قرارداد اجاره تملیک منفعت مال متعلق به شخص موجر یا همان اجاره دهنده می‌باشد. در مقابل یک عوض معلوم که شخص تملیک کننده مستأجر، و شخصی که مال خود را به تملیک دیگری می‌دهد موجر نام دارد. بدین شرط است که شما ملک دیگری را برای مدت مشخصی اجاره می نمایید و در قالب ودیعه یا همان قرض الحسنه و یا پرداخت اجاره ماهانه، این ملک به تملیک شخص مستأجر درخواهد آمد. حال سوال این است که اگر شخص موجر قصد تخلیه ملک خود را از ید مستأجر داشته باشد باید چگونه اقدام نماید و آیا کلانتری ها می توانند نسبت به تخلیه ملک اقدام نمایند یا خیر؟در ادامه موضوع اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری مورد بررسی قرار خواهد گرفت؛ با ما همراه باشید.
تعریف قرارداد و قرارداد اجاره
قرارداد یک رابطه حقوقی فی مابین دو یا چند نفر می باشد که بر اثر این قرارداد که توافق طرفین را دربر دارد یک نتیجه حقوقی به وجود می آید و این موضوع به کرات توسط حقوق دانان شرح و بسط داده شده و در این مقاله مجال توضیح آن نمی‌باشد.
همان طورکه گفته شد قرارداد اجاره تملیک عین تملیک منفعت می‌باشد در مقابل عوض معلوم. طرفین این قرارداد را موجر ( یعنی اجاره دهنده ) و مستأجر ( یعنی اجاره گیرنده ) می‌گویند. بنابراین اگر شما ملک دیگری را با پرداخت ماهانه مبلغ ۳ میلیون تومان و برای مدت یک سال اجاره نمایید شما اجاره کننده و طرف مقابل شما اجاره دهنده می باشد.
شرایط قرارداد اجاره
برای رسیدن به موضوع اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری، ابتدا باید قرارداد اجاره به درستی واقع و منعقد شود. قرارداد اجاره زمانی‌که منعقد می شود باید دارای شرایطی باشد که بتوان از آن تحت عنوان اجاره نام برد و آن این است که عین مستأجره موجود باشد و مال متعلق به اجاره دهنده باشد و این قرارداد دارای مدت باشد و موضوع اجاره نیز یک موضوع مشروع و قانونی باشد که بتوان از آن حمایت نمود.
بنابراین اگر شما ملک دیگری را به اجاره بدهید این قرارداد از اساس شکل نگرفته و هر زمان که مالک اصلی نسبت به ابطال آن اقدام نماید، قرارداد منحل خواهد شد. یعنی در واقع قراردادی که از اساس باطل بود از بُعد حقوقی نیز منحل خواهد شد؛ و یا این که اگر شما ملکی را جهت نگهداری مشروبات الکلی اجاره دهید و قصد هر دو طرف نیز این موضوع باشد این قرارداد نیز از طرف قانون گذار قابل حمایت نمی باشد.
موضوع اساسی این است که قرارداد اجاره باید مقید به وقت باشد و اگر در قرارداد اجاره مدت قید نشود باز هم یک قرارداد باطل تلقی می‌شود.
راه‌های انحلال قرارداد اجاره
قرارداد اجاره با توجه به این که یک عمل حقوقی فی مابین موجر و مستأجر می باشد از طرق مختلف قابلیت انحلال را دارد که این موارد مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
اقاله
اگر موجر و مستأجر که نسبت به انعقاد قرارداد اجاره اقدام نموده اند؛ مجدد می توانند با هم توافق نمایند که این قرارداد از بین برود که به اصطلاح حقوقی آن را اقاله می گویند. در اقاله، این قرارداد منحل می شود و ماهیت حقوقی خود را از دست می دهد. بنابراین این حق برای طرفین هر قرارداد وجود دارد که اراده هایی که نسبت به ایجاد قرارداد اقدام نموده اند، همان اراده ها مجدد نسبت به انحلال عقد اقدام نماید و اقدام دومی که دلالت بر انحلال عقد دارد، ا از بعد حقوقی تحت عنوان اقاله یا تفاسخ شناخته می شود.
از بین رفتن عین مستأجره
عین مستاجره همان مالی است که عقد اجاره نسبت به آن منعقد شده است. با توجه به این که عقد اجاره از نظر ماهیت، استفاده از منافع آن در طول زمان می باشد و به اصطلاح حقوقی ذرات منفعت درطول مدت زمان به وجود می آید؛ بنابراین اگر مدت زمان اجاره منقضی نشده باشد و عین مستأجر از بین برود عقد اجاره خود به خود منحل و منفسخ می شود. لذا اگر شما ملکی را اجاره نموده اید و این ملک بر اثر حوادث قهری و یا اقدامات اشخاص ازبین رفته است قرارداد شما از تاریخ بین رفتن عین مستأجره منحل می باشد و اساساً نیازی به اخذ دستور تخلیه وجود ندارد.
انقضای مدت قرارداد اجاره
از معمول ترین شیوه های انحلال عقد اجاره در رویه قضایی و در بین مردم انقضای قرارداد اجاره می باشد. چرا که در شرایط عقد اجاره توضیح داده شد که عقد اجاره باید مقید به مدت زمان مشخصی باشد بنابراین اگر مدت زمان به اتمام برسد این حق برای موجر وجود دارد که اگر مستأجر نسبت به تخلیه ملک ایشان اقدام ننمود خود رأساً نسبت به اخذ دستور تخلیه و یا حکم تخلیه به فراخور قراردادی که منعقد نموده است اقدام نماید. و از دست مستأجر ملک که عالماً و عامداً بعد از انقضای قرارداد اجاره، تخلیه نمی‌نماید خود را رها کند.
که این موضوع ها به فراخور و اقدامی که باید از سوی اشخاص بنا به مفاد قرارداد فی مابین به عمل آید مورد بررسی قرار خواهد گرفت. در نتیجه مبحث اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری در این موضوع بیشتر نمود پیدا می کند.
احکامی که بر انقضاء مدت اجاره حاکم است
بعد از این‌که مدت قرارداد اجاره منقضی شد و مستأجر از تخلیه ملک امتناع نمود، می توان با توجه قرارداد اجاره به سراغ حکم تخلیه یا دستور تخلیه رفت؛ لذا زمانی‌که اجاره منقضی شده و مستأجر در ملک شما اقامت دارد شما می توانید به فراخور قراردادی که منعقد نموده اید نسبت به طرح درخواست و دادخواست اقدام نمایید که موارد درخواست موارد طرح دادخواست به صورت مفصل توضیح داده می شود که در پرونده‌های مشابه و یا در مسائلی که پیش روی شما می‌باشد دقت موردنظر قرار بگیرد.
موارد تقدیم درخواست تخلیه
اگر قرارداد بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد این موضوع باید مدنظر قرار بگیرد که بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و شرایط موجود در ماده ۲ قانون مذکور باید وجود داشته باشد. در نتیجه مستأجر باید نسبت به تخلیه عین مستأجره اقدام نماید و اگر در مدت زمان مذکور نسبت به تخلیه ملک اقدامی به عمل نیاید، این حق برای موجر وجود دارد که نسبت به اخذ درخواست تخلیه ملک اقدام نماید.
وقتی درخواست تقدیم می‌گردد مرجع صالح باید سریعاً به محض مراجعه و شرایط قرارداد نسبت به صدور دستور تخلیه اقدام نماید که این دستور نیز قطعی می باشد؛ یعنی شما اگر به دنبال این موضوع هستید که پس از انقضاء قرارداد اجاره سریعاً مستأجر را از ملک بیرون نمایید باید شرایط ذیل را مد نظر قرار بدهید وگرنه بیرون کردن مستأجر با یک اطاله دادرسی مواجه خواهد شد.
شرایط جهت اخذ دستور تخلیه طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶
در این مبحث ابتدا باید با شرایط صدور دستور تخلیه آشنا شده و سپس به سراغ اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری برویم. این که موجر بتواند دستور تخلیه اخذ نماید باید قرارداد دارای شرایطی باشد و براساس شرایط موجود در هر قرارداد، قانون‌گذار دو مرجع صالح به بررسی درخواست شخص موجر اعلام نموده است.
اجاره نامه سندی رسمی باشد
اگر قرارداد در دفترخانه های اسناد رسمی منعقد شده باشد، قانون‌گذار دوایر اجرای اداره ثبت اسناد و املاک را صالح به رسیدگی به درخواست موجر دانسته و شما اگر نسبت به تنظیم قرارداد در دفترخانه های اسناد رسمی اقدام نموده اید، باید بدانید که مرجع صالح جهت اخذ دستور تخلیه اداره ثبت اسناد و املاک محل می باشد.
پس در صورت تنظیم قرارداد به صورت رسمی به محاکم دادگستری مراجعه ننمایید که البته این شیوه در بین مردم طرفداری ندارد ؛ چرا که معمولاً پیش نمی آید که مردم قرارداد های اجاره را در دفترخانه‌های اسناد رسمی تنظیم نمایند.
اجراه نامه سندی عادی باشد
اگر اجاره نامه به صورت عادی تنظیم شده باشد و این قرارداد به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد؛ در این صورت طبق قانون شورای حل اختلاف و ماده ۹ این قانون؛ شورا های حل اختلاف صالح به رسیدگی بوده و باید شخص موجر دستور تخلیه را از شورا به عمل آورده و به محض وصول پرونده، شورای حل اختلاف پس از ثبت پرونده و ملاحظه قرارداد و در صورت انقضای قرارداد نسبت به صدور دستور تخلیه مبادرت می‌نمایند. لازم به ذکر است که در این فرض، تخلیه مقید به تودیع وثیقه ای که از سوی شخص مستأجر پرداخت شده است می گردد.
لذا اگر قرارداد شما را یک نفر شاهد امضاء نمایند قطعاً این قرارداد از شمول اخذ دستور تخلیه خارج می باشد و شما باید نسبت به تقدیم دادخواست ( و نه درخواست ) و نهایتاً حکم بر تحکیم که این موضوع نیز مورد توضیح قرار خواهد گرفت، اقدام نمایید. لذا در دستور تخلیه با سند به صورت عادی، قرارداد اجاره حداقل به امضای ۲ نفر شاهد رسیده باشد. دراین‌صورت این حق برای موجر وجود دارد که نسبت به اخذ دستور تخلیه اقدام نماید.
مزایای دستور تخلیه
اگر شما قرارداد را با شرایط مذکور در فوق داشته باشید قطعاً این امکان برای شما وجود دارد که در مدت زمان کوتاهی نسبت به تخلیه مستأجری که ملک شما را تصرف نموده اقدام نمایید. چرا که دستور تخلیه فاقد تشریفات دادرسی بوده و صرفاً اگر شرایط مذکور در فوق فراهم باشد این امکان برای تخلیه به وجود می آید و به محض این که دستور تخلیه صادر می شود، یک رونوشت از آن به کلانتری یا پاسگاه محل وقوع ملک ارسال می گردد و کلانتری مکلف است ضمن اخطار به شخص مستأجر ظرف یک هفته نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.
ذکر یک نکته و جمع بندی
بنابراین جهت برخورداری از این مزایا در زمان تنظیم قرارداد این موضوع را مدنظر قرار بدهید که اقلاً ۲ نفر شاهد نسبت به امضاء قرارداد اقدام نمایند و قرارداد به صورت عادی باشد و اگر قرارداد هم رسمی بود هیچ‌گاه درخواست تخلیه را به شورای حل اختلاف تقدیم ننمایید که موجب اطاله رسیدگی خواهد شد ؛ چرا که مرجع صالح در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره، اداره ثبت اسناد و املاک می باشد.
موارد صدور حکم تخلیه
اگر قرارداد با شرایط فوق تنظیم نگردد و یا اساساً قرارداد اجاره مکتوبی وجود نداشته باشد چرا که اگر قرارداد اجاره به صورت مکتوب نباشد امکان ترتیب اثر بابت دستور تخلیه وجود ندارد؛ آنگاه باید دادخواست ( و نه درخواست ) مبنی بر تخلیه عین مستأجره تقدیم دادگاه شود. که در این موضوع هم دادگاه صالح، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد. با این تفاوت که این موضوع خود نیاز به طی نمودن پروسه قضایی و رسیدگی دارد و دفاعیات طرفین و اصل تناظر که بیان دفاعیات از سوی هر یک از طرفین است در بحث حکم تخلیه مراعات می گردد.
زمانی که رای نیز صادر می‌شود همانند کلیه آراء صادره از شورای حل اختلاف به غیر از دستور تخلیه و گزارش اصلاحی، این رأی قابلیت اعتراض را دارد و وقتی با اعتراض مواجه شود در دادگاه عمومی حقوقی همان شهرستان مورد رسیدگی قرار می گیرد که همین پروسه خود می تواند مدت زیادی را به خود اختصاص دهد.
بنابراین اگرچه حکم تخلیه همان نتیجه دستور تخلیه را نهایتاً دارد اما پروسه رسیدگی آن طولانی می باشد و تنها عاملی که باعث سوق دادن محاکم جهت عدم پذیرش دستور تخلیه می گردد همان شرایط شکلی است که در قرارداد قید گردیده است؛ چرا که قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ همان طورکه بیان شد یکسری از شرایط را بیان نمود که اگر آن شرایط وجود داشت بحث دستور تخلیه مطرح خواهد شد.
نحوه اجرای دستور تخلیه توسط کلانتری
در بالا با موارد صدور حکم تخلیه و صدور دساور تخلیه و تفاوت آن ها آشنا شدیم و در ادامه قصد داریم به موضوع اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری بپردازیم
کلانتری به محض وصول رونوشت دستور تخلیه و نامه منضم به آن از سوی شورای حل اختلاف و دایرۀ اجرا، که باید شعبه صادرکننده دستور تخلیه آن را به واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف صادر کننده حکم ارسال نماید و واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف با پیوست نمودن دستور تخلیه، نسبت به تخلیه ملک توسط مستأجر از کلانتری محل این موضوع را خواستار می شود.
کلانتری باید وفق دستور ضمن اخطار به شخص مستأجر اگر ظرف یک هفته نسبت به تخلیه ملک اقدام ننمود با قوه قاهره ( به زبان عامیانه یعنی زور و اجبار ) این اقدام را به جای آورد که البته ممکن است بر اساس آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ ، شخص مستأجر اگر با مشکلات و قوای قاهره ای که مانع تخلیه محسوب می شود مواجه گردد، از اجرای احکام و بنا بر دستور قاضی که تصدی شعبه صادرکننده دستور تخلیه را بر عهده داشته مهلتی را برای خود اخذ نماید؛ اما این موضوع باید مدنظر قرار بگیرد که علی‌القاعده بعد از این که دستور تخلیه صادر می شود کلانتری نسبت به انجام آن اقدام می نماید.
اگر سوال باشد که قوه قاهره به چه نحو می باشد باید نحوه اقدام کلانتری به‌گونه ای باشد که ملک به صورت کامل از ید و اختیار شخص مستأجر خارج و در اختیار شخص موجر قرار بگیرد. بنابراین کلانتری به‌گونه ای دستور تخلیه را اجرا می نماید که ملک کاملاً تخلیه و در اختیار موجر یا همان مالک ملک قرار بگیرد.
لذا نحوه اجرا مبتنی بر دستور تخلیه شورای حل اختلاف شهرستان محل وقوع ملک می باشد و کلانتری صرفاً اجراکننده دستور بوده و اجرای دستور نیز باید به‌گونه ای باشد که ملک کامل تخلیه و اگر شخص مستأجر امتناع نمود، می‌تواند کلانتری در این مسیر با اذن قاضی اجرای احکام از قوای قاهره استفاده نماید.
ضرورت مراجعه به وکیل در دعاوی مربوط به عقد اجاره
توجه به این که بر اساس آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر یک سری موارد وجود دارد که مستأجر می‌تواند نسبت به توقف دستور تخلیه اقدام نماید، بنابراین باید امورات به یک متخصص که وکیل دادگستری می باشد واگذار شود که از اقدامات احتمالی موجر جلوگیری به عمل آید؛
لذا اصولاً توصیه می شود که کلا امورات حقوقی هر شخص در اختیار یک متخصص قرار بگیرد که با اشراف بر قانون اقدامات قانونی لازم به عمل آید. در نهایت به نظر می رسد که با توجه به نکات فنی قوانین روابط موجر و مستاجر استفاده از دانش علمی بهترین وکیل تهران می باشد.
کلام آخر
در این مقاله به بیان اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری پرداخته شد. با توجه به توضیحات فوق اگر قرارداد مکتوب و ۲ نفر شاهد آن را امضاء نموده و برای بعد از سال ۱۳۷۶ باشد، این قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ می باشد و این قانون دستور تخلیه را پیش بینی نموده است که دستور تخلیه فاقد تشریفات رسیدگی بوده و به محض وصول درخواست مالک نسبت به صدور دستور، اقدام می‌گردد؛ آنگاه به اجرای احکام مدنی شورای حل اختلاف ارسال و آن واحد دستور لازم را به کلانتری محل ملک صادر می‌نماید که کلانتری مکلف است پس از یک هفته از تاریخ صدور دستور نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید. طبیعی است که بدواً به مستأجر ابلاغ می شود که خود با تمایل ملک را تخلیه و اگر ملک از سوی مستأجر با تمایل تخلیه نگردید کلانتری می تواند با قوای قاهره نسبت به تخلیه عین مستأجره اقدام نماید. همراهی شما خوبان موجب دلگرمی ماست؛ نظرات و انتقادات خود را با ما به اشتراک بگذارید.
