاد قرارداد نسبت به الحاق آن به قرارداد اقدام نمایند. این شرط تحت عنوان شرط فاسخ شناسایی می شود.
بدین نحو است که طرفین شرطی را در قرارداد می‌گذارند که به محض وقوع آن شرط قرارداد بدون اینکه نیاز به اراده دیگری داشته باشد خود به خود منحل می شود. برای مثال الف مقید می شود که اگر چک که بابت ثمن معامله داده شده در مهلت مقرر وصول نگردد قرارداد منحل می‌گردد. در این فرض به محض اینکه چک در مهلت اعلام وصول نشود قرارداد از ماهیت خود می‌افتد و دیگر اعتبارای ندارد.
تفاوت حق فسخ با شرط فاسخ
با توجه به توضیحاتی که داده شد باید اعلام نماییم در خصوص خیار شرط یا همان حق فسخ و تفاوت آن با شرط فاسخ این موضوع نمایان است که در حق فسخ انحلال قرارداد نیاز به اعلام اراده شخصی است که این حق فسخ به نفع او می باشد و تا زمانی‌که این اعلام اراده به عمل نیاید قرارداد به قوت خود باقی است. اما در شرط فاسخ اعلام نمودیم همین که شرط محقق شود قرارداد منحل می شود. لذا تفاوت در اعلام اراده بابت اعمال حق فسخ و انحلال قهری و آنی قرارداد به محض پیدایش شرط فاسخ می‌باشد.
خیارات
خیار از کلمه اختیار مشتق می شود و آن به معنی امتیازی است که به یکی از طرفین قرارداد داده می شود و در زمان این امتیاز و اختیار به وجود می‌آید که موارد مورد تصریح قانون در قرارداد به وجود آید. چند نمونه از این خیارات که در رویه قضایی کاربرد بسیار زیادی دارند مورد بحث و بررسی قرار خواهد گرفت که متعاقباً پس از توضیح این مطالب به بحث اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش خواهیم رسید.
خیار عیب
در زمانی به وجود می آید که مبیع مورد معامله یا آن شیئی که موضوع معامله بوده دارای عیب باشد و این عیب در زمان معامله پنهان بود و شخص خریدار از آن مطلع نبوده باشد. بنابراین اگر عیب در زمان معامله پنهان نبوده و یا شما به‌عنوان خریدار از این عیب مطلع بوده اید حق اعمال خیار عیب را ندارید.
وقتی خیار عیب به وجود می‌آید برای شخصی که صاحب این اختیار است یا حق فسخ قرارداد که همان از بین بردن قرارداد است و یا حق مطالبه مابه التفاوت مبیع صحیح از معیوب وجود دارد که در اصطلاح حقوقی به آن ارش گفته می‌شود.
نکته ای که باید مدنظر قرار بگیرد این است که، خیار عیب فوری است. یعنی اگر شما خودرویی را خریدید و روز بعد آن را به تعمیرگاه بردید و فهمیدید که شاسی خودرو دارای ترک برده است سریعاً باید نسبت‌به اعلام فسخ قرارداد، اگر تمایل به فسخ دارید و یا مطالبه مابه‌التفاوت خودرویی که شاسی آن صحیح سالم است با خودرویی که شاسی آن معیوب است، از دادگاه درخواست نمایید اگر این اقدام با فوریت که مثلاً ممکن است کم‌تر از ۱ ماه در رویه قضایی باشد به عمل نیاید حقی برای شما وجود ندارد.
خیار غبن
این خیار در جایی به وجود می‌آید که شما وقتی ملکی را می‌خرید یا می‌فروشید؛ با قیمت پایین‌تر از قیمت بازار به فروش برسانید و یا با قیمت بسیار بالاتر از قیمت بازار خریداری نمایید. در رابطه با خیار غبن معیار و ملاکی که چه قیمتی موجب ایجاد این خیار می شود وجود ندارد اما در قانون سابق یک پنجم قیمت معامله اگر بالا و پایین می‌گردید موجب خیار غبن می شد. مثلاً اگر ملک ۱ میلیارد تومان ارزش داشت و شما آن را ۱ میلیارد و 250 میلیون تومان خریداری می نمودید با توجه به اینکه بیش از یک پنجم قرارداد ضرر نموده بودید می توانستید درخواست خیار غبن را به دادگاه نمایید. اما هم اکنون معیار عرفی و در رویه مختلف می باشد و باید مدنظر قرار بگیرد که این خیار نیز همانند خیار عیب درخواست اعمال آن فوری می‌باشد.
در قرارداد ها گاهاً دیده خواهد شد که به بحث اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش اشاره شده است؛ که از باب بقیه توضیح خیارات به علت این که موضوع مقاله نمی باشد خودداری می‌شود و توصیه می‌شود که به مواد ۳۹۶ به بعد قانون مدنی در این خصوص مراجعه شود. اما به بحث اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش خواهیم رسید.
اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش
در قرارداد هایی که منعقد می‌شود می بینیم که به صورت یک فرم چاپی اتحادیه اصناف این اسقاط کافه خیارات را در قرارداد گنجانده است و موجب مشکلات عدیده ای در رویه قضایی و برای مردم شده است و با توجه به این که یک فرم چاپی برای تنظیم قرارداد ها می باشد و عمده قرارداد های مردم نیز در بنگاه املاک تنظیم می‌شود، توصیه می‌شود که قبل از امضاء قرارداد این موضوع را به جد مورد نظر قرار بدهید؛ چرا که اگر قصد شما اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش باشد و قرارداد را امضا نمایید این موضوع را باید مدنظر قرار بدهید که همان‌طورکه گفته شد اگر عیبی در موضوع معامله باشد و یا شما از خرید این معامله مغبون شده باشید و آن را به قیمت کم‌تر یا بیشتر خرید یا فروش نمایید؛ این حق دیگر برای انحلال قرارداد و یا در صورت معیوب بودن حق مطالبه ارش یا فسخ قرارداد را نخواهید داشت.
بنابراین اسقاط کافه خیارات که در این جا بدین معنی است که شما دیگر حق انحلال قرارداد را ندارید لذا قبل از امضاء قرارداد یا از انجام معامله مطمئن باشید یا از بنگاه املاک بخواهید که نسبت به خط گرفتن این فقره از فرم چاپی قرارداد اقدام نماید.
اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش چیست؟
در این خصوص بابت اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش توضیح داده شد. اما این که ولو غبن فاحش باشد به چه معناست؟
که در این رابطه باید توضیح داده شود که زیان در معامله می‌تواند به صورت زیاد و خیلی زیاد باشد اگر ضرری که شما متحمل شده اید از دید عرف زیاد باشد و این غبن، غبن فاحش گفته می‌شود اما اگر این ضرر خیلی فراتر از آن باشد که یک انسان عاقل آن را تصور نماید ؛ به این غبن، غبن افحش گفته می‌شود.
بنابراین اگر شما در معامله ای متحمل زیان زیادی شده اید و فرضاً ملکی را که ۱ میلیارد ارزش داشت ۲ میلیارد نیم خریداری نموده‌اید، در این صورت شما به صورت غبن افحش ضرر نموده‌اید و اگر در قرارداد فقط به اسقاط کافه خیارات ولو غبن فاحش اشاره کرده باشید، شما می‌توانید بدون در نظر گرفتن این موضوع که خیار غبن را اسقاط نموده اید با توجه به اینکه این اسقاط فقط به فاحش بودن آن اشاره داشته است، نسبت به انحلال و فسخ معامله اقدام نمایید. چرا که غبن شما یک غبن خیلی زیاد می باشد که در فقه و قانون و رویه قضایی به آن غبن افحش گفته می شود.
لذا اگر به‌عنوان فروشنده درصدد اسقاط غبن افحش نیز می باشید باید در قرارداد چاپی به غبن فاحش و یا افحش اشاره نمایید و این موضوع مدنظر شما قرار بگیرد و یا اگر ملکی را خریداری یا به فروش رسانده اید و زیان خیلی گسترده‌ای را متحمل شده اید که به اصطلاح مشمول غبن افحش می باشد، می توانید در این خصوص اقدام لازم را به جای بیاورید. چرا که غبن افحش در این قرارداد های چاپی مدنظر نمی باشد.
بوده است که حتی در رویه قضایی مبلغ ۴۵۰ میلیون تومان اختلاف قیمت بابت ملکی که ۱ میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان به فروش رسید و مابه التفاوت آن با قیمت اصلی یعنی ۱ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان بوده در دادگاه تجدیدنظر استان، این غبن را غبن افحش تلقی نمود اند.
ضرورت مراجعه به وکیل در موارد اسقاط خیارات
با توجه به توضیحات فوق، این موضوع باید مد نظر قرار بگیرد که بحث اسقاط کافه خیارات یک امر تخصصی می باشد و شما اگر این موضوع مد نظرتان می‌باشد باید از یک شخص متخصص استفاده نمایید و بتوانید با سپردن کار خود به بهترین وکیل تنظیم قرارداد در تهران، اقدامات قانونی و حقوقی خود را به‌خوبی به نتیجه برسانید.
کلام آخر
توصیه می گردد که هیچ گاه این غبن از قرارداد را امضا ننمایید چرا که شما از ماهیت مورد معامله خبردار نیستید و امروز چون معاملات در بستر روابط فامیلی نیز شکل نمی گیرد و اشخاصی که با هم معامله می نمایند گاهاً همدیگر را نمی شناسند و ممکن است بحث فریب در معاملات زیاد باشد؛ این موضوع را که خیارات را اسقاط نموده اید اصلاً مورد پذیرش قرار نگیرد. اما اگر اسقاط نمودید و در این معامله زیان نمودید از بابت غبن افحش اقدام نمایید که شاید نتیجه ای حاصل گردید. بنابراین اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش به معنای از بین بردن حق و اختیاری است که شما برای انحلال قرارداد از نظر قانونی و یا قراردادی برای خود فرض نموده اید. همراهمی شما خوبان موجب دلگرمی ماست. نظرات و انتقادات خود را با ما به اشتراک بگذارید.
