زمانی که بین یک شخص اسم و عُلقه ای ( به معنای عقد و پیوستگی ) به نام مالکیت ایجاد می شود ، مالک در صدد اعمال قواعد مالکانه در ملک خود می باشد. بر همین اساس اگر به این مالکیت تعرض شود باید دید که مالک چگونه نسبت به مقابله با شخص معارض اقدام می‌نماید و این امر ممکن نیست الا اینکه مالک نسبت به شرایط اثبات مالکیت اقدام نماید. حال باید دید آیا صرف ادعای مالک دلیل بر این که این ملک تحت مالکیت وی قرار دارد کافی است یا خیر و اثبات مالکیت زمین روستایی چگونه است؟ و اگر زمین روستایی باشد ایا شرایط متفاوت است یا خیر؟ در ادامه با ما همراه باشید.
تعریف مال
مالبه شیئی گفته می شود که دارای ارزش اقتصادی است و بین آحاد ( به معنی اشخاص ) و اشخاص جامعه مورد تبادل قرار می گیرد. حال این ارزش یا مادی است که معمولاً مابهُ ازای آن پول می باشد و یا معنوی. در خصوص مال معنوی اگر چه ممکن است در دید عرف مالکیتی و ارزشی برای آن وجود نداشته باشد اما به علت عُلقه ای که شخص پذیرنده بابت آن به طرف مقابل اعلام می نماید این مال دارای ارزش می باشد و مصداق بارز آن عکس های خانوادگی است، که از دید اکثر افراد فاقد ارزش می باشد اما از نظر شخص صاحب عکس ممکن است دارای ارزش بالایی باشد.
مالکیت زمانی که آن شیئی که به عنوان مال تلقی شد در قبال پرداخت مابهُ ازا در تملک شخصی درآید آن شخص نسبت به آن مال مالکیت پیدا می کند. وقتی مالکیت به وجود آمد می تواند هرگونه استیفا و استفاده از مال خود به عمل بیاورد. لذا شما باید اول از منظر قانون مالک یک مال شناخته شوید که آنگاه بتوانید حقوق مالکانه خود را اعمال نمایید.
اثبات مالکیت اگر به همین حقوق مالکانه ای که شخص برای خود فرض نمود تعرضی از سوی شخص یا اشخاصی به عمل آید. مثلاً آقای الف نسبت به خرید یک قطعه زمین از شخص به اقدام می نماید و زمانی‌که نسبت به ساخت و ساز زمین اقدام نمود اشخاص دیگری معارض حقوق مالکانه ایشان شد و اعلام می گردد که مالکیتی برای وی وجود ندارد حال شخص الف که خریدار این ملک است باید بداند که چگونه در صدد ترصد ( به معنی نگهبانی و حفاظت ) از اثبات مالکیت خود بر آید.
بر همین اساس باید دید که شرایط اثبات مالکیت زمین روستایی به چه نحو و چگونه است و رویه شکل‌گرفته در محاکم قضایی کشور بابت این که شما بتوانید مالکیت خود را اثبات نمایید به چه نحو است؟ چرا که در مقالاتی که مورد نگارش قرار می‌گیرد دیدگاه نویسنده تتبع فراوان در رویۀ قضایی بوده به گونه‌ای که رویه های مختلف و مبنایی که هم اکنون در اکثر محاکم قضایی کشور وجود دارد برای شما شرح داده شود.
شرایط اثبات مالکیت
وقتی دعوایی به اسم اثبات مالکیت (و به تبع آن شرایط اثبات مالکیت زمین روستایی) در رویه قضایی و توسط شخص خواهان مطرح می‌گردد، باید در وهله اول به این موضوع توجه داشت که شرایط اثبات این دعوا همانند سایر دعاوی است که در رویه قضایی مطرح می‌گردد و قانون در باب ادله اثبات دعوا این شرایط را احصاء نموده که عبارتند از: اقرار ، شهادت ، سند ، سوگند و در برخی مواد به‌صورت پراکنده به علم قاضی نیز استناد شده که البته به صورت دقیق در بحث ادله اثبات به‌عنوان یک دلیل مستقل به آن اشاره نشده است.
از طرفی دیگر نیز هر قرینه و اماره ای که بتواند قاضی را درجهت نفی یا اثبات این ادعا یاری نماید می تواند به عنوان اماره قضایی یا قانونی ( تعریف اماره قضایی و قانونی با مثال و در انتهای این بند آمده است ) مورد استناد قاضی قرار بگیرد اما باید دید که این دعوای اثبات مالکیت چه شرایط و ارکانی دارد که وقتی نسبت به طرح آن اقدام می شود بتوانیم به درستی دعوایی را مطرح نماییم.که در دستگاه قضایی با توجه به اطاله های زیادی که در رسیدگی ها وجود دارد وقت خود را بیش از اندازه صرف ننماییم.
اماره چیست؟
اماره در لغت به معنای نشانه است و در اصطلاح به معنای آن چیزی است که برای قاضی ایجاد ظن ( در اینجا به معنای یقین ) می کند و ارزش اثباتی آن از دلیل پایین تر است و به دو بخش تقسیم می شود:
- امارۀ قانونی
اماره قانونی به اماراتی گفته می شود که احکام و آثار آن ها در قانون صراحتاً آمده باشد. برای مثال امارۀ تصرف نوعی امارۀ قانونی است؛ چرا که قانونگذار شخصی که متصرف چیزی باشد را به عنوان مالک آن چیز محسوب می کند مگر اینکه خلاف آن ثابت شود
- امارۀ قضایی
به اماراتی گفته می شود که آثار و احکام آن ها در قانون ذکر نشده است. به عبارت ساده تر اوضاع و احوال و قرائن قضیه را امارات قضایی می گویند. برای مثال صدای ضبط شده یا فیلم دوربین مدار بسته می تواند نوعی امارۀ قضایی باشد.
ارکان دعوای اثبات مالکیت
برای بررسی موضوع شرایط اثبات مالکیت زمین روستایی ، ابتدا باید با ارکان این نوع دعوی آشنا شویم. به عبارتی دیگر، این ارکان، شالودۀ این دعوی را تشکیل داده و در صورت فقدان هر یک از این ارکان ، امکان طرح دعوی از ما سلب خواهد شد. در ادامه با این ارکان آشنا خواهیم شد.
وجود عُلقه مالکیت بین مدعی و مال مورد ادعا
این علقه با سند یا شهادت شهود و یا اقرار طرفین معارض می‌تواند مورد اثبات قرار گیرد و به عنوان دلایل مثبته ادعا باید پیوست دادخواست شود و تا زمانی‌که این علقه‌ی مالکان وجود نداشته باشد شخص نمی‌تواند بنابر دلایل واهی خود را مالک ملک بداند. به عبارت ساده تر، شخص مدعی اثبات مالکیت، باید خود را مالک ملک بداند و این شرط یکی از بدیهیات پذیرش این دعوی می باشد.
وجود شخص معارضی که حقوق مالکانه مدعی را مورد خدشه قرار داده است
موضوعی که باید به دقت مورد شرح قرار بگیرد همین نکته است که اتفاقا این موضوع اختلافات زیادی در رویه قضایی ایجاد نموده است و آن این است که وقتی شخص علقۀ مالکانه ای نسبت به ملک دارد، باید نسبت به الزام طرف مقابل جهت استفاده از آثار این حقوق مالکانه اقدام نماید. برای مثال اگر شما مالی را با سند عادی از شخص ب خریداری نموده باشید و شخص دیگری معارض حقوق مالکانه شما شود، اقدام شما سریعاً طرح دعوا وی اثبات مالکیت نیست؛ چرا که شما بر اساس یک سند که فعلاً هیچ‌گونه ایراد و اعتراضی بر آن وارد نمی باشد خود را مالک ملک می دانید.
بنابراین اگر ملک تحویل شما نشده است به جای طرح دعوای اثبات مالکیت باید طرح دعوای الزام به تحویل مبیع را از شخص ب خواستار شوید. لذا تا زمانی‌که به حقوق مالکانه شما ایراد وارد نشود و این ایراد به گونه ای باشد که مالکیت شما را در مظان خدشه و تزلزل قرار دهد آنگاه زمان آن رسیده که شما نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت اقدام نمایید که این موضوع در تیترهای بعدی به‌دقت مورد بررسی قرار می گیرد. چرا که اگر این موضوع برای شما دقیقاً مورد تشریح و توضیح قرار بگیرد در طرح دعوای اثبات مالکیت هیچ‌گاه دچار مشکل نخواهید شد.
چه زمانی مالکیت مورد تزلزل قرار می‌گیرد؟
باید بدانیم که دعوای اثبات مالکیت ( یا به عبارتی شرایط اثبات مالکیت زمین روستایی ) زمانی محقق می شود که شما در شرایطی باشید که نتوانید هیچ‌گاه به طور قاطع خود را مالک این ملک بدانید. برای مثال در جایی‌که شما با سند رسمی مالک یک ملک هستید، هیچ گاه نمی‌توان نسبت به طرح دعوای اثبات مالکیت اقدام نمود چراکه براساس مواد ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1310 وقتی شخصی بابت یک ملک سند رسمی دارد دولت صرفاً ایشان را به‌عنوان مالک می شناسد و ادعای هیچ شخص معارضی علیه ایشان قابل پذیرش نمی‌باشد.
بنابراین اگر سند رسمی ملک را دارا می باشید و اشخاص با سند عادی و یا با صرف ادعاء مدعی مالکیت می‌باشند، هیچ‌گاه تردیدی به خود راه ندهید؛ چرا که اگر دعوای اثبات مالکیت علیه شما مطرح شود مؤثر در مقام نخواهد بود و این شما هستید که پیروز آن دعوا می باشید و دیوان عالی کشور من نیز در این خصوص رأی وحدت رویه نیز صادر نموده است. (رأی وحدت رویه شمارۀ ۵۶۹ هیأت عمومی دیوان عالی کشور)
تحلیل رأی وحدت رویه شمارۀ 569
این رأی وحدت رویه اعلام نمود که املاکی که به ثبت نرسیده اند ( یا به عبارتی فاقد سند رسمی می باشند ) ، دادگستری می‌تواند نسبت به بررسی ادعای اثبات مالکیت در این املاک ورود پیدا نماید. اما متأسفانه این رأی مورد تحلیل اشتباه در رویه قضایی قرار گرفت و شرایطی را ایجاد کرد که اشخاصی سودجو و زمین‌خوار به استناد همین رأی وحدت رویه که در سال ۱۳۷۰ صادر گردید بابت املاکی که سند عادی نداشتند دعوای اثبات مالکیت را در محاکم قضایی مطرح نمایند و با ترفندها و ارائه‌ی دلایل بتوانند یک رأی دلیل بر اثبات حقوق مالکانه در خصوص ملک اخذ نموده و براساس همین رأی ادارات ثبت اسناد و املاک را نیز بعداً با صدور سند مواجه نمایند.
حال زمانی‌که مالک قانونی و رسمی این ملک که مثلاً ممکن بود در خارج از کشور حضور داشته باشد می‌رسید مواجه با ساخت و ساز های فراوان در این ملک می‌شد که دعاوی متعددی چون قلع و قمع بنا و امثالهم ایجاد می نمود. لذا اگر شما مالک یک ملک با سند عادی می باشید و اشخاصی ادعای اثبات مالکیت در رابطه با این ملک را بنابر شهادت شهود که حتی ممکن است واهی باشد مطرح نمود اند و این رأی وحدت رویه را مورد استناد قرار داده باشند، در پاسخ باید اعلام نمایید که رأی وحدت رویه صرفاً راجع به دو موضوع مورد اختلاف صادر می‌شود و قابلیت مفهوم مخالف گیری نمی‌باشد ( بر خلاف مواد قانونی که قابلیت مفهوم مخالف گیری را دارا می باشند ) و نمی‌توان چون رأی بیان نموده که راجع به املاک با سند رسمی نمی‌توان دعوای اثبات مالکیت مطرح نمود پس می توان راجع به املاک با سند عادی طرح شود، به این موضوع ورود پیدا کرد و حقوق مالکانه شما مورد اعتراض قرار بگیرد. لذا این رأی خود مشکلاتی را در رویه قضایی ایجاد نمود که باید در زمان مواجه با این مسائل به‌درستی پاسخ طرف طرف مقابل را بدهید.
آیا دعوای اثبات مالکیت مسموع می‌باشد یا خیر!
دعوای اثبات مالکیت درجایی مسموع ( به معنی قابل پذیرش ) می باشد که همان‌طورکه توضیح داده شد حقوق مالکانه شما مورد تضییع قرار گرفته باشد، اما اگر شخصی به این حقوق مالکانه تعرض ننموده باشد، چنین دعوایی اساساً قابلیت طرح نخواهد داشت.
در رویه قضایی موضوع و مسائلی وجود داشته که شخص به صرف ادعای شخص ثالثی که حتی هویت آن نیز معلوم نمی باشد علی رغم وجود سند عادی بابت مالکیت نسبت به این ملک دعوای اثبات مالکیت علیه فروشنده مطرح می نماید که چون یک دعوایی است که ترافعی نمی باشد و خود فروشنده بر مالکیت ایشان اذعان دارد صرف ادعای هر شخصی نمی‌تواند ایشان را مجاب به اثبات مالکیت نماید.
در نتیجه زمانی اثبات مالکیت باید مطرح شود که یک اختلاف را پایان بدهد مثلاً شخص ثالثی وارد ملک شما شده و اقدام به ساخت و ساز نمود در این زمان اگر شما دعوای اثبات مالکیت مطرح نمایید قطعاً قاضی دادگاه مکلف به ورود به ماهیت این دعواست. چراکه یک اختلاف به وجود آمده و روش رفع مرافعه بین دو نفر با صدور حکم به عمل خواهد آمد. بنابراین صرف هرگونه ادعای معارض موجب طرح دعوای اثبات مالکیت نمی‌باشد و رویه قضایی طرح این‌گونه دعاوی را مسموع نمی داند و اگر شما در ترصد این هستید که بتوانید حقوق مالکانه خود را تثبیت نمایید و یک رأی از دادگاه که خود سند رسمی می‌باشد اخذ کنید قطعاً باید زمانی اقدام کنید که یک شخص معارض ثالث که اقدامات معارضان خود را در ملک شما شروع نمود با شما با اختلاف خورده باشد.
نکته طلایی
در خصوص بند فوق نکته ای که شایان ذکر است این است که برخی از قضات حتی در جایی که ملک به اشخاص ثالث منتقل می شود دعوای اثبات مالکیت را مسموع نمی دانند و دعاوی ای همچون ابطال و بطلان اسناد عادی و رسمی اخذ شده نسبت به ملک، باید از منظر این قضات مطرح شود. به عبارت ساده تر به عقیدۀ این گروه، شخص متقاضی باید علاوه بر دعوی اثبات مالکیت، باید دعوی ابطال سند ( اعم از عادی یا رسمی ) را مطرح کند و در غیر این صورت دعوی ایشان مسموع نخواهد بود. این امر نیز به تنهایی موجب بروز اختلاف در رویۀ دادگاه ها شده است.
اگر دعوای اثبات مالکیت مطرح نمودیم چه کنیم؟
اگر این دعوا مطرح شد باید بدانید که شما در اثبات این حقوق مالکان، دارای سند عادی می‌باشید یا خیر؟ که در این فرض قاضی سلسله اسناد را مورد بررسی قرار می‌دهد و اگر سابقه سند های مورد نقل و انتقال این ملک دارای اصالت باشد قطعاً حکم به نفع شما صادر خواهد شد. نکته ای در این خصوص، در زمان خریداری ملک از شخصی که مالک آن با سند عادی است حتماً سلسله اسنادی که موجب نقل و انتقال ملک به ایشان شده است را نیز اخذ نمایید که بتوانید در زمان طرح هرگونه ادعا بابت این ملک از حقوق مالکانه خود دفاع نمایید.
در فرضی که شما دارای سند عادی نمی باشید و قرار است این ادعای خود را با شهادت شهود و امثالهم به اثبات برسانید که در این مسیر باید شهود شما منجز و به صورت متقن بر مالکیت شما شهادت بدهند و یا اگر از داشتن شهود نیز عاجز می باشید بتوانید با لطایف‌الحیل اقرار طرف مقابل را اخذ نمایید. مثلاً در یک فضای دوستانه نسبت به ضبط صدای ایشان اقدام کنید. که البته ضبط صدا می تواند به راحتی مورد انکار قرار بگیرد و بهتر از آن فیلم برداری ایشان در حالتی است که به حقوق مالکانه شما اقرار می‌نماید.
اثبات مالکیت زمین روستایی
البته با توجه به اینکه املاک در روستا واقع می‌باشند با توجه به اینکه در روستا یکی از موارد اثبات مالکیت سابقه تصرفات عدیده شخص مالک و اجداد ایشان بر املاک مورد ادعا می‌باشد لذا اثبات این موارد حتی با این سابقه مالکیت نیز قابلیت احراز را دارد. بنابراین شما می‌توانید در املاک روستایی نسبت‌به ادعای حضور سابقه تصرف و مالکیت بر اموال استفاده لازم را بنمایید.
ضرورت مراجعه به وکیل در خصوص دعوی اثبات مالکیت
باتوجه به توضیحات فوق و ریزه‌کاری‌هایی که شرایط اثبات مالکیت زمین روستایی دارد و اختلاف نظرهای قضایی در این خصوص بهتر است که در بدو امر امورات خود را در اختیار بهترین وکیل ملکی در تهران قرار بدهید که این وکیل بتواند براساس همین ریز کاری‌ها نسبت‌به طرح دعوای مقتضی و مهم‌تر از آن ارائه دفاعیات لازم اقدام نماید که نتیجه متناسب از این دعوا اخذ شود و رأی علیه شما به‌راحتی صادر نگردد.
کلام آخر
شرایط اثبات مالکیت زمین روستایی همانند سایر دعاوی است اما نکات ریز آن در بالا مورد اشاره قرار گرفت و خود را زمانی‌که بر مالکیت خود ایمان دارید وارد ورطه دعوای اثبات مالکیت ننمایید چرا که یک طرف ماجرا صدور رأی بر بی‌حقی شماست که آنگاه این رأی بی‌حقی می‌تواند ازسوی اشخاص معارض به‌راحتی مورد استناد قرار بگیرد. بنابراین طرح این دعوا فقط در صورت ضرورت و آن هم در جایی است که شخص ثالثی دخالت فیزیکی و مادی در مال شما به‌جای آورده و آن را از تصرف شما خارج نموده و جهت اخراج ایشان از ملک در صدد طرح دعوای اثبات مالکیت برآیید. نظرات خود را با ما به اشتراک بگذارید.
