با توجه به وابستگی اقتصادی اکثر نقاط جمعیتی کشور عزیزمان ، ایران ، به کشاورزی و امورات زراعی ، قانونگذار در دو دهۀ اخیر توجه ویژه ای به اراضی زراعی و کشاورزی داشته است. این توجه با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب سال 1374 و همچنین اصلاحیۀ آن در سال 1385 ، به طور چشم گیری افزایش یافت. در این مقاله با بررسی موضوع قانون تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی ، مطالب مفیدی را برای شما همراهان عزیز بیان خواهیم نمود. در ادامه با تعریف برخی مفاهیم حوزه مسکن و شهر سازی به بررسی این موضوعات خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید.
بررسی و حل یک ایراد
پیش از ورود به مباحث اصلی باید این نکته ذکر شود که ما اساساً قانونی به نام قانون تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی ، نداریم. بلکه به منظور تغییر کارربری یا حفظ کاربری قوانین مختلفی به تصویب رسیده اند و به موجب همین قوانین نیز کمیسیون هایی تشکیل خواهند شد که موضوع اصلی مقاله ما می باشند. پس باید به شما عزیزان متذکر شوین هر زمانی که از قانون تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی نام برده شده ، مقصود همین مجموعه قوانین می باشند که در ادامه با آن ها آشنا خواهیم شد.
علاوه بر قواینین ، طرح ها و آیین نامه ها و همچنین کمیسیون های متعددی در رابطه با کاربری اراضی تشکیل و به تصویب رسیده اند اما آنچه در این مقاله مورد بحث قرار می گیرد ، فقط مواردی است که ناظر بر تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی می باشد. در ادامه با این مفاهیم بیشتر آشنا خواهیم شد .
آشنایی مختصر با مبحث « کاربری زمین »
ممکن است شما با اصطلاح « کاربری زمین » زیاد برخورد کرده باشید. منظور از کاربری زمین در حقیقت نحوۀ استفاده از زمین می باشد. در حقیقت و دقیق تر ، نحوۀ استفاده ای که به هر زمین اختصاص داده شده است، کاربری آن زمین است. برخلاف باور عموم، کاربری زمین نه توسط اشخاص بلکه توسط مراجع ذی صلاح تعیین می شوند. این مراجع بسته به زمین و موقعیت زمین ممکن است متفاوت باشند. مراجعی همچون شورای شهر و شهرداری ها ، ادارۀ جهاد و کشاورزی ، بنیاد مسکن ، شورای اسلامی روستا ها و دهیاری ها و …. می توانند باشند.
زمین می تواند دارای کاربری های زیادی باشند؛ می توان به کاربری هایی از قبیل: مسکونی ، کشاورزی و زراعی ، خدمات عمومی ، تجاری ، اداری و دولتی ، صنعتی ، انبار داری ، معدن ، فضای سبز ، حمل و نقل ، ورزشی ، آموزشی ، کاربری مختلط ، فرهنگی و مذهبی ، پارکینگ ، بهداشت و درمان یا حتی نظامی اشاره نمود که در اینم قاله صرفاً با کاربری مسکونی و کشاورزی و زراعی سر و کار خواهیم داشت.
طرح جامع شهری
لازمۀ بررسی قانون تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی ؛ آشنایی با چهار طرح می باشد که در ادامه برای شما همراهان عزیز بیان خواهد شد. این چهار طرح عبارتند از : طرح جامع شهری ، طرح تفصیلی ، طرح هادی شهری و طرح هادی روستا. در این بند به بررسی طرح جامع شهری می پردازیم.
طرح جامع شهری طرحی است که منطقه بندی، نحوۀ استفاده از زمین و توضیع کاربری اراضی شهری مانند تعیین مناطق صنعتی ، تجاری و بازرگانی ، اداری و مسکونی ، تاسیسات عمومی فضای سبز و سایر نیازمندی ها عمومی شهری را بیان می کند. همچنین نظام تقسیم واحد های شهری مانند منطقه و ناحیه و محله و …. ، کلیات سیما و معماری شهر ، ضوابط مرتبط با تفکیک اراضی و نظام شبکۀ ارتباطی از اهداف تصویب این طرح می باشد.
نکتۀ حائز اهمیت آن است که زمانی که برای شهری طرح جامع شهری پیشنهاد و تصویب می شود ، کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای شهر سازی و معماری، استفاده از اراضی را در داخل طرح جامع پیش بینی می کند و به این معنی که اجرای طرح جامع شهری اساساً بر عهدۀ کمیسیون ماده 5 می باشد و در ادامه با این کمیسیون نیز آشنا خواهیم شد.
طرح تفصیلی
طرح تفصیلی جزئیات طرح های جامع شهری را بیان کرده و شرح دهنده و تفصیل دهندۀ آن ها می باشند. ضوابط و مقررات استفاده اراضی و ساخت و ساز پهنۀ شهر و ضوابط و مقررات عام محدودۀ شهر ها در این طرح مشخص می گردند. به عبارت ساده تر، طرح تفصیلی حاوی جزئیاتی می باشد که در طرح های جامع شهری به صورت کلی تر به آن ها پرداخته شده است.
طرح تفصیلی بر مبنای راهبرد های طرح جامع و محقق نمودن آن توسط شرکت های مشاور تهیه و پس از تایید شورای اسلامی شهر، به تصویب کمیسیون مادۀ 5 قانون تاسیس شورای شهر سازی و معماری می رسد.
طرح تفصیلی با اهداف بیشتری به جزئیات می رسد اما آنچه که به موضوع مقاله و قانون تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی مرتبط خواهد شد، همین کمیسیون ماده 5 می باشد. توضیح اینکه طرح جامع به شهری اختصاص داده می شود و اجرای این طرح منوط به ارائه طرح تفصیلی بوده و با توجه به این موضوع که مرجع تصویب طرح تفصیلی ، بر عهدۀ کمیسیون ماده 5 است؛ لذا در نهایت تصمیم گیری در این موضوع که کدام اراضی در یک شهر دارای کاربری مسکونی خواهند شد با این کمیسیون است. لذا در ادامه به معرفی کمیسیون ماده 5 نیز خواهیم پرداخت.
طرح هادی شهری
برای آشنایی با قانون تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی ؛ باید مفهوم طرح هادی شهر و روستا را بررسی کنیم. با توجه به تقدم طرح هادی شهری نسبت به طرح هادی روستایی ؛ ابتدا به طرح و توضیح طرح هادی شهری خواهیم پرداخت.
تهیه طرح هادی شهری برای اولین بار از سال 1334 توسط وزرات کشور و کارشناسان این وزارت خانه آغاز شد. در ادامه نیز با توجه به تشکیل دفاتر فنی استانداری ها از سال 1360 به بعد ؛ توسط این دفاتر و به صورت 10 ساله طرح و اجرا خواهد شد.
لازم به ذکر است که این طرح مختص شهر ها و مناطق کوچک یا مناطقی با جمعیت کمتر از پنجاه هزار نفر که فاقد طرح جامع می باشند و یا طرح جامع نسبت به آنها اجرا نشده است ، می باشد.
این طرح در گسترش و توسعۀ فیزیکی کالبدی شهر ها و ساماندهی آن ها نقش ویژه ای دارند. توضیح آنکه مشخص کردن گذربندی های اصلی و منطقه بندی شهری ، تفکیک و تجزیۀ این مناطق به مناطق صعنتی – تجاری – مسکونی و …. و همچنین تعیین کیفیت کلی مسیل ها ( آبراه ) و دفع آب های سطحی شهر و در انتها محل قرار گرفتن تاسیسات آب و برق و گاز و تلفن در سطح شهر ، به این طرح واگذار شده است.
پس می توان گفت که اگر اراضی زراعی در حدود این طرح قرار بگیرند ، بدون آنکه نیاز به عمل خاصی از سوی مالک باشد، حسب مورد کاربری این اراضی به یکی از کاربری های پیش بینی شده در طرح تبدیل خواهد شد و کاربری مسکونی یکی از کاربری های مورد توجه در این طرح ها می باشد.
البته با توجه به این موضوع که مناطق شهری اصولاً فاقد اراضی زرعی می باشند، لذا تاثیر این طرح در تبدیل اراضی زراعی به مسکونی در روستا ها بیشتر است که در بند بعد توضیح داده خواهد شد.
طرح هادی روستا
طرح هادی روستا ، راهنمایی مصوب برای هدایت عملیات سازندگی و آبادانی در روستا ها می باشد. در حقیقت این طرح نیز مانند طرح هادی شهری عمل خواهد نمود اما با آن تفاوت هایی دارد که در ادامه بیان خواهند شد.
طرح هادی روستا برای اولین بار به موجب مادۀ 7 اساسنامۀ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و در سال 1378 تشکیل و تعیین شد. از جمله اهداف این طرح می توان به ایجاد زمینۀ توسعه و عمران روستا ها ، تامین عادلانه امکانات ، هدایت وضعیت کالبدی و فیزیکی روستا و ایجاد تسهیلات لازم جهت بهبود وضع مسکن در روستا ها می باشد.
تفاوت این طرح با طرح هادی شهری آن است که این طرح توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و کارشناسان بنیاد مسکن تهیه و اجرا می گردد. لازم به ذکر است در خصوص روستاهایی که فاقد طرح هادی می باشند، طرح های جامع به صورت موقت که مصوب شورای عالی شهر سازی و معماری ( بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ) می باشند اجرا خواهد شد و صدور پروانه ساختمانی نیز بر اساس این طرح صادر خواهد شد.
در نتیجه می توان گفت اگر اراضی زراعی روستا ، در طرح هادی روستا یا طرح جامع قرار بگیرند و برای آنان کاربری مسکونی در نظر گرفته شود؛ مالک این اراضی می تواند بدون انجام اقدام خاصی ، نسبت به ساخت و شاز ملک اقدام نماید.
کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهر سازی و معماری ایران
تاریخچه و اولین ورورد قانونگذار به حوزۀ مسکن را می توان سال 1347 با تصویب قانون نوسازی و عمران شهری دانست. پس از این امر و در سال 1351 ؛ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در یازده ماده تصویب شد که در مادۀ 5 این قانون تشکیل کمیسیونی در هر استان پیش بینی شده بود که به کمیسیون ماده 5 نیز معروف است.
ریاست این کمیسیون با استاندار ( و در غیاب استاندار، معاون عمرانی استانداری ) است. اعضای این کمیسیون نیز شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی ، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان ( بدون حق رأی ) بوده که وظیفۀ آن ها بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آن می باشد.
همچنین نهادی عالی تر از کمیسیون ماده 5 به نام شورای عالی شهر سازی و معماری ایران وجود دارد. ریاست این شورا بر عهدۀ وزیر راه و شهر سازی و دبیری آن بر عهدۀ معاون معماری و شهر سازی ایران است. وظایف این شورا به طور خلاصه عبارتند از:
- رعایت سبک های مختلف معماری سنتی . ملی ارائۀ ضوابط آن
- یافتن شیوه های اصولی و مناسب ساختمانی در نقاط گوناگون کشور
- تصویب معیار ها و ضوابط و آیین نامه های شهر سازی
- اظهار نظر نسبت به پیشنهاد ها و لوایح شهر سازی و مقررات مربوط به طرح های جامع شهری که شامل منطقه بندی ، نحوۀ استفاده از زمین ، تعیین مناطق صنعتی و بازرگانی و اداری و مسکونی و تاسیسات عمومی و فضای سبز و سایر نیزا های عمومی شهری.
- ابلاغ مصوبات شورای عالی به وزارتخانه ها و سازمان های مسئول و ارشاد و راهنمایی آن ها
در ادامه با اخذ یک نتیجه گیری مطالب فوق را برای شما عزیزان به خوبی توضیح خواهیم داد
نتیجه گیری
در ابتدا باید گفت که تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی توسط افراد عادی غیر ممکن بوده و این اشخاص باید بدانند که زمین زراعی آن ها داخل در یکی از طرح های فوق شده است یا نه.
اگر شما دارای زمین های کشاورزی می باشید و قصد این را دارید که بدانید کاربری آن تغییر یافته است یا خیر باید مراحل زیر را طی کنید:
فرض اول؛ اگر زمین زراعی شما داخل در محدودۀ روستایی ( نه شهری ) می باشد، برای اطلاع از کاربری کنونی زمین و اینکه آیا زمین مزبور دارای کاربری مسکونی شده است یا خیر ؛ باید از طریق طرح هادی روستا اقدام کنید و با توجه به اینکه دهیار و شورای اسلامی روستا از زمین های داخل در این طرح مطلع می باشند، برای یافتن پاسخ خود باید به یکی از این دو مرجع، مراجعه کنید.
فرض دوم؛ اگر زمین شما سابقاً دارای کاربری کشاورزی بوده است و هم اکنون در بافت شهری یا حداقل در حاشیۀ بافت شهری قرار دارد؛ برای پی بردن به کاربری زمین و اطلاع از تغییر کاربری آن دو راهکار برای شما پیشنهاد می شود:
راهکار اول – اگر شهر محل سکونت شما کوچک است یا جمعیت آن از 50 هزار نفر کمتر است ، می بایست از طریق طرح هادی شهر اقدام نمایید. لازمۀ این اقدامات نیز مراجعه به دفاتر فنی استانداری ها می باشد. در بالا نیز نحوۀ تشکیل و وظایف و اوصاف طرح هادی شهر ها برای شما بیان شد.
راهکار دوم – اگر شهر محل سکونت شما بزرگ بوده و جمعیتی بیبش از 50 هزار نفر را دارا می باشد ، باید از طریق طرح های جامع که توسط وزارت مسکن و شهرسازی و طرح های تفصیلی آن که تصویب و اجرای آن ناظر بر کمیسیون ماده 5 قانون شورای عالی شهر سازی و معماری ایران می باشد اقدام گردد که توضیحات و وظایف هر یک در بالا به طور کامل بیان شد.
نکتۀ طلایی
بر اساس مادۀ 9 قانون جهش مسکن مصوب سال 1400 ؛ اراضی کشاورزی حاصل خیز ( درجۀ 1 و 2 ) ، جنگل های طبیعی و دست کاشت ، بیشه های طبیعی ، نهالستان ها ، پارک ها و ذخیره گاه های جنگلی و مرتعی ، عرصه های تغییر ژنتیکی ، ایستگاه های تولید بذر ، حوضه های آبخیز زوجی ، محمدودۀ ایستگاه های پایش و اندازه گیری آبخیز داری ، بستر و حریم رودخانه ها و انهار ، چراگاه ها و مسیر کوچ ایل نشین ها و مناطق چهارگانه محیط زیستی نمی تواند برای ساخت مسکن مورد استفاده قرار بگیرد .
در نتیجه می توان گفت که اگر شما دارای زمین زراعی می باشید که شامل یکی از موارد بیان شده در بالا می باشد ، اصولاً تا زمان حیات این قانون باید فکر تبدیل کاربری به اراضی مسکونی را از سر خود بیرون کنید ؛ چرا که به موجب این قانون و این ماده ، مطلقاً تغییر کاربری این اراضی به مسکونی ممنوع و غیر قانونی می باشد .
لزوم مراجعه به وکیل در خصوص مسائل مفهومی اراضی
با توجه به قانون تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی ، باید گفت که در این زمینه قوانین و آیین نامه ها و مطالب تخصصی فراوانی وجود دارد و این مقاله فقط بخش کوچکی از آن ها را به خود اختصاص داده است، عم رعایت هر یک از این قوانین تبعات بدی برای مالک خواهد داشت؛ از جریمه های سنگین گرفته تا تخریب و قلع و قمع از ضمانت اجراهای عدم رعایت این ضوابط می باشد. لذا برای دوری جستن از این ضمانت اجرا ها، تا حد امکان از شخصی عالم به این قوانین و متخصص که اصولاً وکلای دادگستری می باشند بهره جویید.
برای کسب اطلاعات بیشتر میتوانید به بهترین وکیل ملکی در تهران که به خوبی از قوانین این حوزه آگاه است کمک بگیرید. او به واسطه سال ها قعالیت در پرونده های متعدد ملکی، زراعی و کشاورزی، اطلاعات به روزی نسبت به سایر افراد دارد.
کلام آخر
در این مقاله به بررسی قانون تغییر کاربری اراضی زراعی به مسکونی ؛ به طور مفصل برای شما عزیزان بیان شد. در ابتدا بیان کردیم که قوانین متعددی در این زمینه به تصویب رسیده است و آیین نامه های کثیری نسبت به آن ها صادر می گردد ، همچنین این طرح ها ، طرحی کلی نبوده و بسته به محل سکونت هر شخص ممکن است طرح های مختلف و متفاوتی برای این مناطق به تصویب برسد؛ در انتها نیز با معرفی طرح جامع ، طرح تفصیلی و کمیسیون ماده 5 ، طرح هادی شهری و طرح هادی روستایی و در انتها ذکر یک نکتۀ طلایی ؛ مقاله پیش رو را جهت افزایش اطلاعات و آگاهی شما از حوزۀ اراضی ، به تحریر رساندیم. همراهی شما خوبان موجب دلگرمی ماست . نظرات و انتقادات خود را با ما به اشتراک بگذارید.
